Comprare casa a
New York
New York è l'acquisto che gli europei sbagliano più spesso, perché sembra come comprare un appartamento in una qualsiasi grande città. Non lo è. La maggior parte degli appartamenti sono quote di una società, le imposte alla chiusura arrivano a diversi punti percentuali e dal 2026 la città applica una sovrattassa annuale sulle case di valore in cui nessuno vive.
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Tutto sull'acquisto a New York City
In questa pagina trovi le risposte brevi. La guida completa contiene i dettagli, le cifre e le fonti.
L'acquisto e il prestito
Come funziona un acquisto qui e quali prestiti sono adatti.
- Come si svolge l'acquisto
Prezzi, imposte e assicurazione
Quanto costano le case e cosa paghi in più.
- Quanto costano le case
- Imposte alla chiusura
- Possedere da non residente: tre costi che i residenti non hanno
- Imposta di successione e alluvioni
Parti dal tipo di immobile
Altrove negli Stati Uniti un appartamento è un condominio (condo). A New York City gran parte del patrimonio di appartamenti è cooperativo. L'Attorney General dello Stato di New York spiega la differenza in modo semplice: in un co-op l'acquirente compra quote di una società, e quelle quote danno diritto a un contratto di locazione di lunga durata (proprietary lease) su un determinato appartamento. In un condo il proprietario detiene l'unità stessa come bene immobile, con una quota indivisa delle parti comuni.
Le conseguenze si estendono a tutto il resto di questa pagina:
- Approvazione e regole. Un co-op è gestito da un consiglio di amministrazione (board) in base al proprio statuto (by-laws) e al proprietary lease, e quei documenti fissano le condizioni su temi come il subaffitto. Ogni edificio è diverso, e non conoscerai le regole finché il tuo avvocato non le avrà lette.
- Finanziamento. Un mutuo su un co-op è garantito da quote, non da un bene immobile. Secondo le regole di Fannie Mae, un mutuo di questo tipo è disponibile solo per un'abitazione principale o una seconda casa, non per un investimento.
- Imposte alla chiusura. La mortgage recording tax si applica ai mutui garantiti da beni immobili. La mansion tax e l'imposta di trasferimento della città si applicano sia agli appartamenti in co-op sia alle case e ai condo.
- Costo mensile. I proprietari di un co-op pagano le spese di manutenzione in proporzione alle quote. Il proprietario di un condo paga le spese comuni più una cartella separata di property tax.
New York City in breve
Dati verificati il
Non è una decisione di credito: uno specialista statunitense conferma cosa vale per la tua situazione.
| Prezzi delle case 2025 | Mediana di una casa unifamiliare: 950.000 $ a Brooklyn, 830.000 $ nel Queens, 710.000 $ a Staten Island, 660.000 $ nel Bronx, 7,4 milioni di $ a Manhattan (NYC Department of Finance). |
|---|---|
| Periferia 2025 | Prezzo di vendita residenziale mediano: Westchester 925.000 $, Nassau 840.000 $, Suffolk 695.000 $ (New York State). |
| Limite conforming 2026 | 1.209.750 $ per un'abitazione a una sola unità a Manhattan e Brooklyn. |
| Imposte dell'acquirente alla chiusura | Mansion tax dell'1% da 1 milione di $, che sale a scaglioni fino al 3,9% a 25 milioni di $. Mortgage recording tax da 2,05 a 2,175 $ ogni 100 $ presi in prestito su case e condo. |
| Seconde case | Da gennaio 2027 la città fattura ogni anno una Non-Primary Residence Surcharge sulle case di alto valore che non sono l'abitazione principale di nessuno. |
| Affitto breve | Affittare un intero appartamento per meno di 30 giorni non è consentito, nemmeno se ne sei il proprietario. |
| Voli verso casa | Più di venti compagnie aeree europee servono il JFK. |
Prima di fare un'offerta a New York
- Scegli tra co-op e condo tenendo presente l'uso che intendi farne.
- Incarica un avvocato immobiliare di New York prima di fare un'offerta.
- Fai leggere all'avvocato lo statuto (by-laws), il proprietary lease o l'offering plan.
- Chiedi una stima scritta delle spese di chiusura, comprese mansion tax e mortgage recording tax.
- Verifica se si applicherebbe la Non-Primary Residence Surcharge.
- Parti dal presupposto di nessuna riduzione d'imposta e di nessun reddito da affitto breve se non sarà la tua abitazione principale.
- Verifica se il mutuo è conforming o jumbo e se il finanziatore finanzia i co-op.
- Fatti consigliare sull'imposta di successione di New York e federale prima di decidere come intestare l'immobile.
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Le domande di chi si trasferisce dall'Europa
Sono due cose giuridicamente diverse. In un co-op compri quote di una società che possiede l'edificio e ricevi un contratto di locazione di lunga durata sul tuo appartamento. Il consiglio di amministrazione (board), lo statuto (by-laws) e il proprietary lease stabiliscono chi può comprare, quanto si può finanziare e se si può subaffittare. Un condo è un bene immobile di cui sei proprietario per atto, con una quota delle parti comuni. Per un acquirente con reddito estero, con progetti di affitto o senza l'intenzione di viverci a tempo pieno, le questioni che solleva un co-op sono le prime da chiarire. Chiedi al tuo avvocato di leggere i documenti dell'edificio prima di fare un'offerta.
Un'imposta dello Stato di New York a carico dell'acquirente sulle case vendute a 1 milione di $ o più: l'1% sull'intero prezzo. A New York City si aggiunge un'imposta supplementare che parte da 2 milioni di $ e sale a scaglioni, quindi l'aliquota complessiva è l'1,25% da 2 milioni di $, l'1,5% da 3 milioni di $, il 2,25% da 5 milioni di $ e il 3,9% a 25 milioni di $ o più. L'esempio dello Stato: su un condo da 7 milioni di $ l'acquirente paga 157.500 $.
Ufficialmente è la Non-Primary Residence Surcharge, introdotta dal bilancio dello Stato di New York firmato nel maggio 2026. Per ora riguarda le case da una a tre famiglie che la città valuta oltre 5 milioni di $ e le unità in condo e co-op che valuta 1 milione di $ o più, quando l'immobile non è l'abitazione principale del proprietario, di un inquilino o di un familiare stretto. Le aliquote pubblicate dalla città partono dallo 0,8% per le case e dal 4% per gli appartamenti, applicate alla valutazione del Department of Finance, che per gli appartamenti è calcolata come se l'edificio fosse in affitto e non coincide con il prezzo di vendita. Le prime fatture sono dovute a gennaio 2027. Controlla la pagina della città per i dettagli aggiornati.
No. In base alla legge di registrazione della città puoi ospitare turisti per brevi periodi solo mentre risiedi tu stesso nello stesso appartamento, con al massimo due ospiti paganti, e la città precisa chiaramente che non puoi affittare un'intera abitazione per meno di 30 giorni nemmeno se ne sei il proprietario. Le piattaforme di prenotazione non possono gestire soggiorni per immobili non registrati. Gli affitti di 30 giorni o più non rientrano in quella legge, fatte salve le regole del tuo edificio.
Soprattutto per due imposte. La mortgage recording tax su un mutuo per una casa o un condo in città ammonta in tutto a 2,05 $ ogni 100 $ presi in prestito, o 2,175 $ ogni 100 $ per i mutui da 500.000 $ o più. E la mansion tax si applica da 1 milione di $. A queste si aggiungono la title insurance e gli onorari degli avvocati. Le imposte di trasferimento statali e cittadine sono invece a carico del venditore. Chiedi al tuo avvocato una stima completa delle spese di chiusura prima di firmare il contratto.
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Avvia la mia analisi del finanziamentoFonti (22)
Le cifre e le regole di questa pagina sono state verificate il 3 ottobre 2026 sulla base di queste fonti. Tassi, prezzi e norme locali cambiano: controlla tutto ciò su cui fai affidamento prima di impegnarti.
- NYC Department of Finance, vendite annualizzate 2025 dell'intera città
- New York State Department of Taxation and Finance, prezzo di vendita residenziale mediano per contea
- New York Attorney General, cooperative
- New York Attorney General, condomini
- New York Attorney General, capire e trattare con un co-op board
- Fannie Mae Selling Guide B4-2.3-04, mutui su quote di co-op
- New York State Bar Association, 5 passi per comprare casa nello Stato di New York
- New York State, imposta di trasferimento immobiliare
- New York State, TSB-M-19(1)R, modifiche a transfer tax e mansion tax
- New York State, mortgage recording tax
- New York State, modulo MT-15, aliquote della mortgage recording tax
- NYC Department of Finance, Real Property Transfer Tax
- NYC Department of Finance, aliquote della property tax
- NYC Department of Finance, come viene determinato il valore di mercato
- NYC Department of Finance, riduzione d'imposta per co-op e condo (tax abatement)
- NYC Department of Finance, Non-Primary Residence Surcharge
- Governatore di New York, firma del bilancio per l'anno fiscale 2027 (28 maggio 2026)
- NYC Office of Special Enforcement, domande frequenti per i futuri host di affitti brevi
- New York State, imposta di successione (estate tax)
- Mappe delle alluvioni di NYC
- FHFA, conforming loan limits per il 2026
- Aeroporto JFK, compagnie aeree