Kupno domu w USA z Polski

Twoja droga do Stanów Zjednoczonych

Od listopada 2019 roku obywatele Polski mogą jeździć do Stanów Zjednoczonych bez wizy, na podstawie ESTA. Dzięki temu wyjazdy na oglądanie domów są proste, ale nie zmienia to niczego w kwestii mieszkania w USA, które wymaga własnego statusu. Kredytodawcy oferują standardowe kredyty hipoteczne osobom legalnie przebywającym w USA, na podstawie green card (zielonej karty) lub wizy czasowej, a wielu Polaków przyjeżdża przez rodzinę albo przez pracodawcę. Właściciele firm mogą skorzystać z kategorii E-1 i E-2, dostępnych dla obywateli polskich od 1994 roku. E-2 to inwestycja w działającą firmę. Dom się do niej nie liczy.

Kupno przed uzyskaniem prawa pobytu w USA zwykle oznacza kredyt typu foreign national loan (kredyt dla kupujących mieszkających poza USA), z większym wkładem własnym (down payment) i wyższym oprocentowaniem. Dostępne opcje wyjaśnia poradnik o statusie wizowym i kredytach w USA.

Złoty, a nie euro

Większość stron w tym serwisie mówi o przeliczaniu euro. Twoje oszczędności są w złotych, a złoty i dolar mogą się wahać względem siebie niezależnie od euro. Przy wkładzie własnym rzędu kilkuset tysięcy złotych kilka procent zmiany kursu między złożeniem oferty a closingiem (finalizacją transakcji) to realne pieniądze.

Reguły, których trzyma się większość kredytodawców, wymuszają też termin. Aktywa znajdujące się poza Stanami Zjednoczonymi trzeba wymienić na dolary i przechowywać w instytucji finansowej działającej w USA lub podlegającej nadzorowi stanowemu, i tam je zweryfikować, zanim kredyt zostanie sfinalizowany. Wymiany nie można więc zostawić na ostatni dzień. Otwórz amerykańskie konto wcześnie i dokumentuj każdy przelew, od polskiego wyciągu bankowego po amerykański.

Co amerykański kredytodawca widzi z twoich polskich finansów

Twoja historia w BIK nie zamienia się w amerykański scoring kredytowy. Kup swój raport albo poproś o bezpłatną kopię danych i dołącz ją do dokumentów razem z zeznaniami podatkowymi i paskami wypłat. Dochód jest traktowany surowo: według zasad Fannie Mae zarobki od zagranicznego pracodawcy, wypłacane w obcej walucie, muszą mieć za sobą dwa lata amerykańskich federalnych zeznań podatkowych, a dokumenty muszą być po angielsku lub przetłumaczone. Kredytodawca oprze się głównie na twojej pracy w USA i na środkach, które już są w kraju.

Twoja nieruchomość w Polsce

Jeśli zakup finansuje sprzedaż w Polsce, o tym, czy trzeba zapłacić podatek, decyduje zasada pięciu lat. Okres liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta. W jego trakcie zysk jest opodatkowany stawką 19%, chyba że zastosowanie ma ulga mieszkaniowa. Nie zakładaj bez sprawdzenia, że ta ulga obejmuje dom w Stanach Zjednoczonych.

Jeśli zatrzymujesz polskie mieszkanie i je wynajmujesz albo pozostajesz rezydentem Polski, a nieruchomość masz w USA, pamiętaj, że polscy rezydenci są opodatkowani od dochodów z całego świata, a metoda zapisana w umowie decyduje, jak uwzględnia się podatek amerykański. Polska opodatkowuje też niezrealizowane zyski przy zmianie rezydencji podatkowej, gdy aktywa przekraczają wysoki próg wartości, co dotyczy głównie właścicieli firm.

Brak umowy w sprawie podatku spadkowego

Gdy właściciel nie jest ani obywatelem USA, ani rezydentem USA, zeznanie w sprawie amerykańskiego podatku spadkowego (estate tax) trzeba złożyć, gdy aktywa w USA, w tym dom, przekroczą 60 000 $. Polska nie ma ze Stanami Zjednoczonymi umowy w sprawie podatku spadkowego, która by to zmieniała. Zapytaj specjalistę, jak posiadać nieruchomość, zanim cokolwiek podpiszesz.

Pytania osób przeprowadzających się z Europy

Kontynuuj poszukiwania

• Kredyt hipoteczny w USA po przeprowadzce z Europy
• Jak sfinansować dom w USA europejskimi oszczędnościami lub kapitałem w nieruchomości
• Ile trwa zakup domu w USA w porównaniu z Europą
• Gdzie w Stanach Zjednoczonych? Kierunki dla Europejczyków
• Rozpocznij osobistą analizę hipoteczną dla USA