Assicurazione sulla casa e contro le alluvioni quando compri una casa negli USA

Due polizze, due compiti

Una polizza casa americana, detta anche homeowners insurance, paga i danni alla casa e alle sue installazioni fisse, ai tuoi beni, e la responsabilità civile se qualcuno si fa male nella tua proprietà. La National Association of Insurance Commissioners (NAIC), l'organismo delle autorità statali di vigilanza assicurativa, elenca come rischi estesi abituali vento, grandine, esplosione, fumo, furto e vandalismo, tra gli altri. Elenca anche ciò che resta escluso: alluvione e terremoto richiedono polizze separate.

L'alluvione è la voce che sorprende chi compra, perché si dà per scontato che la polizza casa la includa. FEMA lo dice in modo semplice: la maggior parte delle assicurazioni per proprietari di casa non copre i danni da alluvione, e l'assicurazione contro le alluvioni è una polizza a parte che può coprire l'edificio, i beni contenuti o entrambi.

Che cosa pretenderà il finanziatore

Assicurazione sulla casa

La NAIC osserva che la maggior parte dei finanziatori richiede un'assicurazione per proprietari di casa. Per i prestiti che Fannie Mae acquista, la Selling Guide stabilisce lo standard. L'assicuratore lo scegli tu, purché la polizza rispetti la guida. La polizza deve essere stipulata sulla base del costo di ricostruzione, tetti esclusi, e coprire incendio, vento comprese le tempeste con nome, grandine e gli altri rischi elencati. La franchigia massima per questi rischi su un immobile da una a quattro unità è il 5% dell'importo assicurato. Un altro finanziatore può fissare condizioni diverse, quindi chiedi subito il suo elenco.

Assicurazione contro le alluvioni

La copertura contro le alluvioni è imposta dalla legge, non solo dalle preferenze del finanziatore, in una situazione. Il Flood Disaster Protection Act del 1973 rende l'assicurazione contro le alluvioni una condizione dell'assistenza finanziaria federale per gli edifici nelle aree speciali a rischio alluvionale. L'Office of the Comptroller of the Currency spiega che cosa significa per te: se l'immobile si trova in una di queste aree, qualsiasi finanziatore sottoposto a vigilanza federale richiederà l'assicurazione contro le alluvioni prima di concederti un mutuo, e vuole la prova di una copertura adeguata prima del closing. La guida di Fannie Mae aggiunge che tutte le zone alluvionali che iniziano con la lettera A o V contano come aree speciali a rischio alluvionale, e che la copertura deve essere pari al minore tra il costo di ricostruzione dell'edificio, l'importo massimo NFIP e il saldo residuo del prestito.

Fuori da quelle aree la regola è più morbida. Un finanziatore può comunque richiedere l'assicurazione contro le alluvioni, cosa che l'OCC definisce una questione contrattuale tra te e il finanziatore. Trattala come una domanda da rivolgere al finanziatore e considera il premio una voce da quantificare in ogni caso.

Come trovare la zona alluvionale prima di fare l'offerta

FEMA pubblica le mappe alluvionali. Il suo Flood Map Service Center ti permette di cercare un indirizzo e vedere i dati della mappa o scaricare una FIRMette, un estratto della mappa per quell'indirizzo. Fallo per ogni casa della tua lista ristretta, poi chiedi al venditore o all'agente l'eventuale storico di alluvioni e se esiste un elevation certificate. Il tuo finanziatore farà la propria determinazione della zona alluvionale, ma tu puoi conoscere la risposta con settimane di anticipo.

L'etichetta di una zona non è una promessa. La pagina di FEMA dice che le alluvioni possono verificarsi ovunque.

Che cosa copre una polizza alluvionale federale e che cosa no

FloodSmart, il sito per i consumatori dell'NFIP, indica per le abitazioni massimali fino a 250.000 $ per l'edificio e fino a 100.000 $ per i beni contenuti, come verificato il 5 ottobre 2026. La copertura dell'edificio include gli impianti elettrico e idraulico, caldaie e scaldabagni, ed elettrodomestici da incasso. Non copre i beni all'esterno dell'edificio come giardini, fosse settiche, terrazze, recinzioni o piscine. Non copre l'alloggio temporaneo né le spese di vita aggiuntive mentre la casa viene riparata, e sono esclusi i beni personali in un seminterrato.

Ne derivano due conseguenze. Una casa che vale più del massimale per l'edificio richiede una copertura integrativa, e la NAIC dice che gli assicuratori privati tendono a offrire massimali più alti e opzioni aggiuntive. Anche la copertura privata ha condizioni proprie, quindi confrontale voce per voce. In secondo luogo, un sinistro da alluvione non paga un hotel, quindi tieni una riserva di liquidità.

L'attesa di 30 giorni

FEMA dice di pianificare in anticipo, perché di norma c'è un periodo di attesa di 30 giorni prima che una polizza NFIP produca effetto, a meno che la copertura sia imposta da un finanziatore garantito dal governo o sia collegata a una modifica della mappa alluvionale della comunità. FloodSmart indica le stesse eccezioni nelle sue condizioni di polizza, compresa una polizza sottoscritta contestualmente all'operazione di mutuo.

In pratica questo significa quanto segue:

• Acquisto con mutuo in una zona ad alto rischio: la polizza si sottoscrive per il closing e il periodo di attesa non ti ritarda. Chiedi al tuo agente di confermare la data di decorrenza.
• Acquisto con mutuo fuori da una zona ad alto rischio: se sottoscrivi la copertura contro le alluvioni di tua iniziativa, chiedi se si applica il periodo di attesa. Non dare per scontato che non si applichi.
• Acquisto in contanti: nulla impone la copertura al closing e i 30 giorni si applicano. Se vuoi essere assicurato il giorno in cui ritiri le chiavi, sottoscrivila un mese prima, cioè prima di essere proprietario della casa.

Le franchigie per vento e uragani sono una terza voce

Negli stati costieri i danni da vento delle tempeste sono spesso gestiti con una franchigia a parte. La legge della Florida ne dà un esempio chiaro. Una polizza con una franchigia per uragani deve dire in modo evidente che contiene una franchigia separata per le perdite da uragano, e gli assicuratori devono offrire 500 $, 2%, 5% e 10% del massimale dell'abitazione della polizza, con adeguamenti per le case di valore più alto. Una franchigia percentuale cresce con il valore assicurato: il 5% di un massimale dell'abitazione di 400.000 $ è 20.000 $, che paghi tu prima dell'assicuratore. È aritmetica sulle percentuali della legge, non un preventivo per una polizza.

Il tetto del 5% dell'importo assicurato di Fannie Mae vale per i prestiti che acquista. Altri stati usano condizioni diverse, come franchigie per tempeste con nome o per vento e grandine, quindi chiedi a ogni assicuratore qual è la franchigia e come viene calcolata. La nostra guida alla Florida spiega più nel dettaglio il mercato assicurativo dello stato.

Che cosa fa l'escrow con il premio

Molti finanziatori richiedono un conto escrow. La CFPB lo descrive come un conto aperto dal tuo finanziatore per pagare le spese legate all'immobile, in particolare property tax e assicurazione per proprietari di casa. Una parte della tua rata mensile del mutuo vi confluisce, così non ti trovi davanti a una o due grosse fatture all'anno. La CFPB aggiunge che imposte e premi cambiano di anno in anno, e con loro cambiano la tua rata escrow e la tua rata mensile complessiva.

Chiedi al finanziatore se anche il premio contro le alluvioni viene incassato tramite escrow, e chiedi la stima completa del costo mensile, comprese tutte le assicurazioni. La nostra guida ai closing costs e alla title insurance tratta i costi una tantum al closing.

Chiedere preventivi prima di fare un'offerta

• Scegli prima l'indirizzo. I preventivi dipendono dall'immobile preciso, quindi aspetta di avere una casa che compreresti davvero, poi chiedi a un agente indipendente i preventivi per quell'indirizzo.
• Chiedi i dati che spostano il prezzo. Chiedi al venditore l'età del tetto, la zona alluvionale, l'eventuale elevation certificate e lo storico dei sinistri.
• Ottieni tre preventivi: casa, vento dove è separato e alluvione. Metti la franchigia di ciascuno su una sola riga, in dollari oltre che in percentuale.
• Dai presto i preventivi al finanziatore. La copertura richiesta dal finanziatore può cambiare la polizza che ti serve.
• Aggiungi i premi al tuo budget. Includili nella cifra mensile che confronti con Miami e la Florida del sud o con qualsiasi altro mercato che stai valutando.

Non possiamo dire quanto costerà: i premi dipendono dall'indirizzo, dal tetto, dalla zona alluvionale e dall'assicuratore. Prendi la cifra reale dal preventivo.

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