Comprare casa a Massachusetts: la guida completa

Property tax: una decisione comunale

Non esiste un'aliquota statale della property tax, l'imposta locale sugli immobili. Ognuna delle 351 città e comuni fissa la propria aliquota ogni 1.000 $ di valore stimato a ogni anno fiscale, quindi due case simili a pochi chilometri di distanza possono avere bollette molto diverse.

La colonna di destra è un nostro calcolo sulle aliquote pubblicate, prima di qualsiasi esenzione, per rendere confrontabili i comuni. In pratica 800.000 $ comprano case molto diverse in ciascuno di essi. Una legge statale nota come Proposition 2 1/2 limita la velocità con cui può crescere il prelievo totale di un comune, il che rende le bollette più prevedibili che in molti Stati. Alcuni comuni, tra cui Boston, concedono una residential exemption (esenzione per i residenti) ai proprietari che vivono nell'immobile come abitazione principale. Chi ha una seconda casa non la ottiene.

Come si svolge un acquisto qui

Il Massachusetts è uno Stato in cui il closing (la chiusura dell'acquisto) passa per un avvocato. La Supreme Judicial Court, la corte suprema dello Stato, ha stabilito che un closing richiede la partecipazione sostanziale di un avvocato per il finanziatore, quindi la title company neutrale che gestisce i closing in gran parte del Paese qui ha un ruolo minore. Di solito gli acquirenti fanno esaminare il purchase and sale agreement da un avvocato proprio.

Diverse tutele sono scritte nelle norme statali e si applicano che tu sappia o no di doverle chiedere:

• Ispezione. Un venditore non può importi di rinunciare all'ispezione della casa come condizione per accettare la tua offerta.
• Fosse settiche. Dove una casa non è allacciata alla fognatura pubblica, è richiesta un'ispezione Title 5 nei due anni precedenti la vendita, organizzata dal venditore salvo diverso accordo scritto, e devi ricevere il rapporto.
• Vernici al piombo. Per le case costruite prima del 1978 il venditore deve consegnarti una comunicazione sulle vernici al piombo prima che tu firmi. Se vi abiterà un bambino sotto i sei anni, il proprietario deve occuparsi dei rischi da piombo entro 90 giorni dall'acquisizione del titolo.
• Rilevatori di fumo e monossido di carbonio. I vigili del fuoco locali li certificano alla vendita.
• Condomini. L'associazione dei proprietari deve confermare per iscritto quali spese comuni risultano non pagate per l'unità, un documento noto come 6(d) certificate, così non erediti gli arretrati di qualcun altro.

Cosa paghi all'acquisto e dopo

La deeds excise statale è di 2,28 $ ogni 500 $ del prezzo, cioè 4,56 $ ogni 1.000 $, e 6,48 $ ogni 1.000 $ nella contea di Barnstable. La deeds excise è l'imposta sul trasferimento dell'atto. A Martha's Vineyard e Nantucket si applica una land bank fee del 2% sulla maggior parte degli acquisti. Aggiungi le usuali closing costs (spese di chiusura), di solito dal 2% al 5% del prezzo in tutti gli Stati Uniti, e la title insurance (assicurazione sul titolo) del finanziatore.

I costi di gestione hanno un sapore del New England. Circa una famiglia su quattro nel Massachusetts si riscalda a gasolio, il che significa una cisterna, le consegne e una bolletta invernale che un acquirente proveniente da un Paese a gas o a teleriscaldamento può non aspettarsi. Le polizze di assicurazione sulla casa vicino alla costa possono prevedere una franchigia separata per tempeste con nome (named storm) o per il vento, di solito dall'1% al 5% del valore assicurato, e i danni da alluvione sono esclusi dalle polizze standard. Se la casa si trova in una zona ad alto rischio di alluvione, un finanziatore sostenuto dalle agenzie federali richiederà l'assicurazione contro le alluvioni.

Quanto grande è un mutuo ancora standard

Il prezzo di un mutuo dipende in parte dal fatto che rientri nel conforming loan limit, il più grande mutuo che Fannie Mae e Freddie Mac possono acquistare. Per il 2026 il limite per un'unità è di 962.550 $ nelle contee di Suffolk, Middlesex e Norfolk, che comprendono Boston e i suoi sobborghi interni, di 832.750 $ nella contea di Barnstable e di 1.249.125 $ a Martha's Vineyard e Nantucket. Oltre il limite serve un mutuo jumbo, che ogni finanziatore valuta e sottoscrive con regole proprie. Ai prezzi del Massachusetts quella soglia è una linea che potresti benissimo superare, quindi chiedi presto.

Affittare la proprietà

I soggiorni brevi sono tassati e, in alcuni posti, limitati. Gli affitti di 31 giorni o meno sono soggetti alla room occupancy excise statale (imposta sul pernottamento) del 5,7%, a un'opzione locale fino al 6% (6,5% a Boston) e a ulteriori maggiorazioni locali in alcune zone, e ogni operatore deve registrarsi presso il Department of Revenue dello Stato, compresi i proprietari che vivono all'estero. Boston consente gli affitti brevi solo nelle case in cui abita il proprietario. Controlla le regole del comune prima di contare gli introiti degli affitti nel tuo piano.

Le imposte statali da conoscere per chi possiede

Il Massachusetts tassa il reddito al 5%, con un ulteriore 4% sul reddito superiore a 1.107.750 $ nel 2026, e la regola si applica anche ai non residenti con reddito nel Massachusetts. Lo Stato ha una propria estate tax (imposta di successione) con una soglia di 2.000.000 $ e una legge sulla homestead che protegge il valore netto della casa dalla maggior parte dei creditori. Dal novembre 2025, le vendite di 1.000.000 $ o più comportano anche una dichiarazione allo Stato e una possibile ritenuta per i venditori non residenti. Niente di tutto questo è un motivo per evitare lo Stato. È un motivo per parlare con un consulente fiscale con esperienza transfrontaliera prima di scegliere il nome da mettere sull'atto.

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