Seguro de hogar y contra inundaciones al comprar una casa en EE. UU.

Dos pólizas, dos funciones

Una póliza de seguro de hogar estadounidense, también llamada homeowners insurance, paga los daños a la casa y a sus instalaciones fijas, a tus pertenencias, y la responsabilidad civil si alguien se lesiona en tu propiedad. La National Association of Insurance Commissioners (NAIC), el organismo de los reguladores estatales de seguros, enumera como riesgos ampliados habituales el temporal de viento, el granizo, la explosión, el humo, el robo y el vandalismo, entre otros. También enumera lo que queda fuera: las inundaciones y los terremotos necesitan pólizas aparte.

La inundación es lo que sorprende a los compradores, porque dan por hecho que el seguro de hogar la incluye. FEMA lo dice sin rodeos: la mayoría de los seguros de hogar no cubren los daños por inundación, y el seguro contra inundaciones es una póliza aparte que puede cubrir el edificio, el contenido o ambos.

Lo que exigirá el prestamista

Seguro de hogar

La NAIC señala que la mayoría de los prestamistas exigen un seguro de hogar. Para los préstamos que compra Fannie Mae, la Selling Guide detalla el estándar. Tú eliges la aseguradora, siempre que la póliza cumpla la guía. La póliza debe estar emitida sobre la base del coste de reposición, con excepción de los tejados, y cubrir incendio, temporal de viento incluidas las tormentas con nombre, granizo y los demás riesgos enumerados. La franquicia máxima para estos riesgos en una propiedad de una a cuatro unidades es el 5 % del importe de la cobertura. Otro prestamista puede fijar condiciones distintas, así que pide su lista desde el principio.

Seguro contra inundaciones

La cobertura contra inundaciones la exige la ley, y no solo la preferencia del prestamista, en una situación. La Flood Disaster Protection Act de 1973 convierte el seguro contra inundaciones en condición de la ayuda financiera federal para edificios situados en zonas especiales de riesgo de inundación. La Office of the Comptroller of the Currency explica qué significa eso para ti: si la propiedad está en una de esas zonas, cualquier prestamista regulado a nivel federal exigirá un seguro contra inundaciones antes de concederte una hipoteca, y necesita justificante de una cobertura adecuada antes del closing. La guía de Fannie Mae añade que todas las zonas de inundación que empiezan por la letra A o V cuentan como zonas especiales de riesgo de inundación, y que la cobertura debe igualar la menor de estas cantidades: el coste de reposición del edificio, el importe máximo del NFIP o el saldo pendiente del préstamo.

Fuera de esas zonas la regla es más flexible. Un prestamista aún puede exigir un seguro contra inundaciones, lo que la OCC llama una cuestión de contrato entre tú y el prestamista. Trátalo como una pregunta para el prestamista, y trata la prima como algo que conviene presupuestar en cualquier caso.

Cómo averiguar la zona inundable antes de ofertar

FEMA publica los mapas de inundaciones. Su Flood Map Service Center te permite buscar una dirección y ver los datos del mapa o descargar un FIRMette, un extracto del mapa para esa dirección. Hazlo con cada casa de tu lista corta y después pregunta al vendedor o al agente por el historial de inundaciones y por si existe un certificado de elevación. Tu prestamista hará su propia determinación de zona inundable, pero tú puedes conocer la respuesta semanas antes.

La etiqueta de una zona no es una promesa. La página de FEMA dice que las inundaciones pueden ocurrir en cualquier lugar.

Qué cubre una póliza federal contra inundaciones y qué no

FloodSmart, el sitio del NFIP para consumidores, indica los límites residenciales de hasta 250.000 $ para el edificio y hasta 100.000 $ para el contenido, según se consultó el 5 de octubre de 2026. La cobertura del edificio incluye las instalaciones eléctrica y de fontanería, las calderas y los calentadores de agua, y los electrodomésticos empotrados. No cubre los bienes situados fuera del edificio, como jardinería, fosas sépticas, terrazas de madera, vallas o piscinas. No cubre el alojamiento temporal ni los gastos de vida adicionales mientras se repara la casa, y los bienes personales que haya en un sótano quedan excluidos.

De ahí se derivan dos consecuencias. Una casa que valga más que el límite del edificio necesita una cobertura complementaria, y la NAIC dice que las aseguradoras privadas tienden a ofrecer límites más altos y extras opcionales. La cobertura privada también tiene sus propias condiciones, así que compáralas línea por línea. Segunda, una reclamación por inundación no paga un hotel, así que mantén una reserva de efectivo.

El periodo de espera de 30 días

FEMA dice que hay que planificar con antelación, porque normalmente hay un periodo de espera de 30 días para que una póliza del NFIP entre en vigor, salvo que la cobertura la exija un prestamista respaldado por el Gobierno o esté relacionada con un cambio del mapa de inundaciones de la comunidad. FloodSmart enumera las mismas excepciones en las condiciones de su póliza, incluida una póliza contratada al mismo tiempo que la operación hipotecaria.

En la práctica esto significa lo siguiente:

• Comprar con hipoteca en una zona de alto riesgo: la póliza se contrata para el closing y el periodo de espera no te retrasa. Pide a tu agente que confirme la fecha de entrada en vigor.
• Comprar con hipoteca fuera de una zona de alto riesgo: si contratas la cobertura contra inundaciones de forma voluntaria, pregunta si el periodo de espera se aplica a ella. No des por hecho que no.
• Comprar al contado: nada obliga a tener cobertura en el closing y se aplican los 30 días. Si quieres estar asegurado el día en que recibes las llaves, contrátala un mes antes, es decir, antes de ser dueño de la casa.

Las franquicias por viento y huracán son un tercer elemento

En los estados costeros, los daños por viento de las tormentas suelen gestionarse con una franquicia propia. La ley de Florida da un ejemplo claro. Una póliza con franquicia por huracán debe indicar de forma destacada que contiene una franquicia aparte para las pérdidas por huracán, y las aseguradoras deben ofrecer 500 $, el 2 %, el 5 % y el 10 % del límite de la vivienda de la póliza, con ajustes para las viviendas de mayor valor. Una franquicia porcentual crece con el valor asegurado: el 5 % de un límite de vivienda de 400.000 $ son 20.000 $, que pagas tú antes de que pague la aseguradora. Eso es aritmética sobre los porcentajes de la ley, no un presupuesto de ninguna póliza.

El tope del 5 % del importe de la cobertura de Fannie Mae se aplica a los préstamos que compra. Otros estados usan términos distintos, como franquicias por tormenta con nombre o por viento y granizo, así que pregunta a cada aseguradora cuál es la franquicia y cómo se calcula. Nuestra guía de Florida explica con más detalle el mercado de seguros del estado.

Qué hace el escrow con la prima

Muchos prestamistas exigen una cuenta en garantía (escrow). La CFPB la describe como una cuenta que abre tu prestamista para pagar los gastos relacionados con la propiedad, en concreto los impuestos sobre el inmueble y el seguro de hogar. Una parte de tu cuota hipotecaria mensual va a ella, así que no te enfrentas a una o dos facturas grandes al año. La CFPB añade que los impuestos y las primas cambian de un año a otro, y con ellos cambian tu pago al escrow y tu cuota mensual total.

Pregunta al prestamista si la prima del seguro contra inundaciones también se cobra a través del escrow, y pide la estimación completa del coste mensual, con todos los seguros incluidos. Nuestra guía sobre closing costs y title insurance explica los costes únicos del closing.

Pedir presupuestos antes de hacer una oferta

• Elige primero la dirección. Los presupuestos dependen de la propiedad exacta, así que espera a tener una casa que de verdad comprarías y pide después a un agente independiente presupuestos para esa dirección.
• Pide los datos que mueven el precio. Pregunta al vendedor la antigüedad del tejado, la zona inundable, si hay certificado de elevación y el historial de siniestros.
• Consigue tres presupuestos: hogar, viento donde sea aparte, e inundación. Pon la franquicia de cada uno en una sola línea, en dólares además de en porcentajes.
• Entrega los presupuestos al prestamista pronto. La cobertura que exige el prestamista puede cambiar la póliza que necesitas.
• Suma las primas a tu presupuesto. Inclúyelas en la cifra mensual que compares con Miami y el sur de Florida o con cualquier otro mercado que estés considerando.

No podemos decir cuánto costará: las primas dependen de la dirección, el tejado, la zona inundable y la aseguradora. Toma la cifra real del presupuesto.

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