Woonhuis- en overstromingsverzekering als je een huis in de VS koopt

Twee polissen, twee taken

Een Amerikaanse woonhuisverzekering, ook wel homeowners insurance genoemd, betaalt voor schade aan het huis en de vaste onderdelen, aan je spullen, en voor aansprakelijkheid als iemand op je terrein gewond raakt. De National Association of Insurance Commissioners (NAIC), de organisatie van de staatstoezichthouders op verzekeringen, noemt als gebruikelijke uitgebreide gevaren onder meer storm, hagel, explosie, rook, diefstal en vandalisme. Ze noemt ook wat is uitgesloten: overstroming en aardbeving vragen aparte polissen.

Overstroming verrast kopers het meest, omdat ze aannemen dat de woonhuispolis die dekt. FEMA zegt het eenvoudig: de meeste woonhuisverzekeringen dekken geen overstromingsschade, en een overstromingsverzekering is een aparte polis die het gebouw, de inboedel of beide kan dekken.

Wat de geldverstrekker eist

Woonhuisverzekering

De NAIC merkt op dat de meeste geldverstrekkers een woonhuisverzekering eisen. Voor leningen die Fannie Mae koopt, legt de Selling Guide de norm vast. Je kiest zelf de verzekeraar, zolang de polis aan de gids voldoet. De polis moet zijn afgesloten op basis van herbouwwaarde, behalve voor daken, en moet brand, storm inclusief benoemde stormen, hagel en de andere genoemde gevaren dekken. Het maximale eigen risico voor deze gevaren bij een pand met één tot vier eenheden is 5% van het gedekte bedrag. Een andere geldverstrekker kan andere voorwaarden stellen, dus vraag bij het begin om zijn lijst.

Overstromingsverzekering

Dekking tegen overstroming is in één situatie bij wet verplicht, niet alleen een voorkeur van de geldverstrekker. De Flood Disaster Protection Act van 1973 maakt een overstromingsverzekering een voorwaarde voor federale financiële steun voor gebouwen in special flood hazard areas. De Office of the Comptroller of the Currency legt uit wat dat voor jou betekent: als het pand in zo'n gebied ligt, eist elke federaal gereguleerde geldverstrekker een overstromingsverzekering voordat hij je een hypotheek geeft, en heeft hij vóór de closing bewijs van voldoende dekking nodig. De gids van Fannie Mae voegt toe dat alle overstromingszones die met de letter A of V beginnen als special flood hazard areas gelden, en dat de dekking gelijk moet zijn aan het laagste van de herbouwwaarde van het gebouw, het maximale NFIP-bedrag of het openstaande leningsaldo.

Buiten die gebieden is de regel zachter. Een geldverstrekker kan toch een overstromingsverzekering eisen, wat de OCC een kwestie van contract tussen jou en de geldverstrekker noemt. Behandel het als een vraag aan de geldverstrekker, en reken de premie hoe dan ook door.

Zo vind je de overstromingszone voordat je een bod doet

FEMA publiceert de overstromingskaarten. Met het Flood Map Service Center zoek je een adres op en bekijk je de kaartgegevens of download je een FIRMette, een kaartuitsnede voor dat adres. Doe dit voor elk huis op je shortlist, en vraag de verkoper of de makelaar daarna naar eventuele overstromingsgeschiedenis en of er een elevation certificate bestaat. Je geldverstrekker laat zelf een overstromingstoets doen, maar jij kunt het antwoord weken eerder weten.

Een zonelabel is geen belofte. FEMA zegt op haar pagina dat overstromingen overal kunnen voorkomen.

Wat een federale overstromingspolis dekt, en wat niet

FloodSmart, de consumentensite van de NFIP, noemt voor woningen limieten van maximaal $ 250.000 voor het gebouw en maximaal $ 100.000 voor de inboedel, zoals gecontroleerd op 5 oktober 2026. De dekking voor het gebouw omvat de elektrische en sanitaire installaties, cv-ketels en boilers, en ingebouwde apparaten. Ze dekt geen eigendommen buiten het gebouw, zoals tuinaanleg, septic systems, terrassen, hekken of zwembaden. Ze dekt geen tijdelijke huisvesting of extra woonkosten terwijl het huis wordt hersteld, en persoonlijke eigendommen in een kelder zijn uitgesloten.

Daar volgen twee dingen uit. Een huis dat meer waard is dan de limiet voor het gebouw heeft aanvullende dekking nodig, en volgens de NAIC bieden particuliere verzekeraars vaak hogere limieten en optionele extra's. Ook particuliere dekking heeft eigen voorwaarden, dus vergelijk ze regel voor regel. Ten tweede betaalt een schadeclaim voor overstroming geen hotel, dus houd een contante reserve aan.

De wachttijd van 30 dagen

FEMA zegt dat je vooruit moet plannen, omdat er meestal een wachttijd van 30 dagen geldt voordat een NFIP-polis ingaat, tenzij de dekking wordt geëist door een door de overheid gesteunde geldverstrekker of samenhangt met een wijziging van de overstromingskaart van de gemeenschap. FloodSmart noemt dezelfde uitzonderingen in de polisvoorwaarden, waaronder een polis die tegelijk met de hypotheektransactie wordt afgesloten.

In de praktijk betekent dit het volgende:

• Kopen met een hypotheek in een zone met een hoog risico: de polis wordt afgesloten voor de closing en de wachttijd houdt je niet op. Vraag je makelaar de ingangsdatum te bevestigen.
• Kopen met een hypotheek buiten een zone met een hoog risico: als je vrijwillig dekking tegen overstroming neemt, vraag dan of de wachttijd daarvoor geldt. Ga er niet van uit dat dat niet zo is.
• Contant kopen: niets dwingt dekking bij de closing af en de 30 dagen gelden. Wil je verzekerd zijn op de dag dat je de sleutels krijgt, sluit de polis dan een maand eerder af, wat betekent dat je dat doet voordat het huis van jou is.

Wind en eigen risico voor orkanen zijn een derde punt

In kuststaten wordt windschade door stormen vaak geregeld met een eigen risico. De wet van Florida geeft een duidelijk voorbeeld. Een polis met een eigen risico voor orkanen moet opvallend vermelden dat er een apart eigen risico voor orkaanschade in zit, en verzekeraars moeten $ 500, 2%, 5% en 10% van de dekkingslimiet voor de woning aanbieden, met aanpassingen voor woningen met een hogere waarde. Een eigen risico in procenten groeit mee met de verzekerde waarde: 5% van een dekkingslimiet van $ 400.000 is $ 20.000, die je betaalt voordat de verzekeraar betaalt. Dat is rekenwerk met de percentages uit de wet, geen offerte voor een bepaalde polis.

De grens van 5% van het gedekte bedrag van Fannie Mae geldt voor leningen die het koopt. Andere staten gebruiken andere voorwaarden, zoals een eigen risico voor benoemde stormen of voor wind en hagel, dus vraag elke verzekeraar wat het eigen risico is en hoe het wordt berekend. In onze gids over Florida lees je meer over de verzekeringsmarkt van die staat.

Wat escrow met de premie doet

Veel geldverstrekkers eisen een escrow-rekening. De CFPB omschrijft die als een rekening die je geldverstrekker opzet om kosten rond de woning te betalen, namelijk property tax en woonhuisverzekering. Een deel van je maandelijkse hypotheekbetaling gaat erin, zodat je niet één of twee grote rekeningen per jaar krijgt. De CFPB voegt toe dat belastingen en premies van jaar tot jaar veranderen, en dat je escrowbetaling en je totale maandbetaling meeveranderen.

Vraag de geldverstrekker of de premie voor de overstromingsverzekering ook via escrow wordt geïnd, en vraag om de volledige raming van de maandelijkse kosten, inclusief alle verzekeringen. In onze gids over closing costs en title insurance staan de eenmalige kosten bij de closing.

Offertes aanvragen voordat je een bod doet

• Kies eerst het adres. Offertes hangen af van het precieze pand, dus wacht tot je een huis hebt dat je echt zou kopen, en vraag dan een onafhankelijke verzekeringsagent om offertes voor dat adres.
• Vraag naar de feiten die de prijs bepalen. Vraag de verkoper naar de leeftijd van het dak, de overstromingszone, een eventueel elevation certificate en de schadegeschiedenis.
• Vraag drie offertes: woonhuis, wind als die apart is, en overstroming. Zet het eigen risico van elk op één regel, in dollars en in percentages.
• Geef de offertes vroeg aan de geldverstrekker. De vereiste dekking van de geldverstrekker kan de polis veranderen die je nodig hebt.
• Tel de premies op bij je budget. Neem ze mee in het maandbedrag dat je vergelijkt met Miami en Zuid-Florida of een andere markt die je overweegt.

We kunnen niet zeggen wat het gaat kosten: premies hangen af van het adres, het dak, de overstromingszone en de verzekeraar. Neem het werkelijke bedrag uit de offerte.

Vragen van mensen die vanuit Europa verhuizen

Lees verder

• Een huis kopen in de VS als Europeaan: closing costs, title insurance en verkopen
• Hoeveel aanbetaling en eigen geld je nodig hebt voor een huis in de VS
• Florida
• Hoe lang de aankoop van een huis in de VS duurt, vergeleken met Europa
• Start een persoonlijke hypotheekscan voor de VS