Cijfers laatst gecontroleerd:
Eerst je status, dan het huis
Wie geen Amerikaans staatsburger is, mag in de Verenigde Staten gewoon onroerend goed kopen. Wat verandert, is de financiering: je verblijfsstatus is een van de eerste dingen die een Amerikaanse geldverstrekker controleert, en die status beperkt de leningsoorten die hij kan aanbieden.
In de praktijk betekent dat dat de volgorde van je planning ertoe doet. Weet je dat je met een bepaald visum verhuist, of dat er een green card in aanvraag is? Zoek dan uit wat die status voor je leenmogelijkheden betekent voordat je verliefd wordt op een buurt. Hetzelfde huishouden, met hetzelfde inkomen, kan heel verschillende leningopties hebben, afhankelijk van de categorie waarin het op de dag van de aanvraag valt.
Het werkt ook maar in één richting. Een huis kopen levert je geen visum, verblijfsrecht of green card op. De immigratieroute en de aankoop van een woning zijn twee aparte plannen, en het eerste moet op zichzelf overeind blijven.
Met een green card
Wie rechtmatig permanent in de VS verblijft (een lawful permanent resident), wordt voor een hypotheek grotendeels behandeld als een Amerikaans staatsburger. De belangrijkste leningprogramma's staan voor je open, waaronder conventionele leningen (conventional loans) en door de FHA verzekerde leningen, met de gebruikelijke beoordeling van inkomen, kredietgeschiedenis, de woning en de eigen criteria van de geldverstrekker.
Dat maakt de aanvraag nog geen formaliteit. Een geldverstrekker wil nog steeds een stabiel inkomen zien dat hij kan controleren, een Amerikaans kredietdossier of een aanvaardbaar alternatief, en documenten die je status aantonen. Maar de structurele drempels die voor tijdelijke ingezetenen gelden, vallen grotendeels weg.
Met een tijdelijk visum
Veel mensen die vanuit Europa verhuizen, komen aan met een visum via hun werkgever of een ander tijdelijk visum. Geldverstrekkers noemen hen non-permanent residents, en de regels voor deze groep zijn in 2025 merkbaar veranderd.
Tot dat moment konden non-permanent residents gebruikmaken van door de FHA verzekerde leningen, een populaire route voor kopers met een kleinere aanbetaling (down payment). HUD Mortgagee Letter 2025-09, van kracht sinds 25 mei 2025, heeft die mogelijkheid geschrapt. FHA-programma's zijn nu voorbehouden aan Amerikaanse staatsburgers en lawful permanent residents, en bestaande leners met de status van non-permanent resident kunnen de FHA ook voor toekomstige transacties niet meer gebruiken.
Conventionele leningen zijn nog volop beschikbaar. In de Selling Guide van Fannie Mae staat dat Fannie Mae hypotheken opkoopt die zijn verstrekt aan niet-Amerikanen die rechtmatig permanent of tijdelijk in de VS verblijven, onder dezelfde voorwaarden als voor Amerikaanse staatsburgers. De voorwaarde is dat de lener rechtmatig in het land verblijft, en het is aan de geldverstrekker om dat aan de hand van je documenten vast te stellen. Individuele geldverstrekkers kunnen daarbovenop eigen eisen stellen, en doen dat ook, bijvoorbeeld over de visumcategorieën die ze accepteren. Het loont dus om daar vroeg naar te vragen.
Kopen voordat je er woont
Sommige mensen willen kopen vóór de verhuizing, of terwijl hun status nog wordt geregeld. Zonder verblijfsrecht in de VS zijn de reguliere programma's doorgaans buiten bereik, en bieden geldverstrekkers in plaats daarvan zogeheten foreign national loans aan, leningen voor kopers die buiten de VS wonen. Die vallen in het non-QM-deel van de markt, buiten de standaardregels die voor de meeste conventionele leningen gelden.
Reken op een grotere aanbetaling en een hogere rente dan een ingezetene zou krijgen, en reken erop dat de geldverstrekker je vermogen en inkomen in het buitenland nauwkeurig bekijkt. Er bestaan ook ITIN-leningen, bedoeld voor leners die een Amerikaans Individual Taxpayer Identification Number hebben in plaats van een Social Security number. We noemen hier bewust geen percentages: de voorwaarden lopen sterk uiteen tussen geldverstrekkers en veranderen vaak. Beschouw elk cijfer dat je online ziet dus als het aanbod van één geldverstrekker op één dag.
Je kredietgeschiedenis blijft achter
Dit verrast bijna iedereen. Jarenlang foutloos lenen in Duitsland, Spanje of Nederland is niet terug te zien in een Amerikaanse kredietscore, omdat de Amerikaanse kredietbureaus alleen vastleggen wat Amerikaanse geldverstrekkers aan hen doorgeven. Bij aankomst hebben de meeste nieuwkomers simpelweg helemaal geen Amerikaanse score.
Daarmee houdt het niet op. Sommige geldverstrekkers accepteren een internationaal kredietrapport of alternatieve documentatie, en voor sommige foreign national-programma's is geen Amerikaanse score nodig. Het helpt ook voor een volgende aanvraag om meteen na aankomst Amerikaans krediet op te bouwen, met een bankrekening en een creditcard die je elke maand volledig aflost.
Een woord over investeerdersvisa
Ondernemers kijken soms naar het E-2-visum voor verdragsinvesteerders (treaty investor visa). Dat staat alleen open voor staatsburgers van landen die het betreffende verdrag met de Verenigde Staten hebben. Het Verenigd Koninkrijk en de meeste EU-landen hebben er een, maar niet allemaal. Controleer jouw land dus op de lijst van verdragslanden van het Amerikaanse ministerie van Buitenlandse Zaken (US State Department) op travel.state.gov.
De E-2 gaat bovendien over een bedrijf, niet over een woning. USCIS omschrijft het als een substantiële investering die risico loopt in een echte, actieve commerciële onderneming. Een huis kopen om in te wonen is niet zo'n investering, hoeveel het ook kost. Spreekt deze route je aan, praat dan met een immigratieadvocaat voordat je er woningplannen omheen bouwt.
Plan je hypotheek in de VS rond je status
- Laat je verwachte verblijfsstatus en de timing ervan bevestigen door een immigratieadvocaat.
- Vraag geldverstrekkers welke leningsoorten ze voor precies die status aanbieden.
- Laat de FHA buiten je plannen, tenzij je Amerikaans staatsburger bent of een green card hebt.
- Vraag of de geldverstrekker eigen eisen stelt aan jouw visumcategorie.
- Koop je vóór de verhuizing, reken dan op een grotere aanbetaling en een hogere rente.
- Vraag geldverstrekkers of ze een internationaal kredietrapport of alternatieve documentatie accepteren.
- Begin met het opbouwen van Amerikaans krediet vanaf de dag dat je een Amerikaanse bankrekening opent.
- Houd het woningplan los van een eventuele visumstrategie.
Vragen van mensen die vanuit Europa verhuizen
Lees verder
Wie deze gids maakte. Bas Terpstra maakt, beoordeelt en keurt elke gids goed, met AI-tools en openbare bronnen als startpunt. Regels en bedragen veranderen, dus gebruik dit als algemene informatie en controleer de details voor je eigen situatie.
Deze gids is algemene informatie en geen persoonlijk financieel, juridisch, fiscaal of immigratieadvies. Niets hierin is een aanbod, en er wordt geen rente, leensom, goedkeuring of uitkomst van een visumaanvraag toegezegd. Of een hypotheek beschikbaar is, hangt af van verblijfsstatus, inkomen, kredietgeschiedenis, taxatie en de criteria van de geldverstrekker, en zowel de kredietregels als de immigratieregels veranderen. Raadpleeg een Amerikaanse geldverstrekker met een vergunning, een immigratieadvocaat en een belastingadviseur met grensoverschrijdende ervaring. Een woning die als onderpand voor een lening dient, kan in gevaar komen als de betalingen uitblijven.