Italia e Stati Uniti in sintesi
Dati verificati il
- Visite
- Nel Visa Waiver Program dal 1989: per i viaggi di visita alle case basta un'ESTA, non serve il visto.
- Visti da trattato
- Disponibili lo status E-1 per i commercianti (trader) e lo status E-2 per gli investitori, in base al trattato in vigore dal 26 luglio 1949.
- Convenzione contro le doppie imposizioni
- Sì, in vigore.
- Convenzione sulle successioni
- Sì (solo per l'imposta di successione).
- Convenzione di sicurezza sociale
- Sì, dal 1° novembre 1978, la più antica tra tutti gli accordi statunitensi.
- Valuta
- Euro: l'anticipo è quindi esposto al rischio di cambio rispetto al dollaro.
- Già negli USA
- Circa 285.000 persone nate in Italia vivono negli Stati Uniti (Census Bureau, 2024).
La tua strada verso gli Stati Uniti
I cittadini italiani viaggiano negli Stati Uniti con il Visa Waiver Program, che è tutto ciò che serve per visitare le case. Per viverci ti serve uno status tuo, e il mutuo ne discende. I finanziatori offrono prestiti standard a chi risiede legalmente, con una green card o un visto temporaneo. Senza residenza, la strada abituale è un foreign national loan (mutuo per acquirenti residenti fuori dagli USA) con un anticipo (down payment) più alto e un tasso più elevato.
Gli imprenditori chiedono spesso dell'E-2, aperto agli italiani dal 1949. Richiede un'attività reale e operativa. La guida su status di visto e prestiti negli USA spiega come ogni status cambia il finanziamento.
Vuoi le cifre per la tua situazione?
L'analisi del finanziamento mostra quali prestiti sono adatti al tuo status, di quanta liquidità hai bisogno e cosa organizzare per primo.
Che cosa vede un finanziatore statunitense delle tue finanze italiane
Un punteggio di credito statunitense si costruisce solo su ciò che segnalano i finanziatori americani, quindi il tuo storico in Italia non vi compare. Richiedi i tuoi dati della Centrale dei Rischi prima di partire. È gratuito, arriva dalla banca centrale e dà al finanziatore qualcosa di concreto da leggere.
Per reddito e risparmi, le regole di Fannie Mae dettano il tono di gran parte del mercato: il reddito pagato da un datore di lavoro estero in valuta estera richiede due anni di dichiarazioni dei redditi federali statunitensi alle spalle, i documenti devono essere in inglese o tradotti, e i beni detenuti all'estero vanno convertiti in dollari e depositati presso un istituto sottoposto a vigilanza statunitense prima del closing (la chiusura dell'acquisto). Avvia presto le traduzioni e il trasferimento.
Dal compromesso al closing
In Italia le parti fissano la data del rogito nel contratto preliminare, e un notaio può trascrivere quel contratto per tutelare l'acquirente fino alla firma dell'atto. I tempi sono quelli che concordi.
Negli Stati Uniti la consuetudine è di 30-45 giorni dall'offerta accettata al closing, con una caparra (earnest money) in genere dall'1% al 5% versata all'inizio e custodita da una parte neutrale. Non esiste un notaio nel senso italiano. Una title company o una società di escrow, o in alcuni stati un avvocato, incassa il denaro e registra l'atto, e il finanziatore richiede la title insurance (assicurazione sul titolo). Leggi come si confrontano le tempistiche americane con quelle europee prima di fare un'offerta.
Le tasse italiane su una casa all'estero e in Italia
Se resti residente in Italia e compri negli Stati Uniti, prevedi l'IVIE ogni anno: l'1,06% del valore dell'immobile dal 2024, senza alcun versamento se il totale è di 200 euro o meno. L'immobile va inoltre nel quadro RW. In più gli Stati Uniti tassano l'eventuale affitto alla fonte, al 30% dell'importo lordo, a meno che tu non scelga di essere tassato sul reddito netto e di presentare una dichiarazione statunitense.
Se vendi la tua casa italiana per finanziare il trasferimento, la plusvalenza su un immobile venduto entro cinque anni dall'acquisto è in genere imponibile, con un'eccezione per una casa che è stata la tua abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso. E se tieni la casa, la detrazione del 19% sugli interessi del mutuo resta legata al fatto che sia ancora la tua abitazione principale.
Imposta di successione
Per chi non è né cittadino né residente statunitense, una dichiarazione dell'imposta di successione statunitense (estate tax) è richiesta quando i beni negli USA, immobili compresi, superano 60.000 $. L'Italia è uno dei nove paesi dell'UE con una convenzione sulle successioni con gli USA. La legge successoria italiana riserva inoltre delle quote ai familiari stretti, quindi il modo in cui detieni una casa statunitense merita una consulenza prima dell'acquisto.
Checklist per chi compra dall'Italia
- Conferma il tuo status negli USA e i suoi tempi.
- Richiedi i tuoi dati della Centrale dei Rischi e raccogli dichiarazioni dei redditi, buste paga ed estratti conto.
- Fai tradurre i documenti in inglese.
- Metti a budget l'IVIE e il quadro RW se resti residente in Italia.
- Verifica la regola dei cinque anni prima di vendere la tua casa italiana.
- Apri un conto statunitense, trasferisci l'anticipo per tempo e pianifica la conversione di valuta.
- Fatti consigliare su successioni e convenzione sulle successioni prima di firmare.
Le domande di chi si trasferisce dall'Europa
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Fonti (11)
Le cifre e le regole di questa pagina sono state verificate il 3 ottobre 2026 sulla base di queste fonti. Tassi, prezzi e norme locali cambiano: controlla tutto ciò su cui fai affidamento prima di impegnarti.
- US Department of State, 9 FAM 402.9-10, paesi con trattato per commercianti e investitori
- US Department of Homeland Security, paesi del Visa Waiver Program
- IRS, convenzioni fiscali degli Stati Uniti dalla A alla Z
- IRS, convenzioni sulle imposte di successione e donazione
- IRS, estate tax per i non residenti che non sono cittadini degli Stati Uniti
- US Social Security Administration, accordi internazionali
- US Census Bureau, American Community Survey 2024, tabella B05006
- Banca d'Italia, accesso ai dati della Centrale dei Rischi
- Agenzia delle Entrate, IVIE: base imponibile e aliquota
- Agenzia delle Entrate, interessi sui mutui (guida)
- Consiglio Nazionale del Notariato, il contratto preliminare
Chi ha realizzato questa guida. Bas Terpstra realizza, verifica e approva ogni guida, con strumenti di IA e fonti pubbliche come punto di partenza. Norme e cifre cambiano, quindi considera queste informazioni come generali e verifica i dettagli per la tua situazione.
Questa pagina offre informazioni di carattere generale e non costituisce consulenza personale finanziaria, legale, fiscale o in materia di immigrazione. Nulla di quanto qui riportato è un'offerta, e non viene promesso alcun tasso, importo del prestito, approvazione o esito di un visto. La disponibilità di un mutuo dipende dallo status di immigrazione, dal reddito, dal punteggio di credito, dalla perizia e dai criteri del finanziatore, e le regole su prestiti, imposte e norme locali cambiano. Rivolgiti a un finanziatore statunitense abilitato, a un avvocato dell'immigrazione e a un consulente fiscale con esperienza transfrontaliera. Un immobile che garantisce un prestito può essere a rischio se le rate non vengono pagate.