Comprare casa a Florida: la guida completa

Quanto costano le case

La mediana in tutto lo Stato nell'agosto 2026 è stata di 415.000 $ per una casa unifamiliare esistente e di 298.000 $ per un appartamento in condominio (condo) o una townhouse. I prezzi sono stati piatti: le case unifamiliari sono salite dell'1,2% sull'anno, e i condomini sono leggermente sotto il livello dell'anno scorso nel conteggio da inizio anno. Per chi compra significa più margine di trattativa di quanto la Florida offrisse qualche anno fa, e più motivi per capire perché alcuni condomini sono diventati difficili da vendere.

Property tax: non guardare la bolletta del venditore

La Florida tassa gli immobili con aliquote in millesimi (millage rate) fissate da contee, città e distretti scolastici, dove un mill è 1 $ ogni 1.000 $ di valore imponibile. L'aliquota è solo metà della storia. L'altra metà è come viene stabilito il valore. La property tax è l'imposta locale sugli immobili.

• Residenti. Una casa che è la tua residenza stabile ha diritto alla homestead exemption, che toglie fino a 50.000 $ dal valore imponibile, e a Save Our Homes, che limita l'aumento annuo del valore stimato al 3% o all'inflazione, se più bassa.
• Seconde case e immobili in affitto. Nessuna homestead exemption. Il valore stimato può salire fino al 10% all'anno, e quel tetto non si applica alla quota della bolletta destinata alle scuole.
• Tutti, all'acquisto. L'immobile viene rivalutato al pieno valore di mercato il 1 gennaio successivo alla vendita.

Quindi una casa il cui attuale proprietario paga 3.000 $ l'anno può costarti molto di più. Chiedi all'ufficio del property appraiser della contea (l'ufficio di stima), o al tuo closing agent, una stima basata sul tuo prezzo d'acquisto. Le bollette arrivano a novembre, con uno sconto del 4% se paghi in quel mese, che scende di un punto ogni mese fino a febbraio.

Il 3 novembre 2026 i cittadini della Florida votano sull'Amendment 3. Se lo approva il 60%, la homestead exemption per le imposte non scolastiche sale in modo marcato dal 2027 e il tetto per gli immobili non homestead scende dal 10% al 5%. Non abolirebbe la property tax, e l'esenzione più ampia andrebbe a vantaggio solo dei residenti. Aggiorneremo questa pagina dopo il voto.

L'assicurazione viene prima dell'offerta, non dopo

Un finanziatore non eroga un mutuo su una casa non assicurata, e in Florida il premio può cambiare ciò che ti puoi permettere. Il mercato si è allentato rispetto al punto più basso: Citizens, l'assicuratore sostenuto dallo Stato, si è ridotto di circa quattro quinti dalla fine del 2023 con il ritorno degli assicuratori privati. Ciononostante, tre cose sono diverse dall'Europa.

• Franchigia per gli uragani. Separata dalla franchigia ordinaria e offerta a 500 $, al 2%, al 5% o al 10% del massimale dell'abitazione. Al 5% su una casa da 400.000 $ i primi 20.000 $ di danni da tempesta li sostieni tu.
• Alluvioni. Non coperte dall'assicurazione sulla casa. Richieste dai finanziatori garantiti a livello federale nelle zone ad alto rischio di alluvione, e richieste ai titolari di polizze Citizens con copertura contro il vento a prescindere dalla zona dal 1 gennaio 2027, con un'esenzione per i proprietari di unità in condominio.
• Ispezioni per gli assicuratori. Una wind mitigation inspection (ispezione sulla resistenza al vento) documenta come è fissato il tetto e può far ottenere sconti sul premio. Gli assicuratori chiedono anche l'età del tetto.

La legge della Florida impone a ogni assicuratore di coprire il crollo catastrofico del terreno (ground cover collapse) e di offrire, con un premio aggiuntivo, una copertura più ampia contro le voragini (sinkhole). L'ordinario assestamento o le crepe non sono coperti.

Comprare un condominio dopo Surfside

Dopo il crollo di una torre condominiale a Surfside nel 2021, la Florida ha riscritto le proprie regole. Gli edifici di tre o più piani abitabili devono sottoporsi a una milestone inspection strutturale (ispezione strutturale periodica) a 30 anni di età, o a 25 dove il governo locale la richiede vicino all'acqua salata, e poi ogni dieci anni. Le associazioni devono commissionare uno studio sulle riserve per l'integrità strutturale (structural integrity reserve study) e, per i bilanci adottati dalla fine del 2024, non possono più votare per rinunciare a quelle riserve o per sottofinanziarle.

Per chi compra questo ha due facce. Gli edifici sono meglio documentati, e le spese mensili e i contributi straordinari negli edifici più vecchi possono essere alti. Anche i finanziatori si sono irrigiditi: secondo le regole di Fannie Mae un progetto che richiede riparazioni strutturali critiche, o uno gestito come un albergo con affitti brevi, non è idoneo ai mutui standard. Prima di fare un'offerta per un appartamento, chiedi il rapporto della milestone inspection, lo studio sulle riserve, il bilancio preventivo ed eventuali contributi in sospeso, e chiedi al finanziatore se l'edificio è accettabile.

L'acquisto vero e proprio

La maggior parte delle rivendite usa il contratto "AS IS" approvato da Florida Realtors e dalla Florida Bar. Il suo periodo di ispezione è di 15 giorni, salvo diversa indicazione scritta, e in quel lasso di tempo puoi recedere per qualsiasi motivo e recuperare il deposito. Il periodo di approvazione del mutuo è per impostazione predefinita di 30 giorni. Dopo non c'è alcun periodo di ripensamento, né una condizione sospensiva legata alla perizia, a meno che tu non la aggiunga.

Al closing paghi la documentary stamp tax (imposta di bollo sui documenti) di 35 centesimi ogni 100 $ sul titolo del mutuo e l'intangible tax (imposta sui beni immateriali) dello 0,2% del mutuo. Il bollo sull'atto, 70 centesimi ogni 100 $ del prezzo, è oggetto di trattativa e di consuetudine locale. Su un acquisto da 400.000 $ con un mutuo da 280.000 $ sono, secondo i nostri calcoli, 2.800 $ sull'atto, 980 $ sul titolo e 560 $ di intangible tax.

Molti quartieri più recenti rientrano in un'associazione dei proprietari (HOA), in un Community Development District o in entrambi. Un'associazione applica quote e fissa regole, anche sugli affitti. Un distretto impone contributi annuali che compaiono nella tua bolletta fiscale in aggiunta alla normale property tax, e il contratto deve avvertirti in grassetto. Leggi entrambi prima di firmare.

Affittare ai turisti

Una casa affittata più di tre volte l'anno per periodi inferiori a 30 giorni è un affitto per vacanze e richiede una licenza statale. Gli affitti di sei mesi o meno sono tassati: 6% di imposta statale sulle vendite, una sovrimposta della contea e una tassa turistica della contea. Se puoi farlo o meno è deciso a livello locale, perché le città e le contee con regole anteriori a giugno 2011 possono ancora limitare i soggiorni brevi. Anche i finanziatori guardano all'uso: un mutuo per una seconda casa non è un mutuo per un'attività di affitto, e un edificio gestito come un albergo può non avere diritto a un finanziamento standard.

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