Zakup domu w lokalizacji Massachusetts: pełny poradnik

Property tax: decyzja miasta

Nie ma stanowej stawki property tax. Każde z 351 miast i gmin ustala własną stawkę na każde 1 000 $ wartości podatkowej co rok podatkowy, więc dwa podobne domy oddalone o kilka kilometrów mogą mieć bardzo różne rachunki.

Prawa kolumna to nasze własne obliczenia na podstawie opublikowanych stawek, przed uwzględnieniem jakichkolwiek ulg, by miasta dało się porównać. W praktyce za 800 000 $ kupuje się w każdym z nich zupełnie inne domy. Stanowe prawo znane jako Proposition 2 1/2 ogranicza tempo wzrostu łącznego podatku miasta, dzięki czemu rachunki są bardziej przewidywalne niż w wielu stanach. Niektóre miasta, w tym Boston, przyznają ulgę dla mieszkających na miejscu (residential exemption) właścicielom, którzy mieszkają w nieruchomości jako w głównym miejscu zamieszkania. Właściciel drugiego domu jej nie dostaje.

Jak przebiega zakup tutaj

Massachusetts to stan, w którym transakcję prowadzi prawnik (attorney state). Sąd Najwyższy stanu (Supreme Judicial Court) uznał, że closing wymaga merytorycznego udziału prawnika kredytodawcy, więc neutralna title company, która prowadzi closing w większej części kraju, odgrywa tu mniejszą rolę. Kupujący zwykle zlecają własnemu prawnikowi sprawdzenie umowy kupna-sprzedaży.

Kilka zabezpieczeń zapisano w przepisach stanowych i działają one niezależnie od tego, czy wiesz, że warto o nie zapytać:

• Inspekcja. Sprzedający nie może wymagać zrzeczenia się inspekcji domu jako warunku przyjęcia oferty.
• Szamba. Jeśli dom nie jest podłączony do sieci kanalizacyjnej, wymagana jest kontrola Title 5 w ciągu dwóch lat przed sprzedażą, organizowana przez sprzedającego, chyba że na piśmie uzgodnicie inaczej, i musisz otrzymać raport.
• Farba ołowiowa. Dla domów zbudowanych przed 1978 rokiem sprzedający musi dać ci zawiadomienie o farbie ołowiowej przed podpisaniem. Jeśli zamieszka tam dziecko poniżej sześciu lat, właściciel musi usunąć zagrożenia ołowiem w ciągu 90 dni od przejęcia tytułu własności.
• Czujniki dymu i tlenku węgla. Lokalna straż pożarna poświadcza je przy sprzedaży.
• Condo. Stowarzyszenie właścicieli musi na piśmie potwierdzić, jakie opłaty za części wspólne są zaległe w danym lokalu, co nazywa się zaświadczeniem 6(d), żeby nie odziedziczyć cudzych zaległości.

Co płacisz przy zakupie i potem

Stanowy deeds excise wynosi 2,28 $ od każdych 500 $ ceny, czyli 4,56 $ od każdych 1 000 $, a w hrabstwie Barnstable 6,48 $ od każdych 1 000 $. Na Martha's Vineyard i Nantucket przy większości zakupów obowiązuje opłata 2% na rzecz land bank. Dolicz zwykłe closing costs, w USA typowo od 2% do 5% ceny, oraz ubezpieczenie tytułu własności (title insurance) kredytodawcy.

Koszty bieżące mają nowoangielski charakter. Około jedno na cztery gospodarstwa domowe w Massachusetts ogrzewa dom olejem opałowym, co oznacza zbiornik, dostawy i zimowy rachunek, którego kupujący z kraju z gazem lub ciepłem sieciowym może się nie spodziewać. Polisy ubezpieczenia domu przy wybrzeżu mogą mieć osobny udział własny na wypadek nazwanego sztormu lub wiatru, zwykle od 1% do 5% sumy ubezpieczenia, a szkody powodziowe są wyłączone ze standardowych polis. Jeśli dom leży na obszarze wysokiego ryzyka powodziowego, kredytodawca z federalną gwarancją będzie wymagał ubezpieczenia od powodzi.

Jak duży kredyt jest standardowy

Cena kredytu hipotecznego zależy częściowo od tego, czy mieści się w limicie conforming, czyli największym kredycie, który mogą kupić Fannie Mae i Freddie Mac. Na 2026 rok limit dla nieruchomości z jedną jednostką mieszkalną wynosi 962 550 $ w hrabstwach Suffolk, Middlesex i Norfolk, które obejmują Boston i jego wewnętrzne przedmieścia, 832 750 $ w hrabstwie Barnstable oraz 1 249 125 $ na Martha's Vineyard i Nantucket. Powyżej limitu potrzebny jest kredyt jumbo, który każdy kredytodawca wycenia i ocenia według własnych zasad. Przy cenach z Massachusetts tę granicę łatwo przekroczyć, więc zapytaj o to wcześnie.

Wynajem nieruchomości

Krótkie pobyty są opodatkowane, a miejscami ograniczone. Najem na 31 dni lub krócej podlega stanowemu room occupancy excise w wysokości 5,7%, lokalnemu podatkowi do 6% (6,5% w Bostonie) i dalszym lokalnym dopłatom w niektórych obszarach, a każdy operator musi zarejestrować się w stanowym Department of Revenue, także właściciele mieszkający za granicą. Boston dopuszcza wynajem krótkoterminowy wyłącznie w domach, w których mieszka właściciel. Sprawdź zasady miasta, zanim wliczysz dochód z najmu do swojego planu.

Podatki stanowe, które właściciel powinien znać

Massachusetts opodatkowuje dochody stawką 5%, z dodatkowymi 4% od dochodu powyżej 1 107 750 $ w 2026 roku, a zasada dotyczy także nierezydentów z dochodami w Massachusetts. Stan ma własny podatek spadkowy z progiem 2 000 000 $ oraz prawo homestead, które chroni kapitał w domu przed większością wierzycieli. Od listopada 2025 roku sprzedaże za 1 000 000 $ lub więcej wiążą się też ze stanowym zgłoszeniem i możliwym potrąceniem dla sprzedających-nierezydentów. Nic z tego nie jest powodem, by unikać tego stanu. To powód, by porozmawiać z doradcą podatkowym z doświadczeniem transgranicznym, zanim wybierzesz, czyje nazwisko trafi do aktu własności.

Kontynuuj poszukiwania

• Massachusetts
• Rozpocznij osobistą analizę hipoteczną dla USA