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Prima lo status, poi la casa
I non cittadini statunitensi possono acquistare legalmente un immobile negli Stati Uniti. Ciò che cambia è il finanziamento, perché lo status di residenza è una delle prime cose che un finanziatore USA controlla, e restringe i tipi di prestito che può offrire.
La conseguenza pratica è che l'ordine con cui pianifichi conta. Se sai che ti trasferisci con un determinato visto, o che una green card è in corso, scopri che cosa significa quello status per l'accesso al credito prima di innamorarti di un quartiere. La stessa famiglia, con lo stesso reddito, può trovarsi di fronte a opzioni di prestito molto diverse a seconda della casella in cui si trova il giorno della richiesta.
Funziona inoltre in una sola direzione. Comprare una casa non ti dà un visto, la residenza o una green card. Il percorso migratorio e l'acquisto dell'immobile sono due piani distinti, e il primo deve reggersi da solo.
Con una green card
I residenti permanenti legali (lawful permanent residents) sono, ai fini del mutuo, trattati in larga parte come i cittadini statunitensi. I principali programmi di prestito ti sono aperti, compresi i mutui convenzionali e quelli assicurati dalla FHA, fatta salva la consueta valutazione di reddito, credito, immobile e criteri propri del finanziatore.
Questo non rende la richiesta automatica. Un finanziatore vorrà comunque vedere un reddito stabile che possa verificare, uno storico di credito USA o un sostituto accettabile e la documentazione del tuo status. Ma gli ostacoli strutturali che riguardano i residenti temporanei in gran parte cadono.
Con un visto temporaneo
Molte persone che si trasferiscono dall'Europa arrivano con un visto temporaneo, legato al datore di lavoro o di altro tipo. I finanziatori li chiamano residenti non permanenti (non-permanent residents), e nel 2025 le regole che li riguardano sono cambiate in modo evidente.
Fino ad allora i residenti non permanenti potevano usare i prestiti assicurati dalla FHA, una strada diffusa per gli acquirenti con un anticipo più contenuto. Il HUD Mortgagee Letter 2025-09, in vigore dal 25 maggio 2025, ha eliminato quell'idoneità. I programmi FHA sono ora limitati ai cittadini statunitensi e ai residenti permanenti legali, e nemmeno chi era già un mutuatario residente non permanente può usare l'FHA per operazioni future.
I mutui convenzionali restano ampiamente disponibili. Il Selling Guide di Fannie Mae afferma che acquista mutui concessi a non cittadini statunitensi che siano residenti permanenti o non permanenti legali alle stesse condizioni previste per i cittadini statunitensi. La condizione è che il mutuatario sia presente legalmente nel Paese, e spetta al finanziatore accertarlo dai tuoi documenti. I singoli finanziatori possono applicare, e di fatto applicano, requisiti ulteriori propri, ad esempio sulle categorie di visto che accettano, quindi conviene chiedere presto.
Comprare prima di viverci
Alcune persone vogliono comprare prima del trasferimento, o mentre il loro status è ancora in via di definizione. Senza la residenza USA, i programmi tradizionali sono in genere fuori portata e i finanziatori offrono invece i cosiddetti foreign national loan. Si collocano nella parte non-QM del mercato, al di fuori delle regole standard che seguono la maggior parte dei mutui convenzionali.
Aspettati un anticipo più alto e un tasso d'interesse più elevato di quelli che vedrebbe un residente, e aspettati che il finanziatore esamini con attenzione il tuo patrimonio e il tuo reddito all'estero. Esistono anche gli ITIN loan, pensati per i mutuatari che hanno un Individual Taxpayer Identification Number statunitense invece di un numero di Social Security. Qui scegliamo di non indicare percentuali: le condizioni variano molto da un finanziatore all'altro e cambiano spesso, quindi considera qualsiasi cifra trovi online come l'offerta di un finanziatore in un dato giorno.
Il tuo storico creditizio resta indietro
Questo sorprende quasi tutti. Anni di prestiti impeccabili in Germania, in Spagna o nei Paesi Bassi non compaiono in un punteggio di credito USA, perché le agenzie di credito statunitensi conservano solo ciò che i finanziatori USA segnalano loro. All'arrivo, la maggior parte dei nuovi arrivati semplicemente non ha alcun punteggio USA.
Non è la fine della strada. Alcuni finanziatori accettano un rapporto di credito internazionale o una documentazione alternativa, e alcuni programmi foreign national non richiedono un punteggio USA. Iniziare a costruire il credito USA appena arrivi, con un conto bancario e una carta che saldi per intero, aiuta anche per la richiesta successiva.
Due parole sui visti per investitori
A volte gli imprenditori guardano al visto E-2 per investitori da trattato. È aperto solo ai cittadini dei Paesi che hanno il relativo trattato con gli Stati Uniti. Il Regno Unito e la maggior parte dei Paesi dell'UE ne hanno uno, ma non tutti, quindi controlla il tuo nell'elenco dei Paesi con trattato del Dipartimento di Stato USA su travel.state.gov.
L'E-2 riguarda inoltre un'attività d'impresa, non una casa. L'USCIS lo descrive come un investimento sostanziale messo a rischio in un'impresa commerciale reale e operativa. Comprare una casa in cui vivere non è quel tipo di investimento, per quanto costi. Se questa strada ti interessa, parlane con un avvocato dell'immigrazione prima di costruirci attorno qualsiasi piano immobiliare.
Pianificare il tuo mutuo USA in base al tuo status
- Conferma con un avvocato dell'immigrazione lo status migratorio che prevedi e i suoi tempi.
- Chiedi ai finanziatori quali tipi di prestito offrono per quello status preciso.
- Escludi l'FHA dai tuoi piani, a meno che tu non sia cittadino statunitense o titolare di green card.
- Chiedi se il finanziatore aggiunge requisiti propri per la tua categoria di visto.
- Se compri prima del trasferimento, metti in budget un anticipo più alto e un tasso più elevato.
- Chiedi ai finanziatori se accettano un rapporto di credito internazionale o una documentazione alternativa.
- Inizia a costruire il credito USA dal giorno in cui apri un conto bancario USA.
- Tieni il piano immobiliare separato da qualsiasi strategia sul visto.
Le domande di chi si trasferisce dall'Europa
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Questa guida contiene informazioni generali e non costituisce consulenza finanziaria, legale, fiscale o in materia di immigrazione personalizzata. Nulla di quanto scritto è un'offerta e non si promette alcun tasso, importo di prestito, approvazione o esito del visto. La disponibilità del mutuo dipende da status migratorio, reddito, credito, perizia e criteri del finanziatore, e sia le regole sul credito sia quelle sull'immigrazione cambiano. Rivolgiti a un finanziatore statunitense autorizzato, a un avvocato dell'immigrazione e a un consulente fiscale con esperienza transfrontaliera. Qualsiasi immobile a garanzia di un prestito può essere a rischio se i pagamenti non vengono effettuati.