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Erst der Status, dann das Haus
Nicht-US-Bürger dürfen in den Vereinigten Staaten legal Immobilien kaufen. Was sich ändert, ist die Finanzierung, denn der Aufenthaltsstatus gehört zu den ersten Dingen, die ein US-Kreditgeber prüft, und er schränkt die Darlehensarten ein, die er anbieten kann.
Praktisch bedeutet das: Die Reihenfolge Ihrer Planung zählt. Wenn Sie wissen, dass Sie mit einem bestimmten Visum umziehen oder dass eine Green Card in Arbeit ist, klären Sie, was dieser Status für die Finanzierung bedeutet, bevor Sie sich in ein Viertel verlieben. Derselbe Haushalt mit demselben Einkommen kann je nach Kategorie am Tag des Antrags sehr unterschiedliche Darlehensoptionen haben.
Es wirkt außerdem nur in eine Richtung. Der Kauf eines Hauses verschafft Ihnen weder ein Visum noch ein Aufenthaltsrecht noch eine Green Card. Der Einwanderungsweg und der Immobilienkauf sind zwei getrennte Pläne, und der erste muss für sich allein tragen.
Mit Green Card
Rechtmäßige ständige Einwohner (lawful permanent residents) werden bei Hypotheken ähnlich behandelt wie US-Bürger. Die wichtigsten Darlehensprogramme stehen Ihnen offen, darunter konventionelle Darlehen und FHA-versicherte Darlehen, vorbehaltlich der üblichen Prüfung von Einkommen, Bonität, Immobilie und der eigenen Kriterien des Kreditgebers.
Automatisch ist der Antrag dadurch nicht. Ein Kreditgeber will weiterhin ein stabiles, nachprüfbares Einkommen sehen, eine US-Kredithistorie oder einen akzeptablen Ersatz und Unterlagen zu Ihrem Status. Die strukturellen Hürden, die für vorübergehend Aufenthaltsberechtigte gelten, entfallen aber weitgehend.
Mit einem befristeten Visum
Viele, die aus Europa umziehen, kommen mit einem vom Arbeitgeber gesponserten oder anderen befristeten Visum an. Kreditgeber nennen sie non-permanent residents (nicht dauerhaft Aufenthaltsberechtigte), und die Regeln für sie haben sich 2025 spürbar geändert.
Bis dahin konnten non-permanent residents FHA-versicherte Darlehen nutzen, ein beliebter Weg für Käufer mit kleinerer Anzahlung. Das HUD Mortgagee Letter 2025-09, gültig ab 25. Mai 2025, hat diese Berechtigung abgeschafft. FHA-Programme stehen nun nur noch US-Bürgern und rechtmäßigen ständigen Einwohnern offen, und bestehende Kreditnehmer mit non-permanent-resident-Status können FHA auch für künftige Transaktionen nicht nutzen.
Konventionelle Darlehen sind weiterhin gut verfügbar. Laut dem Selling Guide von Fannie Mae kauft Fannie Mae Hypotheken an, die Nicht-US-Bürgern gewährt wurden, die rechtmäßig ständig oder nicht ständig aufenthaltsberechtigt sind, zu denselben Bedingungen wie bei US-Bürgern. Voraussetzung ist, dass der Kreditnehmer sich legal im Land aufhält, und der Kreditgeber muss das anhand Ihrer Unterlagen feststellen. Einzelne Kreditgeber können und werden eigene zusätzliche Anforderungen stellen, etwa zu den akzeptierten Visakategorien, daher lohnt es sich, früh nachzufragen.
Kaufen, bevor Sie dort leben
Manche möchten vor dem Umzug kaufen oder solange ihr Status noch geklärt wird. Ohne US-Aufenthaltsrecht sind die gängigen Programme in der Regel außer Reichweite, und Kreditgeber bieten stattdessen sogenannte Foreign National Loans (Darlehen für Käufer außerhalb der USA) an. Diese gehören zum Non-QM-Teil des Marktes, außerhalb der Standardregeln, denen die meisten konventionellen Darlehen folgen.
Rechnen Sie mit einer höheren Anzahlung und einem höheren Zinssatz, als ein Einwohner bekäme, und damit, dass der Kreditgeber Ihre Vermögenswerte und Ihr Einkommen im Ausland genau prüft. Es gibt außerdem ITIN-Darlehen für Kreditnehmer, die eine US-Individual Taxpayer Identification Number statt einer Social Security Number haben. Wir nennen hier bewusst keine Prozentsätze: Die Konditionen unterscheiden sich stark zwischen Kreditgebern und ändern sich oft, verstehen Sie also jede Zahl, die Sie online sehen, als Angebot eines Kreditgebers an einem Tag.
Ihre Kredithistorie bleibt zurück
Das überrascht fast jeden. Jahre makelloser Kreditrückzahlung in Deutschland, Spanien oder den Niederlanden erscheinen nicht in einem US-Kreditscore, denn die US-Auskunfteien (credit bureaus) halten nur, was US-Kreditgeber ihnen melden. Bei der Ankunft haben die meisten Neuankömmlinge schlicht gar keinen US-Score.
Das ist nicht das Ende des Weges. Manche Kreditgeber akzeptieren einen internationalen Kreditbericht oder alternative Unterlagen, und manche Foreign-National-Programme verlangen keinen US-Score. Auch hilft es für den nächsten Antrag, gleich nach der Ankunft mit dem Aufbau einer US-Kredithistorie zu beginnen, mit einem Bankkonto und einer Karte, die Sie vollständig begleichen.
Ein Wort zu Investorenvisa
Unternehmer schauen manchmal auf das E-2-Treaty-Investor-Visum. Es steht nur Staatsangehörigen von Ländern offen, die das entsprechende Abkommen mit den Vereinigten Staaten haben. Das Vereinigte Königreich und die meisten EU-Länder haben eines, aber nicht alle, prüfen Sie Ihr Land also auf der Liste der Abkommensländer des US-Außenministeriums unter travel.state.gov.
Das E-2 betrifft außerdem ein Unternehmen, kein Wohnhaus. USCIS beschreibt es als eine wesentliche Investition, die in einem realen, operativen gewerblichen Unternehmen einem Risiko ausgesetzt wird. Der Kauf eines Hauses zum Wohnen ist keine Investition dieser Art, egal wie viel es kostet. Wenn Sie dieser Weg interessiert, sprechen Sie mit einem Einwanderungsanwalt, bevor Sie Immobilienpläne darauf ausrichten.
Ihre US-Hypothek nach Ihrem Status planen
- Klären Sie Ihren erwarteten Einwanderungsstatus und dessen Zeitpunkt mit einem Einwanderungsanwalt.
- Fragen Sie Kreditgeber, welche Darlehensarten sie für genau diesen Status anbieten.
- Lassen Sie FHA aus Ihren Plänen heraus, sofern Sie weder US-Bürger noch Green-Card-Inhaber sind.
- Fragen Sie, ob der Kreditgeber für Ihre Visakategorie eigene Anforderungen ergänzt.
- Wenn Sie vor dem Umzug kaufen, planen Sie eine höhere Anzahlung und einen höheren Zinssatz ein.
- Fragen Sie Kreditgeber, ob sie einen internationalen Kreditbericht oder alternative Unterlagen akzeptieren.
- Beginnen Sie mit dem Aufbau Ihrer US-Kredithistorie an dem Tag, an dem Sie ein US-Bankkonto eröffnen.
- Halten Sie den Immobilienplan getrennt von jeder Visastrategie.
Fragen von Menschen, die aus Europa umziehen
Weiterführende Informationen
Wer diesen Ratgeber erstellt hat. Bas Terpstra erstellt, prüft und gibt jeden Ratgeber frei, mit KI-Werkzeugen und öffentlichen Quellen als Ausgangspunkt. Regeln und Zahlen ändern sich, daher sind dies allgemeine Informationen. Bitte prüfen Sie die Details für Ihre eigene Situation.
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und keine persönliche Finanz-, Rechts-, Steuer- oder Einwanderungsberatung. Nichts hier ist ein Angebot, und es werden weder ein Zinssatz noch ein Darlehensbetrag, eine Zusage oder ein Visaergebnis versprochen. Die Verfügbarkeit von Hypotheken hängt von Einwanderungsstatus, Einkommen, Bonität, Wertgutachten und den Kriterien des Kreditgebers ab, und sowohl Kreditregeln als auch Einwanderungsregeln ändern sich. Ziehen Sie einen zugelassenen US-Kreditgeber, einen Einwanderungsanwalt und einen Steuerberater mit grenzüberschreitender Erfahrung hinzu. Eine Immobilie, die ein Darlehen besichert, kann gefährdet sein, wenn Zahlungen nicht geleistet werden.