Kaufen in Massachusetts: der vollständige Ratgeber

Property Tax: eine Entscheidung der Gemeinde

Es gibt keinen Property-Tax-Satz des Bundesstaats. Jede der 351 Städte und Gemeinden legt jedes Steuerjahr ihren eigenen Satz pro 1.000 $ veranlagten Werts fest, sodass zwei ähnliche Häuser, die wenige Kilometer auseinanderliegen, sehr unterschiedliche Bescheide tragen können.

Die rechte Spalte ist unsere eigene Rechnung auf Grundlage der veröffentlichten Sätze, vor Freibeträgen, damit die Gemeinden vergleichbar werden. In der Praxis bekommt man für 800.000 $ in jeder von ihnen sehr unterschiedliche Häuser. Ein Gesetz des Bundesstaats namens Proposition 2 1/2 begrenzt, wie schnell die Gesamtabgabe einer Gemeinde wachsen darf, was die Bescheide berechenbarer macht als in vielen Bundesstaaten. Manche Gemeinden, darunter Boston, gewähren Eigentümern, die in der Immobilie ihren Hauptwohnsitz haben, eine Residential Exemption (Freibetrag für Selbstnutzer). Ein Zweitwohnsitzbesitzer erhält sie nicht.

Wie ein Kauf hier abläuft

Massachusetts ist ein Anwaltsstaat. Der Supreme Judicial Court hat entschieden, dass ein Closing die wesentliche Mitwirkung eines Anwalts des Kreditgebers erfordert, sodass die neutrale Title Company, die in weiten Teilen des Landes die Closings abwickelt, hier eine kleinere Rolle spielt. Käufer lassen den Kaufvertrag üblicherweise von einem eigenen Anwalt prüfen.

Mehrere Schutzvorschriften sind in den Regeln des Bundesstaats verankert, und sie gelten, ob Sie danach fragen oder nicht:

• Inspektion. Ein Verkäufer darf nicht verlangen, dass Sie als Bedingung für die Annahme Ihres Angebots auf eine Hausinspektion verzichten.
• Klärgruben. Wo eine Immobilie nicht an die öffentliche Kanalisation angeschlossen ist, ist innerhalb von zwei Jahren vor dem Verkauf eine Title-5-Inspektion erforderlich, die der Verkäufer veranlasst, sofern Sie nicht schriftlich etwas anderes vereinbaren, und Sie müssen den Bericht erhalten.
• Bleifarbe. Bei Gebäuden, die vor 1978 gebaut wurden, muss der Verkäufer Ihnen vor der Unterschrift eine Bleifarben-Mitteilung geben. Wenn ein Kind unter sechs Jahren dort wohnen wird, muss der Eigentümer Bleigefahren innerhalb von 90 Tagen nach Eigentumsübergang beseitigen.
• Rauch- und Kohlenmonoxidmelder. Die örtliche Feuerwehr bescheinigt sie beim Verkauf.
• Eigentumswohnungen. Die Eigentümergemeinschaft muss schriftlich bestätigen, welche Gemeinschaftskosten für die Wohnung unbezahlt sind, bekannt als 6(d) Certificate, damit Sie nicht die Rückstände eines anderen erben.

Was Sie beim Kauf und danach zahlen

Die Deeds Excise des Bundesstaats beträgt 2,28 $ pro 500 $ des Preises, das sind 4,56 $ pro 1.000 $, und 6,48 $ pro 1.000 $ im Barnstable County. Auf Martha's Vineyard und Nantucket fällt bei den meisten Käufen eine Land-Bank-Gebühr von 2 % an. Dazu kommen die üblichen Closing Costs (Nebenkosten beim Abschluss), in den USA typischerweise 2 % bis 5 % des Preises, und die Title Insurance (Eigentumsversicherung) des Kreditgebers.

Die laufenden Kosten haben ein Neuengland-Aroma. Etwa jeder vierte Haushalt in Massachusetts heizt mit Öl, was einen Tank, Lieferungen und eine Winterrechnung bedeutet, die ein Käufer aus einem Land mit Gas oder Fernwärme womöglich nicht erwartet. Policen der Wohngebäudeversicherung nahe der Küste können einen eigenen Selbstbehalt für benannte Stürme oder Wind haben, in der Regel 1 % bis 5 % des versicherten Werts, und Hochwasserschäden sind in Standardpolicen ausgeschlossen. Liegt das Haus in einem Gebiet mit hohem Hochwasserrisiko, verlangt ein von den Bundesbehörden gestützter Kreditgeber eine Hochwasserversicherung.

Ab welcher Größe ein Darlehen als Standard gilt

Der Preis einer Hypothek hängt zum Teil davon ab, ob sie in die Conforming Loan Limit (Grenze für Standarddarlehen) passt, das größte Darlehen, das Fannie Mae und Freddie Mac kaufen können. Für 2026 beträgt die Grenze für eine Wohneinheit 962.550 $ in den Countys Suffolk, Middlesex und Norfolk, die Boston und seine inneren Vororte umfassen, 832.750 $ im Barnstable County und 1.249.125 $ auf Martha's Vineyard und Nantucket. Über der Grenze brauchen Sie ein Jumbo-Darlehen, das jeder Kreditgeber nach eigenen Regeln bepreist und prüft. Bei den Preisen in Massachusetts ist das eine Linie, die Sie durchaus überschreiten können, fragen Sie also früh nach.

Die Immobilie vermieten

Kurze Aufenthalte werden besteuert und stellenweise eingeschränkt. Vermietungen von 31 Tagen oder weniger unterliegen der Room Occupancy Excise des Bundesstaats von 5,7 %, einer lokalen Option von bis zu 6 % (6,5 % in Boston) und in manchen Gebieten weiteren lokalen Aufschlägen, und jeder Betreiber muss sich beim Department of Revenue des Bundesstaats registrieren, auch Eigentümer, die im Ausland leben. Boston erlaubt Kurzzeitvermietung nur in Immobilien, in denen der Eigentümer wohnt. Prüfen Sie die Regeln der Gemeinde, bevor Sie Mieteinnahmen in Ihre Planung einrechnen.

Steuern des Bundesstaats, die ein Eigentümer kennen sollte

Massachusetts besteuert Einkommen mit 5 %, mit weiteren 4 % auf Einkommen über 1.107.750 $ im Jahr 2026, und die Regel gilt auch für nicht Ansässige mit Einkommen in Massachusetts. Der Bundesstaat hat eine eigene Estate Tax mit einer Schwelle von 2.000.000 $ und ein Homestead-Gesetz, das das Eigenkapital in einer Immobilie gegen die meisten Gläubiger schützt. Seit November 2025 sind Verkäufe ab 1.000.000 $ außerdem mit einer Meldung an den Bundesstaat und einem möglichen Einbehalt bei nicht ansässigen Verkäufern verbunden. Nichts davon ist ein Grund, den Bundesstaat zu meiden. Es ist ein Grund, mit einem Steuerberater mit grenzüberschreitender Erfahrung zu sprechen, bevor Sie entscheiden, auf wessen Namen die Eigentumsurkunde lautet.

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