Cifras revisadas el
Primero el estatus, después la casa
Los no ciudadanos de EE. UU. pueden comprar legalmente una propiedad en el país. Lo que cambia es la financiación, porque el estatus de residencia es una de las primeras cosas que comprueba un prestamista estadounidense, y reduce los tipos de préstamo que puede ofrecerte.
La consecuencia práctica es que el orden de tu planificación importa. Si sabes que te mudas con un visado concreto, o que tienes una green card en trámite, averigua qué supone ese estatus para pedir un préstamo antes de enamorarte de un barrio. El mismo hogar, con los mismos ingresos, puede encontrarse con opciones de préstamo muy distintas según en qué casilla esté el día de la solicitud.
Además, funciona en un solo sentido. Comprar una vivienda no te da un visado, ni la residencia, ni una green card. La vía migratoria y la compra de la propiedad son dos planes separados, y el primero tiene que sostenerse por sí solo.
Con una green card
A efectos hipotecarios, los residentes permanentes legales reciben un trato muy parecido al de los ciudadanos estadounidenses. Los principales programas de préstamo están abiertos para ti, incluidos los préstamos convencionales y los préstamos asegurados por la FHA, siempre sujetos a la evaluación habitual de ingresos, solvencia, propiedad y criterios del propio prestamista.
Eso no hace que la solicitud sea automática. Un prestamista seguirá queriendo ver unos ingresos estables que pueda verificar, un historial crediticio estadounidense o un sustituto aceptable, y documentación de tu estatus. Pero los obstáculos estructurales que afectan a los residentes temporales desaparecen en gran medida.
Con un visado temporal
Mucha gente que se muda desde Europa llega con un visado temporal, patrocinado por la empresa o de otro tipo. Los prestamistas los llaman residentes no permanentes, y las reglas que les afectan cambiaron de forma notable en 2025.
Hasta entonces, los residentes no permanentes podían usar los préstamos asegurados por la FHA, una vía muy popular entre compradores con una entrada más pequeña. La carta HUD Mortgagee Letter 2025-09, en vigor desde el 25 de mayo de 2025, eliminó esa elegibilidad. Ahora los programas de la FHA se limitan a ciudadanos estadounidenses y residentes permanentes legales, y los prestatarios no permanentes que ya tenían un préstamo tampoco pueden usar la FHA en operaciones futuras.
Los préstamos convencionales siguen estando perfectamente disponibles. La Selling Guide de Fannie Mae establece que compra hipotecas concedidas a no ciudadanos estadounidenses que sean residentes legales permanentes o no permanentes en las mismas condiciones que a los ciudadanos estadounidenses. La condición es que el prestatario se encuentre legalmente en el país, y corresponde al prestamista comprobarlo a partir de tus documentos. Cada prestamista puede aplicar, y de hecho aplica, requisitos adicionales propios, por ejemplo sobre las categorías de visado que acepta, así que conviene preguntarlo pronto.
Comprar antes de vivir allí
Hay quien quiere comprar antes de la mudanza, o mientras su estatus todavía se está tramitando. Sin residencia en EE. UU., los programas habituales suelen quedar fuera de alcance, y los prestamistas ofrecen en su lugar los llamados foreign national loans. Estos pertenecen a la parte non-QM del mercado, fuera de las normas estándar que siguen la mayoría de los préstamos convencionales.
Cuenta con una entrada mayor y un tipo de interés más alto que los que vería un residente, y con que el prestamista examine de cerca tus activos e ingresos en el extranjero. También existen los préstamos ITIN, dirigidos a prestatarios que tienen un número de identificación fiscal individual de EE. UU. (ITIN) en lugar de un número de la Seguridad Social. Aquí no damos porcentajes a propósito: las condiciones varían mucho de un prestamista a otro y cambian a menudo, así que considera cualquier cifra que veas en internet como la oferta de un prestamista en un día concreto.
Tu historial crediticio se queda atrás
Esto sorprende a casi todo el mundo. Años de préstamos impecables en Alemania, España o los Países Bajos no aparecen en una puntuación crediticia estadounidense, porque las agencias de crédito de EE. UU. solo guardan lo que les comunican los prestamistas estadounidenses. Al llegar, la mayoría de los recién llegados simplemente no tiene ninguna puntuación en EE. UU.
Eso no es el final del camino. Algunos prestamistas aceptan un informe crediticio internacional o documentación alternativa, y algunos programas de foreign national loans no exigen una puntuación estadounidense. Empezar a construir un historial crediticio en EE. UU. nada más llegar, con una cuenta bancaria y una tarjeta que pagas por completo, también ayuda para la siguiente solicitud.
Unas palabras sobre los visados de inversor
A veces los emprendedores se fijan en el visado de inversor por tratado E-2. Solo está abierto a nacionales de países que tienen el tratado correspondiente con Estados Unidos. El Reino Unido y la mayoría de los países de la UE lo tienen, pero no todos, así que comprueba el tuyo en la lista de países con tratado del Departamento de Estado de EE. UU. en travel.state.gov.
El E-2 tiene además que ver con un negocio, no con una vivienda. El USCIS lo describe como una inversión sustancial puesta en riesgo en una empresa comercial real y en funcionamiento. Comprar una casa para vivir en ella no es ese tipo de inversión, por mucho que cueste. Si esta vía te interesa, habla con un abogado de inmigración antes de basar ningún plan inmobiliario en ella.
Planificar tu hipoteca en EE. UU. en función de tu estatus
- Confirma con un abogado de inmigración el estatus migratorio que esperas y cuándo lo tendrás.
- Pregunta a los prestamistas qué tipos de préstamo ofrecen para ese estatus exacto.
- Deja la FHA fuera de tus planes salvo que seas ciudadano estadounidense o titular de una green card.
- Pregunta si el prestamista añade requisitos propios para tu categoría de visado.
- Si compras antes de la mudanza, presupuesta una entrada mayor y un tipo de interés más alto.
- Pregunta a los prestamistas si aceptan un informe crediticio internacional o documentación alternativa.
- Empieza a construir historial crediticio en EE. UU. desde el día en que abras una cuenta bancaria estadounidense.
- Mantén el plan inmobiliario separado de cualquier estrategia de visado.
Preguntas que se hace quien se muda desde Europa
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Esta guía es información general, no asesoramiento financiero, jurídico, fiscal ni migratorio personalizado. Nada de lo aquí expuesto es una oferta, y no se promete ningún tipo de interés, importe de préstamo, aprobación ni resultado en materia de visado. La disponibilidad de una hipoteca depende del estatus migratorio, de los ingresos, de la solvencia, de la tasación y de los criterios del prestamista, y tanto las normas de préstamo como las migratorias cambian. Consulta con un prestamista estadounidense con licencia, un abogado de inmigración y un asesor fiscal con experiencia transfronteriza. Cualquier propiedad que garantice un préstamo puede estar en riesgo si no se pagan las cuotas.