Dane sprawdzono:
Closing costs płaci się ponad wkład własny
W Stanach Zjednoczonych moment, w którym zakup dobiega końca, a własność przechodzi na kupującego, nazywa się closing (finalizacja transakcji). Koszty ponoszone w tym momencie to closing costs (koszty zamknięcia transakcji) i są one odrębne od twojego wkładu własnego (down payment). Według Consumer Financial Protection Bureau zwykle wynoszą od 2 do 5 procent ceny zakupu, bez wkładu własnego.
To, co mieści się w tym przedziale, zależy od ceny, rodzaju kredytu, kredytodawcy, typu domu, a przede wszystkim od lokalizacji. Typowe pozycje to opłaty kredytodawcy, wycena, title insurance, opłaty za wpis do rejestru i opłaty urzędowe oraz pierwsze wpłaty na rachunek powierniczy (escrow). Traktuj przedział od 2 do 5 procent jako orientację i od początku zaplanuj tę kwotę jako osobną potrzebę gotówkową, zamiast liczyć, że zmieści się we wkładzie własnym.
Na ostateczną kwotę nie musisz zgadywać długo. Po złożeniu wniosku otrzymujesz dokument Loan Estimate, a kredytodawca musi przekazać ci dokument Closing Disclosure na trzy dni robocze przed planowanym closingiem. Porównaj oba dokumenty pozycja po pozycji i pytaj o wszystko, co się zmieniło.
Dlaczego kredytodawca nalega na title insurance
Title insurance (ubezpieczenie tytułu własności) istnieje dlatego, że ktoś mógłby później rościć sobie prawa do domu sięgające czasów sprzed twojego zakupu, na przykład z powodu niezapłaconego rachunku podatkowego lub zastawu na rzecz wykonawcy robót (contractor's lien) pozostawionego przez poprzedniego właściciela. Są dwa rodzaje polis.
Polisa dla kredytodawcy chroni kwotę, którą kredytodawca pożyczył. Większość kredytodawców wymaga jej wykupienia. Polisa dla właściciela chroni ciebie, kupującego, i jest opcjonalna. To twoja decyzja, czy ją wykupić, ale zanim z niej zrezygnujesz, warto zrozumieć, co obejmuje, zwłaszcza jeśli jesteś nowo przybyłym i nie znasz lokalnej historii nieruchomości. Wykupienie obu polis u tego samego dostawcy jest zazwyczaj tańsze niż kupowanie ich osobno.
Escrow, property tax i ubezpieczenie
Wielu amerykańskich właścicieli domów nie płaci property tax (lokalnego podatku od nieruchomości) ani ubezpieczenia domu jako osobnych rocznych rachunków. Zamiast tego podmiot obsługujący kredyt (mortgage servicer) pobiera ich część z każdą miesięczną ratą na rachunek escrow, czasem nazywany rachunkiem impound, i opłaca rachunki w terminie. Wielu kredytodawców wymaga takiego rozwiązania, aby mieć pewność, że rachunki zostaną zapłacone.
Z punktu widzenia budżetu kluczowe jest to, że twoja miesięczna rata nie jest stała, nawet przy kredycie o stałym oprocentowaniu. Gdy zmieniają się property tax lub składki ubezpieczeniowe, zmienia się kwota escrow, a wraz z nią całkowita rata.
Szczególnej uwagi wymaga property tax, ponieważ jest ustalany lokalnie. Stawki bardzo się różnią między stanami, a nawet między sąsiednimi hrabstwami, więc dwa domy w tej samej cenie w różnych miejscach mogą generować bardzo różne roczne koszty. Sprawdź historię podatkową konkretnej nieruchomości i zbierz oferty ubezpieczenia, zanim się zobowiążesz, a nie po.
Co się dzieje, gdy sprzedajesz jako osoba zagraniczna
Wiele osób planuje zostać na stałe. Inne spodziewają się przeprowadzić dalej lub kiedyś wrócić do Europy i dla nich zasady dotyczące sprzedaży mają znaczenie od samego początku.
Zgodnie z FIRPTA, gdy osoba zagraniczna (foreign person) sprzedaje amerykańską nieruchomość, kupujący jest co do zasady zobowiązany potrącić 15 procent kwoty uzyskanej ze sprzedaży i odprowadzić ją do IRS. Dla domów, w których kupujący zamieszka, przewidziano wyjątki: brak potrącenia, gdy kwota ze sprzedaży wynosi 300 000 dolarów lub mniej, oraz obniżone potrącenie między 300 000 dolarów a 1 milionem dolarów, pod warunkiem że kupujący spełnia warunki wykorzystywania domu jako miejsca zamieszkania.
To, czy w chwili sprzedaży nadal będziesz się liczyć jako osoba zagraniczna, i jak ewentualne potrącenie ma się do podatku, który faktycznie musisz zapłacić, zależy od twojej sytuacji w tamtym czasie. To pytanie do doradcy podatkowego z doświadczeniem transgranicznym i warto je zadać przed zakupem, tak aby plany wobec nieruchomości pasowały do planów wobec twojego życia.
Kto co robi przy zakupie w USA
Spodziewaj się większej liczby uczestników niż w wielu europejskich transakcjach. Pośrednik w obrocie nieruchomościami (real estate agent) reprezentuje cię w poszukiwaniach i negocjacjach. Kredytodawca zajmuje się kredytem i zleca wycenę. Title company sprawdza historię nieruchomości i wystawia polisę title insurance. Escrow agent lub closing agent przechowuje środki i dokumenty oraz koordynuje closing, a dokładne ustalenia różnią się w zależności od stanu.
Wielu kupujących zleca też inspekcję techniczną domu (home inspection), która jest czymś innym niż wycena kredytodawcy i bada stan domu, a nie jego wartość. Dla kogoś, kto nie zna amerykańskiego budownictwa i klimatu, inspekcja to rozsądny krok, który warto omówić z pośrednikiem.
Jak dobrze kupić dom w USA jako Europejczyk
- Zaplanuj closing costs jako osobną potrzebę gotówkową, zwykle od 2 do 5 procent ceny.
- Porównaj Loan Estimate z dokumentem Closing Disclosure, który dostaniesz przed closingiem.
- Spodziewaj się, że wykupisz polisę title insurance dla kredytodawcy, i świadomie zdecyduj o polisie dla właściciela.
- Zakładaj, że property tax i ubezpieczenie będą płacone przez escrow i że mogą się zmieniać.
- Sprawdź historię property tax konkretnego domu i hrabstwa.
- Zbierz oferty ubezpieczenia domu, zanim się zobowiążesz.
- Zapytaj doradcę podatkowego z doświadczeniem transgranicznym o FIRPTA, jeśli możesz sprzedawać jako osoba zagraniczna.
- Omów inspekcję techniczną z pośrednikiem.
Pytania o proces zakupu w USA
Zgłębiaj temat dalej
Kto przygotował ten przewodnik. Bas Terpstra przygotowuje, sprawdza i zatwierdza każdy przewodnik, korzystając z narzędzi AI i źródeł publicznych jako punktu wyjścia. Przepisy i liczby się zmieniają, więc traktuj to jako informacje ogólne i potwierdź szczegóły dla swojej sytuacji.
Ten poradnik ma charakter ogólnej informacji i nie jest osobistą poradą finansową, prawną, podatkową ani imigracyjną. Podane liczby mają charakter orientacyjny i wyraźnie nie stanowią oferty. Koszty, przepisy podatkowe i praktyka przy closingu różnią się w zależności od stanu i hrabstwa oraz zmieniają się w czasie. Skonsultuj się z licencjonowanym amerykańskim kredytodawcą, specjalistą od nieruchomości, doradcą podatkowym z doświadczeniem transgranicznym i, w razie potrzeby, z prawnikiem imigracyjnym. Nieruchomość stanowiąca zabezpieczenie kredytu jest zagrożona, jeśli raty nie będą płacone.