Floride : acheter un bien, le guide complet

Ce que coûtent les logements

La médiane de l'ensemble de l'État en août 2026 était de 415 000 $ pour une maison individuelle existante et de 298 000 $ pour un condo ou une maison en bande. Les prix ont stagné : les maisons individuelles étaient en hausse de 1,2 % sur l'année, et les condos sont légèrement en dessous du niveau de l'an dernier depuis le début de l'année. Pour un acheteur, cela signifie plus de marge de négociation que la Floride n'en offrait il y a quelques années, et plus de raisons de comprendre pourquoi certains condos sont devenus difficiles à vendre.

Property tax : ne regardez pas l'avis du vendeur

La Floride taxe les biens immobiliers par des taux en millièmes (millage) fixés par les comtés, les villes et les districts scolaires, où un mill équivaut à 1 $ pour 1 000 $ de valeur imposable. Le taux n'est que la moitié de l'histoire. L'autre moitié, c'est la manière dont la valeur est fixée.

• Résidents. Un logement qui est votre résidence permanente bénéficie de la homestead exemption, qui retire jusqu'à 50 000 $ de la valeur imposable, et du Save Our Homes, qui limite la hausse annuelle de la valeur évaluée à 3 % ou à l'inflation, selon la plus basse des deux.
• Résidences secondaires et biens locatifs. Pas de homestead exemption. La valeur évaluée peut augmenter jusqu'à 10 % par an, et ce plafond ne s'applique pas à la part scolaire de l'avis d'imposition.
• Tout le monde, à l'achat. Le bien est réévalué à sa pleine valeur de marché le 1er janvier qui suit la vente.

Une maison dont le propriétaire actuel paie 3 000 $ par an peut donc vous coûter bien davantage. Demandez une estimation fondée sur votre prix d'achat au service d'évaluation du comté (property appraiser) ou à votre agent de closing. Les avis sont envoyés en novembre, avec une remise de 4 % pour un paiement ce mois-là, qui diminue d'un point chaque mois jusqu'en février.

Le 3 novembre 2026, les Floridiens votent sur l'Amendment 3. Si 60 % l'approuvent, l'exonération homestead pour les impôts hors scolaires augmente fortement à partir de 2027 et le plafond pour les biens non homestead passe de 10 % à 5 %. Cela n'abolirait pas la property tax, et l'exonération plus large ne profiterait qu'aux résidents. Nous mettrons cette page à jour après le vote.

L'assurance vient avant l'offre, pas après

Un prêteur n'accorde pas de prêt sur un logement non assuré, et en Floride la prime peut changer ce que vous pouvez vous permettre. Le marché s'est détendu depuis son point bas : Citizens, l'assureur soutenu par l'État, a rétréci d'environ quatre cinquièmes depuis la fin de 2023 à mesure que les assureurs privés revenaient. Malgré cela, trois choses diffèrent de l'Europe.

• Franchise ouragan. Distincte de la franchise ordinaire et proposée à 500 $, 2 %, 5 % ou 10 % du plafond de garantie du bâtiment. À 5 % sur un logement de 400 000 $, vous supportez vous-même les premiers 20 000 $ de dégâts de tempête.
• Inondation. Non couverte par l'assurance habitation. Exigée par les prêteurs soutenus par l'État fédéral dans les zones inondables à haut risque, et exigée des assurés de Citizens ayant une couverture vent quelle que soit la zone à compter du 1er janvier 2027, avec une exemption pour les propriétaires de lots en copropriété.
• Inspections pour les assureurs. Une inspection de mitigation du vent (wind mitigation) documente la fixation du toit et peut donner droit à des réductions de prime. Les assureurs interrogent aussi sur l'âge du toit.

La loi de Floride impose à chaque assureur de couvrir l'affaissement catastrophique du sol (ground cover collapse) et de proposer, moyennant une prime supplémentaire, une couverture plus large contre les gouffres. Le tassement ordinaire ou les fissures ne sont pas couverts.

Acheter un condo après Surfside

Après l'effondrement d'une tour d'habitation à Surfside en 2021, la Floride a réécrit ses règles. Les immeubles de trois étages habitables ou plus doivent faire l'objet d'une inspection structurelle milestone à 30 ans d'âge, ou 25 lorsque la collectivité locale l'exige près de l'eau salée, puis tous les dix ans. Les associations doivent commander une étude des réserves pour l'intégrité structurelle, et pour les budgets adoptés depuis la fin de 2024, elles ne peuvent plus voter pour renoncer à ces réserves ou les sous-doter.

Pour les acheteurs, cela a deux effets. Les immeubles sont mieux documentés, et les charges mensuelles et les appels de fonds exceptionnels (special assessments) peuvent être élevés dans les immeubles plus anciens. Les prêteurs se sont aussi durcis : selon les règles de Fannie Mae, un projet qui nécessite des réparations structurelles critiques, ou qui est exploité comme un hôtel avec des locations courtes, n'est pas éligible aux prêts standard. Avant de faire une offre sur un appartement, demandez le rapport d'inspection milestone, l'étude des réserves, le budget et les appels de fonds en attente, et demandez à votre prêteur si l'immeuble est acceptable.

L'achat lui-même

La plupart des reventes utilisent le contrat « AS IS » approuvé par Florida Realtors et The Florida Bar. Sa période d'inspection est de 15 jours, sauf si vous écrivez autre chose, et pendant ce délai vous pouvez vous rétracter pour n'importe quel motif et récupérer votre dépôt. Le délai d'approbation du prêt est de 30 jours par défaut. Il n'y a pas de délai de réflexion ensuite, et pas de condition suspensive d'expertise de valeur (appraisal contingency) sauf si vous en ajoutez une.

Au closing, vous payez un documentary stamp tax de 35 cents pour 100 $ sur le billet à ordre du prêt et une intangible tax de 0,2 % du montant du prêt. Le droit de timbre sur l'acte, 70 cents pour 100 $ du prix, relève de la négociation et des usages locaux. Pour un achat de 400 000 $ avec un prêt de 280 000 $, cela fait, d'après nos calculs, 2 800 $ sur l'acte, 980 $ sur le billet et 560 $ d'intangible tax.

De nombreux quartiers récents se trouvent dans une association de propriétaires, un Community Development District, ou les deux. Une association facture des frais et fixe des règles, y compris sur la location. Un district prélève des cotisations annuelles qui apparaissent sur votre avis d'imposition en plus de la property tax ordinaire, et le contrat doit vous en avertir en caractères gras. Lisez les deux avant de signer.

Louer à des vacanciers

Un logement loué plus de trois fois par an pour des périodes de moins de 30 jours est une location de vacances et exige une licence de l'État. Les locations de six mois ou moins sont taxées : 6 % de taxe de vente de l'État, une surtaxe du comté et une taxe touristique du comté. Savoir si vous pouvez le faire est décidé localement, car les villes et les comtés dont les règles sont antérieures à juin 2011 peuvent encore restreindre les séjours courts. Les prêteurs regardent aussi l'usage : un prêt pour une résidence secondaire n'est pas un prêt pour une activité de location, et un immeuble exploité comme un hôtel peut ne pas être éligible à un financement standard.

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