Zakup domu w lokalizacji
New York
New York to zakup, w którym Europejczycy mylą się najczęściej, bo wygląda jak kupno mieszkania w dowolnym dużym mieście. Tak nie jest. Większość mieszkań to udziały w spółce, podatki przy closing sięgają kilku procent, a od 2026 roku miasto nalicza roczną dopłatę od wartościowych domów, w których nikt nie mieszka.
Bezpłatna analiza, bez zobowiązań
15+ powiązanych partnerów
25+ lat doświadczenia
Wszystko o zakupie w lokalizacji New York City
Na tej stronie znajdziesz krótkie odpowiedzi. Pełny poradnik zawiera szczegóły, liczby i źródła.
Zakup i kredyt
Jak wygląda tu zakup i jakie kredyty wchodzą w grę.
- Jak przebiega zakup
Ceny, podatki i ubezpieczenie
Ile kosztują domy i ile płacisz dodatkowo.
- Ile kosztują domy
- Podatki przy closing
- Posiadanie jako nierezydent: trzy koszty, których nie mają mieszkańcy
- Podatek spadkowy i powódź
Zacznij od rodzaju nieruchomości
Gdzie indziej w Stanach Zjednoczonych mieszkanie to condominium. W New York City duża część zasobu mieszkaniowego to spółdzielnie (co-op). Prokurator generalny stanu New York wyjaśnia różnicę prosto: w co-op nabywca kupuje udziały w spółce, a te udziały wiążą się z długoterminową umową dzierżawy (proprietary lease) konkretnego mieszkania. W condominium właściciel posiada sam lokal jako nieruchomość, wraz z niepodzielnym udziałem w częściach wspólnych.
Konsekwencje przewijają się przez wszystko inne na tej stronie:
- Zatwierdzenie i zasady. Co-op prowadzi zarząd na podstawie regulaminu (by-laws) i umowy dzierżawy, a te dokumenty określają zasady dotyczące choćby podnajmu. Każdy budynek jest inny i zasad nie poznasz, dopóki twój prawnik ich nie przeczyta.
- Finansowanie. Kredyt na co-op jest zabezpieczony na udziałach, a nie na nieruchomości. Według zasad Fannie Mae taki kredyt jest dostępny tylko na główne miejsce zamieszkania lub drugi dom, nie na inwestycję.
- Podatki przy closing. Mortgage recording tax pobiera się od kredytów hipotecznych zabezpieczonych na nieruchomości. Mansion tax i miejski podatek od przeniesienia własności (transfer tax) dotyczą mieszkań w co-op tak samo jak domów i condo.
- Koszt miesięczny. Właściciele co-op płacą czynsz eksploatacyjny (maintenance) proporcjonalnie do swoich udziałów. Właściciel condo płaci opłaty za części wspólne (common charges) oraz osobny rachunek za property tax.
New York City w skrócie
Dane sprawdzono:
To nie jest decyzja kredytowa: amerykański specjalista potwierdzi, co dotyczy twojej sytuacji.
| Ceny domów 2025 | Mediana ceny domu jednorodzinnego: 950 000 $ na Brooklynie, 830 000 $ na Queensie, 710 000 $ na Staten Island, 660 000 $ na Bronksie, 7,4 mln $ na Manhattanie (NYC Department of Finance). |
|---|---|
| Przedmieścia 2025 | Mediana ceny sprzedaży nieruchomości mieszkalnej: Westchester 925 000 $, Nassau 840 000 $, Suffolk 695 000 $ (stan New York). |
| Limit kredytu 2026 | 1 209 750 $ dla nieruchomości z jedną jednostką mieszkalną na Manhattanie i Brooklynie. |
| Podatki kupującego przy closing | Mansion tax w wysokości 1% od 1 mln $, rosnący stopniowo do 3,9% przy 25 mln $. Mortgage recording tax od 2,05 do 2,175 $ na każde 100 $ pożyczonej kwoty w przypadku domów i condo. |
| Drugie domy | Od stycznia 2027 miasto nalicza roczną dopłatę Non-Primary Residence Surcharge od wartościowych domów, które nie są niczyim głównym miejscem zamieszkania. |
| Wynajem krótkoterminowy | Wynajem całego mieszkania na mniej niż 30 dni jest niedozwolony, nawet jeśli jesteś jego właścicielem. |
| Loty do domu | Ponad dwadzieścia europejskich linii lotniczych lata na lotnisko JFK. |
Zanim złożysz ofertę w New York
- Wybierz między co-op a condo, mając na uwadze planowany sposób użytkowania.
- Zatrudnij prawnika od nieruchomości z New York, zanim złożysz ofertę.
- Poproś prawnika o przeczytanie regulaminu (by-laws), umowy dzierżawy lub planu oferty.
- Poproś o pisemny szacunek kosztów closing, w tym mansion tax i mortgage recording tax.
- Sprawdź, czy zastosowanie miałaby dopłata Non-Primary Residence Surcharge.
- Załóż brak ulgi i brak dochodu z wynajmu krótkoterminowego, jeśli nie będzie to twoje główne miejsce zamieszkania.
- Ustal, czy kredyt byłby conforming, czy jumbo, i czy kredytodawca finansuje co-op.
- Zasięgnij porady w sprawie podatku spadkowego stanu New York i federalnego, zanim zdecydujesz, w jaki sposób posiadać nieruchomość.
- 100+osób wybiera nas co miesiąc
- 5stałych członków zespołu
- 10+specjalistów w naszej sieci
- 15+współpracujących partnerów
I wciąż się rozwijamy. Więcej o nas
Nasza sieć i współpracujący partnerzy:
Rozpocznij analizę dla lokalizacji New York City
Opowiedz w zarysie o swoich planach. Amerykański specjalista, który zna ten region, odezwie się do ciebie bez zobowiązań.
Pytania osób przeprowadzających się z Europy
To prawnie dwie różne rzeczy. W co-op kupujesz udziały w spółce, która jest właścicielem budynku, i otrzymujesz długoterminową dzierżawę swojego mieszkania. Zarząd (board), regulamin (by-laws) i umowa dzierżawy (proprietary lease) decydują o tym, kto może kupić, ile można sfinansować kredytem i czy wolno podnajmować. Condo to nieruchomość, którą posiadasz na podstawie aktu własności (deed), wraz z udziałem w częściach wspólnych. Jeśli masz dochody z zagranicy, planujesz wynajem albo nie zamierzasz mieszkać tu na stałe, pytania, jakie rodzi co-op, trzeba rozstrzygnąć najpierw. Poproś prawnika, by przeczytał dokumenty budynku, zanim złożysz ofertę.
To podatek stanu New York płacony przez kupującego od domów sprzedanych za 1 mln $ lub więcej: 1% całej ceny. W New York City dodatkowy podatek zaczyna się od 2 mln $ i rośnie stopniowo, więc łączna stawka wynosi 1,25% od 2 mln $, 1,5% od 3 mln $, 2,25% od 5 mln $ i 3,9% przy 25 mln $ lub więcej. Przykład podany przez stan: przy condo za 7 mln $ kupujący płaci 157 500 $.
Oficjalnie to Non-Primary Residence Surcharge, wprowadzony w budżecie stanu New York podpisanym w maju 2026 roku. Na razie obejmuje domy jedno- do trzyrodzinnych wyceniane przez miasto powyżej 5 mln $ oraz lokale condo i co-op wyceniane na 1 mln $ lub więcej, gdy dom nie jest głównym miejscem zamieszkania właściciela, najemcy ani bliskiego członka rodziny. Opublikowane przez miasto stawki zaczynają się od 0,8% dla domów i 4% dla mieszkań i są stosowane do własnej wyceny Department of Finance, która dla mieszkań jest liczona tak, jakby budynek był wynajmowany, i nie jest ceną sprzedaży. Pierwsze rachunki mają termin w styczniu 2027 roku. Aktualne szczegóły sprawdź na stronie miasta.
Nie. Zgodnie z miejskim prawem o rejestracji możesz gościć krótkoterminowo tylko wtedy, gdy sam przebywasz w tym samym mieszkaniu, najwyżej z dwoma płacącymi gośćmi, a miasto wprost podkreśla, że nie wolno wynajmować całego domu na mniej niż 30 dni, nawet jeśli jesteś właścicielem. Platformy rezerwacyjne nie mogą obsługiwać pobytów w niezarejestrowanych lokalach. Najmy na 30 dni lub dłużej wykraczają poza to prawo, z zastrzeżeniem zasad twojego budynku.
Głównie z powodu dwóch podatków. Mortgage recording tax od kredytu na dom lub condo w mieście wynosi łącznie 2,05 $ na każde 100 $ pożyczonej kwoty, albo 2,175 $ na każde 100 $ przy kredytach od 500 000 $. Do tego dochodzi mansion tax od 1 mln $. Na wierzch dochodzą ubezpieczenie tytułu własności (title insurance) i honoraria prawników. Sprzedający płaci osobno stanowe i miejskie podatki od przeniesienia własności (transfer taxes). Poproś prawnika o pełny szacunek kosztów closing, zanim podpiszesz umowę.
Zaczynamy?
Opowiedz nam o swoich planach, a amerykański specjalista znający lokalizację New York City odezwie się do ciebie.
Rozpocznij moją analizę hipotecznąŹródła (22)
Liczby i zasady podane na tej stronie sprawdziliśmy w tych źródłach dnia 3 października 2026. Oprocentowanie, ceny i lokalne przepisy się zmieniają, więc zanim podejmiesz zobowiązanie, potwierdź wszystko, na czym się opierasz.
- NYC Department of Finance, roczne zestawienie sprzedaży w całym mieście za 2025 rok
- New York State Department of Taxation and Finance, mediana ceny sprzedaży nieruchomości mieszkalnych według hrabstw
- New York Attorney General, spółdzielnie (cooperatives)
- New York Attorney General, condominia (condominiums)
- New York Attorney General, jak rozumieć zarząd co-op i jak z nim postępować
- Fannie Mae Selling Guide B4-2.3-04, kredyty zabezpieczone na udziałach w co-op
- New York State Bar Association, 5 kroków przy zakupie domu w stanie New York
- New York State, podatek od przeniesienia własności nieruchomości (real estate transfer tax)
- New York State, TSB-M-19(1)R, zmiany w transfer tax i mansion tax
- New York State, mortgage recording tax
- New York State, formularz MT-15, stawki mortgage recording tax
- NYC Department of Finance, Real Property Transfer Tax
- NYC Department of Finance, stawki property tax
- NYC Department of Finance, ustalanie wartości rynkowej nieruchomości
- NYC Department of Finance, ulga podatkowa (abatement) dla co-op i condo
- NYC Department of Finance, Non-Primary Residence Surcharge
- Gubernator stanu New York, podpisanie budżetu na rok fiskalny 2027 (28 maja 2026)
- NYC Office of Special Enforcement, najczęstsze pytania przyszłych gospodarzy najmu krótkoterminowego
- New York State, podatek spadkowy (estate tax)
- Mapy powodziowe NYC
- FHFA, conforming loan limits na 2026 rok
- JFK Airport, linie lotnicze