Dane sprawdzono:
Najpierw status, potem dom
Osoby niebędące obywatelami USA mogą legalnie kupować nieruchomości w Stanach Zjednoczonych. Zmienia się finansowanie, ponieważ status pobytowy jest jedną z pierwszych rzeczy, które sprawdza amerykański kredytodawca, i zawęża rodzaje kredytów, które może zaoferować.
Praktyczny wniosek jest taki, że kolejność planowania ma znaczenie. Jeśli wiesz, że przeprowadzasz się na konkretnej wizie albo że trwa procedura uzyskania green card (zielonej karty), dowiedz się, co ten status oznacza dla kredytowania, zanim zakochasz się w jakiejś okolicy. To samo gospodarstwo domowe, z takim samym dochodem, może mieć bardzo różne opcje kredytowe w zależności od tego, w której kategorii znajduje się w dniu złożenia wniosku.
Działa to też tylko w jedną stronę. Zakup domu nie daje wizy, prawa pobytu ani green card. Droga imigracyjna i zakup nieruchomości to dwa osobne plany, a ten pierwszy musi utrzymać się sam.
Z green card
Stali legalni rezydenci są, jeśli chodzi o kredyty hipoteczne, traktowani podobnie jak obywatele USA. Główne programy kredytowe są dla ciebie otwarte, w tym kredyty konwencjonalne i kredyty ubezpieczone przez FHA, z zastrzeżeniem zwykłej oceny dochodów, historii kredytowej, nieruchomości i własnych kryteriów kredytodawcy.
To nie czyni wniosku automatycznym. Kredytodawca nadal będzie chciał zobaczyć stabilny dochód, który może zweryfikować, historię kredytową w USA lub jej akceptowalny zamiennik oraz dokumentację twojego statusu. Ale strukturalne przeszkody, które dotyczą rezydentów czasowych, w dużej mierze znikają.
Na wizie tymczasowej
Wiele osób przeprowadzających się z Europy przyjeżdża na wizie sponsorowanej przez pracodawcę lub innej wizie tymczasowej. Kredytodawcy nazywają je non-permanent residents (osobami niebędącymi stałymi rezydentami), a zasady dla nich zauważalnie zmieniły się w 2025 roku.
Do tego czasu osoby niebędące stałymi rezydentami mogły korzystać z kredytów ubezpieczonych przez FHA, popularnej drogi dla kupujących z mniejszym wkładem własnym (down payment). HUD Mortgagee Letter 2025-09, obowiązujący od 25 maja 2025 roku, zniósł tę kwalifikowalność. Programy FHA są teraz ograniczone do obywateli USA i stałych legalnych rezydentów, a dotychczasowi kredytobiorcy niebędący stałymi rezydentami nie mogą korzystać z FHA także w przyszłych transakcjach.
Kredyty konwencjonalne nadal są jak najbardziej dostępne. Selling Guide Fannie Mae mówi, że Fannie Mae kupuje kredyty hipoteczne udzielone osobom niebędącym obywatelami USA, które są stałymi lub czasowymi legalnymi rezydentami, na takich samych warunkach jak w przypadku obywateli USA. Warunkiem jest to, aby kredytobiorca legalnie przebywał w kraju, a ustalenie tego na podstawie twoich dokumentów należy do kredytodawcy. Poszczególni kredytodawcy mogą i faktycznie stosują własne dodatkowe wymogi, na przykład dotyczące akceptowanych kategorii wiz, więc warto zapytać o to wcześnie.
Zakup, zanim tam zamieszkasz
Niektórzy chcą kupić przed przeprowadzką albo gdy ich status jest jeszcze załatwiany. Bez rezydencji w USA główne programy są zazwyczaj poza zasięgiem, a kredytodawcy oferują zamiast tego tak zwane foreign national loans (kredyty dla kupujących mieszkających poza USA). Należą one do segmentu non-QM rynku, poza standardowymi zasadami, których przestrzega większość kredytów konwencjonalnych.
Spodziewaj się większego wkładu własnego i wyższego oprocentowania niż w przypadku rezydenta, a także tego, że kredytodawca dokładnie przyjrzy się twoim aktywom i dochodom za granicą. Są też kredyty ITIN, skierowane do kredytobiorców, którzy mają amerykański numer Individual Taxpayer Identification Number zamiast numeru Social Security. Celowo nie podajemy tu wartości procentowych: warunki bardzo się różnią między kredytodawcami i często się zmieniają, więc traktuj każdą liczbę, którą widzisz w sieci, jako ofertę jednego kredytodawcy w jednym dniu.
Twoja historia kredytowa zostaje za tobą
To zaskakuje niemal wszystkich. Lata bezbłędnego spłacania kredytów w Niemczech, Hiszpanii czy Holandii nie pojawiają się w amerykańskim scoringu kredytowym, ponieważ amerykańskie biura kredytowe przechowują tylko to, co zgłaszają im amerykańscy kredytodawcy. Po przyjeździe większość nowo przybyłych po prostu nie ma żadnego amerykańskiego scoringu.
To nie koniec drogi. Niektórzy kredytodawcy akceptują międzynarodowy raport kredytowy lub alternatywną dokumentację, a niektóre programy foreign national nie wymagają amerykańskiego scoringu. Zaczęcie budowania historii kredytowej w USA zaraz po przyjeździe, z kontem bankowym i kartą spłacaną w całości, pomaga też przy kolejnym wniosku.
Słowo o wizach inwestorskich
Przedsiębiorcy czasem przyglądają się wizie inwestorskiej E-2 (treaty investor visa). Jest otwarta tylko dla obywateli krajów, które mają odpowiednią umowę ze Stanami Zjednoczonymi. Wielka Brytania i większość krajów UE ją ma, ale nie wszystkie, więc sprawdź swój kraj na liście krajów objętych umową, prowadzonej przez Departament Stanu USA, na travel.state.gov.
E-2 dotyczy też firmy, a nie domu. USCIS opisuje ją jako istotną inwestycję narażoną na ryzyko w rzeczywistym, działającym przedsiębiorstwie handlowym. Zakup domu, w którym zamieszkasz, nie jest taką inwestycją, bez względu na to, ile kosztuje. Jeśli ta droga cię interesuje, porozmawiaj z prawnikiem imigracyjnym, zanim oprzesz na niej jakiekolwiek plany dotyczące nieruchomości.
Planowanie kredytu hipotecznego w USA wokół twojego statusu
- Potwierdź z prawnikiem imigracyjnym oczekiwany status imigracyjny i jego termin.
- Zapytaj kredytodawców, jakie rodzaje kredytów oferują dla dokładnie takiego statusu.
- Wyłącz FHA ze swoich planów, chyba że masz obywatelstwo USA lub green card.
- Zapytaj, czy kredytodawca dodaje własne wymogi dla twojej kategorii wizy.
- Jeśli kupujesz przed przeprowadzką, zaplanuj większy wkład własny i wyższe oprocentowanie.
- Zapytaj kredytodawców, czy akceptują międzynarodowy raport kredytowy lub alternatywną dokumentację.
- Zacznij budować historię kredytową w USA od dnia otwarcia amerykańskiego konta bankowego.
- Oddziel plan zakupu nieruchomości od jakiejkolwiek strategii wizowej.
Pytania zadawane przez osoby przeprowadzające się z Europy
Zgłębiaj temat dalej
Kto przygotował ten przewodnik. Bas Terpstra przygotowuje, sprawdza i zatwierdza każdy przewodnik, korzystając z narzędzi AI i źródeł publicznych jako punktu wyjścia. Przepisy i liczby się zmieniają, więc traktuj to jako informacje ogólne i potwierdź szczegóły dla swojej sytuacji.
Ten poradnik ma charakter ogólnej informacji i nie jest osobistą poradą finansową, prawną, podatkową ani imigracyjną. Nic tu nie stanowi oferty i nie obiecuje się żadnego oprocentowania, kwoty kredytu, zatwierdzenia ani wyniku w sprawie wizy. Dostępność kredytów hipotecznych zależy od statusu imigracyjnego, dochodów, historii kredytowej, wyceny i kryteriów kredytodawcy, a zarówno zasady kredytowania, jak i przepisy imigracyjne się zmieniają. Skonsultuj się z licencjonowanym amerykańskim kredytodawcą, prawnikiem imigracyjnym i doradcą podatkowym z doświadczeniem transgranicznym. Nieruchomość stanowiąca zabezpieczenie kredytu jest zagrożona, jeśli raty nie będą płacone.