Wohngebäude- und Hochwasserversicherung beim Kauf eines US-Hauses

Zwei Policen, zwei Aufgaben

Eine US-Wohngebäudepolice, auch homeowners insurance genannt, zahlt für Schäden am Haus und seinen festen Einbauten, an Ihrem Hab und Gut und für die Haftung, wenn auf Ihrem Grundstück jemand verletzt wird. Die National Association of Insurance Commissioners (NAIC), der Zusammenschluss der staatlichen Versicherungsaufsichten, nennt als übliche erweiterte Gefahren unter anderem Sturm, Hagel, Explosion, Rauch, Diebstahl und Vandalismus. Sie nennt auch, was ausgeschlossen ist: Hochwasser und Erdbeben brauchen eigene Policen.

Hochwasser überrascht Käufer, weil sie annehmen, die Wohnpolice schließe es ein. FEMA sagt es schlicht: Die meisten Wohngebäudeversicherungen decken keine Hochwasserschäden, und die Hochwasserversicherung ist eine eigene Police, die das Gebäude, den Hausrat oder beides decken kann.

Was der Kreditgeber verlangt

Wohngebäudeversicherung

Die NAIC weist darauf hin, dass die meisten Kreditgeber eine Wohngebäudeversicherung verlangen. Für Darlehen, die Fannie Mae kauft, legt der Selling Guide den Standard fest. Sie wählen den Versicherer, solange die Police dem Leitfaden entspricht. Die Police muss auf Neuwertbasis (replacement cost) abgeschlossen sein, Dächer ausgenommen, und Feuer, Sturm einschließlich benannter Stürme, Hagel und die übrigen aufgeführten Gefahren decken. Die maximale Selbstbeteiligung für diese Gefahren beträgt bei einer Immobilie mit einer bis vier Einheiten 5 % der Deckungssumme. Ein anderer Kreditgeber kann andere Bedingungen setzen, fragen Sie deshalb gleich zu Beginn nach seiner Liste.

Hochwasserversicherung

Hochwasserschutz ist in einer Situation gesetzlich vorgeschrieben und nicht nur der Wunsch des Kreditgebers. Der Flood Disaster Protection Act von 1973 macht die Hochwasserversicherung zur Bedingung für bundesstaatliche Finanzhilfe bei Gebäuden in besonders hochwassergefährdeten Gebieten (special flood hazard areas). Das Office of the Comptroller of the Currency erklärt, was das für Sie heißt: Liegt die Immobilie in einem solchen Gebiet, verlangt jeder bundesweit regulierte Kreditgeber eine Hochwasserversicherung, bevor er Ihnen eine Hypothek gibt, und er braucht vor dem Closing den Nachweis ausreichenden Schutzes. Der Leitfaden von Fannie Mae ergänzt, dass alle Hochwasserzonen, die mit dem Buchstaben A oder V beginnen, als special flood hazard areas gelten und dass der Schutz dem niedrigsten dieser drei Beträge entsprechen muss: Wiederbeschaffungswert des Gebäudes, NFIP-Höchstbetrag oder offener Darlehenssaldo.

Außerhalb dieser Gebiete ist die Regel weicher. Ein Kreditgeber kann trotzdem eine Hochwasserversicherung verlangen, was die OCC als Vertragsfrage zwischen Ihnen und dem Kreditgeber bezeichnet. Behandeln Sie es als Frage an den Kreditgeber und kalkulieren Sie die Prämie in jedem Fall ein.

Die Hochwasserzone vor dem Angebot herausfinden

FEMA veröffentlicht die Hochwasserkarten. Im Flood Map Service Center können Sie eine Adresse suchen und die Kartendaten ansehen oder ein FIRMette herunterladen, einen Kartenausschnitt für diese Adresse. Tun Sie das für jedes Haus auf Ihrer Auswahlliste und fragen Sie dann Verkäufer oder Makler nach früheren Überschwemmungen und danach, ob ein Elevation Certificate (Höhenbescheinigung) vorliegt. Ihr Kreditgeber führt eine eigene Prüfung der Hochwasserzone durch, aber Sie können die Antwort Wochen früher kennen.

Eine Zonenbezeichnung ist kein Versprechen. FEMA schreibt auf ihrer Seite, dass Überschwemmungen überall auftreten können.

Was eine bundesstaatliche Hochwasserpolice deckt und was nicht

FloodSmart, die Verbraucherseite des NFIP, nennt für Wohnimmobilien Grenzen von bis zu 250.000 $ für das Gebäude und bis zu 100.000 $ für den Hausrat, geprüft am 5. Oktober 2026. Der Gebäudeschutz umfasst die Elektro- und Sanitäranlagen, Heizungen und Warmwasserbereiter sowie fest eingebaute Geräte. Er deckt kein Eigentum außerhalb des Gebäudes wie Gartenanlagen, Klärgruben, Terrassen, Zäune oder Swimmingpools. Er deckt keine vorübergehende Unterkunft und keine zusätzlichen Lebenshaltungskosten während der Reparatur des Hauses, und persönliches Eigentum im Keller ist ausgeschlossen.

Daraus folgen zwei Dinge. Ein Haus, das mehr wert ist als das Gebäudelimit, braucht zusätzlichen Schutz, und die NAIC sagt, dass private Versicherer tendenziell höhere Limits und optionale Zusätze bieten. Privater Schutz hat aber eigene Bedingungen, vergleichen Sie sie deshalb Zeile für Zeile. Zweitens zahlt ein Hochwasserschaden kein Hotel, halten Sie also eine Barreserve vor.

Die Wartefrist von 30 Tagen

FEMA sagt, man solle vorausplanen, denn für das Wirksamwerden einer NFIP-Police gilt in der Regel eine Wartefrist von 30 Tagen, es sei denn, der Schutz wird von einem staatlich gestützten Kreditgeber verlangt oder hängt mit einer Änderung der Hochwasserkarte der Gemeinde zusammen. FloodSmart nennt in den Policenbedingungen dieselben Ausnahmen, darunter eine Police, die gleichzeitig mit dem Hypothekengeschäft abgeschlossen wird.

In der Praxis heißt das:

• Kauf mit Hypothek in einer Hochrisikozone: Die Police wird zum Closing abgeschlossen, und die Wartefrist hält Sie nicht auf. Bitten Sie Ihren Makler, das Datum des Wirksamwerdens zu bestätigen.
• Kauf mit Hypothek außerhalb einer Hochrisikozone: Wenn Sie freiwillig Hochwasserschutz abschließen, fragen Sie, ob die Wartefrist dafür gilt. Gehen Sie nicht davon aus, dass sie entfällt.
• Kauf mit Barzahlung: Nichts erzwingt Schutz beim Closing, und die 30 Tage gelten. Wenn Sie am Tag der Schlüsselübergabe versichert sein wollen, schließen Sie einen Monat vorher ab, also bevor Ihnen das Haus gehört.

Wind- und Hurrikan-Selbstbeteiligungen sind ein dritter Posten

In Küstenstaaten werden Windschäden durch Stürme oft mit einer eigenen Selbstbeteiligung geregelt. Das Recht Floridas liefert ein klares Beispiel. Eine Police mit Hurrikan-Selbstbeteiligung muss deutlich angeben, dass sie eine eigene Selbstbeteiligung für Hurrikanschäden enthält, und Versicherer müssen 500 $, 2 %, 5 % und 10 % des Gebäudelimits der Police anbieten, mit Anpassungen für höherwertige Häuser. Eine prozentuale Selbstbeteiligung wächst mit dem versicherten Wert: 5 % eines Gebäudelimits von 400.000 $ sind 20.000 $, die Sie zahlen, bevor der Versicherer zahlt. Das ist Rechnen mit den Prozentsätzen des Gesetzes, kein Angebot für irgendeine Police.

Die Obergrenze von 5 % der Deckungssumme bei Fannie Mae gilt für Darlehen, die dort gekauft werden. Andere Bundesstaaten verwenden andere Begriffe, etwa Selbstbeteiligungen für benannte Stürme oder für Wind und Hagel. Fragen Sie deshalb jeden Versicherer, wie hoch die Selbstbeteiligung ist und wie sie berechnet wird. Unser Florida-Ratgeber erklärt den Versicherungsmarkt des Bundesstaats ausführlicher.

Was das Escrow-Konto mit der Prämie macht

Viele Kreditgeber verlangen ein Escrow-Konto. Die CFPB beschreibt es als ein von Ihrem Kreditgeber eingerichtetes Konto zur Zahlung immobilienbezogener Ausgaben, insbesondere der Property Tax und der Wohngebäudeversicherung. Ein Teil Ihrer monatlichen Hypothekenrate fließt hinein, sodass Sie nicht ein oder zwei große Rechnungen im Jahr haben. Die CFPB fügt hinzu, dass sich Steuern und Prämien von Jahr zu Jahr ändern und sich Ihre Escrow-Rate und Ihre gesamte Monatsrate mit ihnen ändern.

Fragen Sie den Kreditgeber, ob auch die Hochwasserprämie über das Escrow-Konto eingezogen wird, und verlangen Sie die vollständige Schätzung der monatlichen Kosten einschließlich aller Versicherungen. Unser Ratgeber zu Closing Costs und Title Insurance behandelt die einmaligen Kosten beim Closing.

Angebote einholen, bevor Sie ein Angebot abgeben

• Wählen Sie zuerst die Adresse. Die Angebote hängen von der genauen Immobilie ab. Warten Sie also, bis Sie ein Haus haben, das Sie wirklich kaufen würden, und bitten Sie dann einen unabhängigen Makler um Angebote für diese Adresse.
• Fragen Sie nach den Fakten, die den Preis bewegen. Fragen Sie den Verkäufer nach dem Alter des Dachs, der Hochwasserzone, einem etwaigen Elevation Certificate und der Schadenshistorie.
• Holen Sie drei Angebote ein: Wohngebäude, Wind, wo er getrennt ist, und Hochwasser. Schreiben Sie die Selbstbeteiligung jeweils in eine Zeile, in Dollar und in Prozent.
• Geben Sie die Angebote früh an den Kreditgeber. Der vom Kreditgeber verlangte Schutz kann die Police verändern, die Sie brauchen.
• Nehmen Sie die Prämien in Ihr Budget auf. Rechnen Sie sie in den Monatsbetrag ein, den Sie mit Miami und Südflorida oder einem anderen Markt vergleichen, den Sie erwägen.

Was es kosten wird, können wir nicht sagen: Die Prämien hängen von der Adresse, dem Dach, der Hochwasserzone und dem Versicherer ab. Nehmen Sie den tatsächlichen Betrag aus dem Angebot.

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