Kopen in Massachusetts: de volledige gids

Property tax: een beslissing van de gemeente

De staat kent geen eigen tarief voor de property tax, de lokale onroerendgoedbelasting. Elk van de 351 steden en gemeenten stelt elk belastingjaar een eigen tarief vast per $ 1.000 getaxeerde waarde. Twee vergelijkbare huizen op een paar kilometer van elkaar kunnen dus heel verschillende aanslagen krijgen.

De rechterkolom is onze eigen berekening op basis van de gepubliceerde tarieven, vóór eventuele vrijstellingen, om de gemeenten vergelijkbaar te maken. In de praktijk koop je voor $ 800.000 in elk van die plaatsen een heel andere woning. Een wet van de staat, bekend als Proposition 2 1/2, begrenst hoe snel de totale belastingopbrengst van een gemeente mag groeien. Daardoor zijn de aanslagen hier voorspelbaarder dan in veel andere staten. Sommige gemeenten, waaronder Boston, geven een vrijstelling voor bewoners (residential exemption) aan eigenaren die de woning als hoofdverblijf bewonen. De eigenaar van een tweede woning krijgt die niet.

Hoe een aankoop hier verloopt

Massachusetts is een staat waar advocaten de overdracht verzorgen. Het Supreme Judicial Court heeft bepaald dat bij een closing, de overdracht, de inhoudelijke deelname van een advocaat namens de geldverstrekker vereist is. De neutrale title company die in een groot deel van het land de closing afhandelt, speelt hier dus een kleinere rol. Kopers laten de koopovereenkomst (purchase and sale agreement) doorgaans door een eigen advocaat beoordelen.

Een aantal beschermingen is vastgelegd in regels van de staat, en ze gelden ook als je niet weet dat je ernaar kunt vragen:

• Bouwkundige keuring. Een verkoper mag niet van je eisen dat je afziet van een bouwkundige keuring als voorwaarde om je bod te accepteren.
• Septic tanks. Als een woning niet op het riool is aangesloten, is een Title 5-keuring verplicht in de twee jaar voor de verkoop. De verkoper regelt die, tenzij jullie schriftelijk iets anders afspreken, en je moet het rapport ontvangen.
• Loodverf. Bij woningen die vóór 1978 zijn gebouwd, moet de verkoper je een kennisgeving over loodverf geven voordat je tekent. Als er een kind jonger dan zes jaar komt te wonen, moet de eigenaar de loodrisico's binnen 90 dagen na de eigendomsoverdracht aanpakken.
• Rook- en koolmonoxidemelders. De plaatselijke brandweer keurt ze bij verkoop.
• Appartementen (condo's). De vereniging van eigenaren moet schriftelijk bevestigen welke gemeenschappelijke kosten voor het appartement nog openstaan, het zogeheten 6(d) certificate, zodat je niet de achterstand van iemand anders erft.

Wat je betaalt bij aankoop en daarna

De deeds excise, de overdrachtsbelasting van de staat, bedraagt $ 2,28 per $ 500 van de koopprijs. Dat is $ 4,56 per $ 1.000, en $ 6,48 per $ 1.000 in Barnstable County. Op Martha's Vineyard en Nantucket geldt bij de meeste aankopen een land bank fee van 2%. Tel daar de gebruikelijke closing costs bij op, de bijkomende kosten bij de overdracht, in de Verenigde Staten doorgaans 2% tot 5% van de prijs, en de title insurance van de geldverstrekker, een verzekering van de eigendomstitel.

De vaste lasten zijn typisch voor New England. Ongeveer één op de vier huishoudens in Massachusetts stookt op olie. Dat betekent een tank, leveringen en een winterrekening die een koper uit een land met gas of stadsverwarming misschien niet verwacht. Woonhuisverzekeringen dicht bij de kust kunnen een apart eigen risico hebben voor wind of voor stormen met een naam (named-storm deductible), meestal 1% tot 5% van de verzekerde waarde, en overstromingsschade is van standaardpolissen uitgesloten. Ligt het huis in een gebied met een hoog overstromingsrisico, dan eist een geldverstrekker die door de federale instellingen wordt gesteund een overstromingsverzekering.

Tot welk bedrag een lening als standaard geldt

De prijs van een hypotheek hangt er deels van af of ze binnen de conforming loan limit valt, de grens voor standaardleningen: de grootste lening die Fannie Mae en Freddie Mac mogen opkopen. Voor 2026 is de grens voor een woning met één wooneenheid $ 962.550 in de county's Suffolk, Middlesex en Norfolk, waar Boston en de dichtstbijzijnde voorsteden onder vallen, $ 832.750 in Barnstable County en $ 1.249.125 op Martha's Vineyard en Nantucket. Boven de grens heb je een jumbo loan nodig, die elke geldverstrekker volgens eigen regels beprijst en beoordeelt. Met de prijzen in Massachusetts is het goed mogelijk dat je die grens overschrijdt. Vraag er dus vroeg naar.

De woning verhuren

Korte verblijven worden belast en op sommige plaatsen beperkt. Op verhuur van 31 dagen of korter rust de room occupancy excise van de staat van 5,7%, een lokale heffing van maximaal 6% (6,5% in Boston) en in sommige gebieden nog extra lokale toeslagen. Elke verhuurder moet zich registreren bij het Department of Revenue van de staat, ook eigenaren die in het buitenland wonen. Boston staat kortetermijnverhuur alleen toe in woningen waar de eigenaar zelf woont. Controleer de regels van de gemeente voordat je huurinkomsten in je plan meerekent.

Belastingen van de staat die je als eigenaar moet kennen

Massachusetts belast inkomen tegen 5%, met in 2026 nog eens 4% op inkomen boven $ 1.107.750. Die regel geldt ook voor niet-inwoners met inkomen uit Massachusetts. De staat heeft een eigen estate tax, een erfbelasting, met een drempel van $ 2.000.000, en een homestead-wet die de overwaarde van een woning tegen de meeste schuldeisers beschermt. Sinds november 2025 hoort bij verkopen van $ 1.000.000 of meer ook een aangifte bij de staat en een mogelijke inhouding voor verkopers die niet in de staat wonen. Niets hiervan is een reden om de staat te mijden. Het is wel een reden om met een belastingadviseur met grensoverschrijdende ervaring te praten voordat je kiest op wiens naam de eigendomsakte komt.

Lees verder

• Massachusetts
• Start een persoonlijke hypotheekscan voor de VS