Ubezpieczenie domu i od powodzi przy zakupie domu w USA

Dwie polisy, dwa zadania

Amerykańska polisa ubezpieczenia domu (homeowners insurance) pokrywa szkody w domu i jego wyposażeniu, w twoich rzeczach oraz odpowiedzialność cywilną, gdy ktoś dozna obrażeń na twojej posesji. National Association of Insurance Commissioners (NAIC), organizacja stanowych regulatorów ubezpieczeń, wymienia jako zwykłe rozszerzone zagrożenia między innymi wichurę, grad, wybuch, dym, kradzież i wandalizm. Wymienia też, co jest wyłączone: powódź i trzęsienie ziemi wymagają osobnych polis.

To właśnie powódź zaskakuje kupujących, bo zakładają, że polisa domu ją obejmuje. FEMA ujmuje to prosto: większość ubezpieczeń domu nie obejmuje szkód powodziowych, a ubezpieczenie od powodzi to osobna polisa, która może obejmować budynek, zawartość albo jedno i drugie.

Czego zażąda kredytodawca

Ubezpieczenie domu

NAIC zauważa, że większość kredytodawców wymaga ubezpieczenia domu. Dla kredytów, które kupuje Fannie Mae, Selling Guide szczegółowo opisuje standard. Ubezpieczyciela wybierasz sam, o ile polisa spełnia wymogi przewodnika. Polisa musi być oparta na wartości odtworzeniowej, z wyjątkiem dachów, i obejmować pożar, wichurę łącznie z nazwanymi burzami, grad i pozostałe wymienione zagrożenia. Maksymalna franszyza dla tych zagrożeń przy nieruchomości od jednego do czterech lokali wynosi 5% sumy ubezpieczenia. Inny kredytodawca może ustalić inne warunki, więc na początku poproś o jego listę.

Ubezpieczenie od powodzi

Ochrona od powodzi jest wymagana z mocy prawa, a nie tylko z preferencji kredytodawcy, w jednej sytuacji. Flood Disaster Protection Act z 1973 roku czyni ubezpieczenie od powodzi warunkiem federalnej pomocy finansowej dla budynków na specjalnych obszarach zagrożenia powodzią. Office of the Comptroller of the Currency wyjaśnia, co to dla ciebie znaczy: jeśli nieruchomość jest na takim obszarze, każdy kredytodawca podlegający nadzorowi federalnemu będzie wymagał ubezpieczenia od powodzi, zanim udzieli ci kredytu hipotecznego, i potrzebuje dowodu odpowiedniej ochrony przed closing. Przewodnik Fannie Mae dodaje, że wszystkie strefy powodziowe zaczynające się od litery A lub V liczą się jako specjalne obszary zagrożenia powodzią, a ochrona musi być równa mniejszej z kwot: wartości odtworzeniowej budynku, maksymalnej kwoty NFIP albo niespłaconego salda kredytu.

Poza tymi obszarami zasada jest łagodniejsza. Kredytodawca nadal może wymagać ubezpieczenia od powodzi, co OCC nazywa kwestią umowy między tobą a kredytodawcą. Potraktuj to jako pytanie do kredytodawcy, a składkę jako coś, co i tak warto wycenić.

Jak sprawdzić strefę powodziową przed ofertą

FEMA publikuje mapy zagrożenia powodzią. Jej Flood Map Service Center pozwala wyszukać adres i obejrzeć dane mapy albo pobrać FIRMette, wyciąg z mapy dla tego adresu. Zrób to dla każdego domu z krótkiej listy, a potem zapytaj sprzedającego lub pośrednika o historię powodzi i o to, czy istnieje certyfikat wysokości (elevation certificate). Twój kredytodawca przeprowadzi własne ustalenie strefy powodziowej, ale ty możesz znać odpowiedź tygodnie wcześniej.

Oznaczenie strefy to nie obietnica. Strona FEMA podaje, że powodzie mogą się zdarzyć wszędzie.

Co obejmuje federalna polisa od powodzi, a czego nie

FloodSmart, serwis konsumencki NFIP, podaje limity dla nieruchomości mieszkalnych: do 250 000 $ na budynek i do 100 000 $ na zawartość, według stanu z 5 października 2026. Ochrona budynku obejmuje instalacje elektryczne i hydrauliczne, piece i podgrzewacze wody oraz sprzęty wbudowane. Nie obejmuje mienia poza budynkiem, takiego jak zieleń, szamba, tarasy, ogrodzenia czy baseny. Nie obejmuje tymczasowego zakwaterowania ani dodatkowych kosztów utrzymania w czasie remontu domu, a rzeczy osobiste w piwnicy są wyłączone.

Wynikają z tego dwie konsekwencje. Dom wart więcej niż limit dla budynku wymaga dodatkowej ochrony, a NAIC podaje, że prywatni ubezpieczyciele mają skłonność do oferowania wyższych limitów i opcjonalnych dodatków. Ochrona prywatna ma też własne warunki, więc porównuj je wiersz po wierszu. Po drugie, odszkodowanie powodziowe nie pokrywa hotelu, więc trzymaj rezerwę gotówkową.

30 dni karencji

FEMA radzi planować z wyprzedzeniem, bo zwykle obowiązuje 30-dniowy okres karencji, zanim polisa NFIP zacznie działać, chyba że ochronę wymaga kredytodawca wspierany przez rząd albo wiąże się ona ze zmianą mapy zagrożenia powodzią w gminie. FloodSmart wymienia te same wyjątki w warunkach polis, w tym polisę kupioną równocześnie z transakcją kredytową.

W praktyce oznacza to następujące:

• Zakup z kredytem na obszarze wysokiego ryzyka: polisę kupuje się na closing i okres karencji cię nie wstrzymuje. Poproś pośrednika o potwierdzenie daty rozpoczęcia.
• Zakup z kredytem poza obszarem wysokiego ryzyka: jeśli bierzesz ochronę od powodzi dobrowolnie, zapytaj, czy dotyczy jej okres karencji. Nie zakładaj, że nie.
• Zakup za gotówkę: nic nie wymusza ochrony na closing i obowiązuje 30 dni. Jeśli chcesz być ubezpieczony w dniu odbioru kluczy, kup polisę miesiąc wcześniej, czyli zanim zostaniesz właścicielem domu.

Franszyzy za wiatr i huragan to trzecia pozycja

W stanach nadbrzeżnych szkody wiatrowe wywołane burzami często obsługuje osobna franszyza. Prawo Florydy daje wyraźny przykład. Polisa z franszyzą huraganową musi w widoczny sposób informować, że zawiera osobną franszyzę na szkody huraganowe, a ubezpieczyciele muszą oferować 500 $, 2%, 5% i 10% limitu polisy dla budynku, z dostosowaniami dla droższych domów. Franszyza procentowa rośnie wraz z sumą ubezpieczenia: 5% limitu 400 000 $ dla budynku to 20 000 $, które płacisz, zanim zapłaci ubezpieczyciel. To arytmetyka na procentach z ustawy, a nie wycena żadnej polisy.

Limit Fannie Mae w wysokości 5% sumy ubezpieczenia dotyczy kredytów, które ta instytucja kupuje. Inne stany stosują inne warunki, takie jak franszyzy za nazwane burze albo za wiatr i grad, więc pytaj każdego ubezpieczyciela, ile wynosi franszyza i jak jest liczona. Nasz przewodnik po Florydzie szerzej opisuje stanowy rynek ubezpieczeń.

Co escrow robi ze składką

Wielu kredytodawców wymaga rachunku escrow. CFPB opisuje go jako rachunek zakładany przez kredytodawcę na opłacanie wydatków związanych z nieruchomością, konkretnie property tax i ubezpieczenia domu. Część twojej miesięcznej raty kredytu hipotecznego trafia na niego, więc nie stajesz przed jednym czy dwoma dużymi rachunkami rocznie. CFPB dodaje, że podatki i składki zmieniają się z roku na rok, a razem z nimi twoja wpłata na escrow i łączna rata miesięczna.

Zapytaj kredytodawcę, czy składka za ubezpieczenie od powodzi też jest pobierana przez escrow, i poproś o pełne zestawienie miesięcznych kosztów, łącznie ze wszystkimi ubezpieczeniami. Nasz przewodnik po closing costs i title insurance opisuje jednorazowe koszty przy closing.

Wyceny przed złożeniem oferty

• Najpierw wybierz adres. Wyceny zależą od konkretnej nieruchomości, więc poczekaj, aż będziesz mieć dom, który naprawdę kupiłbyś, a potem poproś niezależnego pośrednika o wyceny dla tego adresu.
• Poproś o fakty, które wpływają na cenę. Zapytaj sprzedającego o wiek dachu, strefę powodziową, ewentualny certyfikat wysokości i historię szkód.
• Weź trzy wyceny: dom, wiatr, gdy jest osobno, i powódź. Podaj franszyzę każdej w jednym wierszu, w dolarach, a nie tylko w procentach.
• Daj wyceny kredytodawcy wcześnie. Wymagana przez kredytodawcę ochrona może zmienić potrzebną ci polisę.
• Dodaj składki do budżetu. Uwzględnij je w kwocie miesięcznej, którą porównujesz z Miami i południową Florydą albo innym rynkiem, który rozważasz.

Nie możemy powiedzieć, ile to będzie kosztować: składki zależą od adresu, dachu, strefy powodziowej i ubezpieczyciela. Rzeczywistą kwotę weź z wyceny.

Pytania osób przeprowadzających się z Europy

Kontynuuj poszukiwania

• Zakup domu w USA przez Europejczyka: closing costs, title insurance i sprzedaż
• Ile wkładu własnego i gotówki potrzebujesz na dom w USA
• Floryda
• Ile trwa zakup domu w USA w porównaniu z Europą
• Rozpocznij osobistą analizę hipoteczną dla USA