Comprar en Florida: la guía completa

Cuánto cuestan las casas

La mediana estatal de agosto de 2026 fue de 415.000 $ para una vivienda unifamiliar existente y de 298.000 $ para un condo o townhome. Los precios se han mantenido planos: las viviendas unifamiliares subieron un 1,2 % en el año, y los condos están ligeramente por debajo del nivel del año pasado en lo que va de año. Para un comprador eso significa más margen de negociación que el que ofrecía Florida hace unos años, y más motivos para entender por qué algunos condos se han vuelto difíciles de vender.

Property tax: no mires el recibo del vendedor

Florida grava la propiedad mediante tipos de millage fijados por condados, ciudades y distritos escolares, donde un mill equivale a 1 $ por cada 1.000 $ de valor imponible. El tipo es solo la mitad de la historia. La otra mitad es cómo se fija el valor.

• Residentes. Una vivienda que es tu residencia permanente tiene derecho a la homestead exemption (la exención para quien vive en la casa), que resta hasta 50.000 $ del valor imponible, y a Save Our Homes, que limita el aumento anual del valor tasado al 3 % o a la inflación, el que sea menor.
• Segundas residencias y alquileres. Sin homestead exemption. El valor tasado puede subir hasta un 10 % al año, y ese tope no se aplica a la parte escolar del recibo.
• Todos, al comprar. La propiedad se reevalúa a valor de mercado completo el 1 de enero posterior a la venta.

Así, una casa cuyo propietario actual paga 3.000 $ al año puede costarte mucho más. Pide una estimación basada en tu precio de compra a la oficina del property appraiser del condado o a tu agente de cierre. Los recibos se envían en noviembre, con un 4 % de descuento por pagar ese mes, que baja un punto cada mes hasta febrero.

El 3 de noviembre de 2026 los floridanos votan la Amendment 3. Si la aprueba el 60 %, la homestead exemption para los impuestos no escolares sube con fuerza a partir de 2027 y el tope para las propiedades sin homestead baja del 10 % al 5 %. No abolirá la property tax, y la exención mayor beneficiaría solo a los residentes. Actualizaremos esta página tras la votación.

El seguro va antes de la oferta, no después

Un prestamista no concederá un préstamo sobre una vivienda sin asegurar, y en Florida la prima puede cambiar lo que puedes permitirte. El mercado se ha aliviado desde su punto más bajo: Citizens, la aseguradora respaldada por el estado, se ha reducido en unas cuatro quintas partes desde finales de 2023 a medida que volvían las aseguradoras privadas. Aun así, hay tres cosas distintas de Europa.

• Franquicia por huracán. Separada de la franquicia ordinaria y ofrecida en 500 $, el 2 %, el 5 % o el 10 % del límite de la vivienda. Con un 5 % en una casa de 400.000 $, asumes tú los primeros 20.000 $ de daños por tormenta.
• Inundación. No la cubre el seguro de hogar. La exigen los prestamistas con respaldo federal en zonas de alto riesgo de inundación, y se exige a los asegurados de Citizens con cobertura de viento sea cual sea la zona a partir del 1 de enero de 2027, con una exención para los propietarios de unidades de condo.
• Inspecciones para las aseguradoras. Una inspección de mitigación del viento (wind mitigation inspection) documenta cómo está sujeto el tejado y puede dar derecho a bonificaciones en la prima. Las aseguradoras también preguntan por la antigüedad del tejado.

La ley de Florida obliga a toda aseguradora a cubrir el hundimiento catastrófico del terreno (ground cover collapse) y a ofrecer, por una prima adicional, una cobertura más amplia contra dolinas (sinkholes). El asentamiento o las grietas normales no están cubiertos.

Comprar un condo después de Surfside

Tras el derrumbe de una torre de condominios en Surfside en 2021, Florida reescribió sus normas. Los edificios de tres o más plantas habitables deben pasar una inspección estructural periódica (milestone inspection) a los 30 años de antigüedad, o a los 25 cuando el gobierno local lo exige cerca del agua salada, y cada diez años a partir de entonces. Las asociaciones deben encargar un estudio de reservas de integridad estructural, y en los presupuestos aprobados desde finales de 2024 ya no pueden votar para eximirse de esas reservas ni dotarlas de forma insuficiente.

Para los compradores esto tiene dos caras. Los edificios están mejor documentados, y las cuotas mensuales y las derramas extraordinarias (special assessments) en edificios antiguos pueden ser altas. Los prestamistas también se han endurecido: según las normas de Fannie Mae, un proyecto que necesita reparaciones estructurales críticas, o uno que se explota como un hotel con alquileres de corta duración, no es elegible para préstamos estándar. Antes de hacer una oferta por un piso, pide el informe de la milestone inspection, el estudio de reservas, el presupuesto y las derramas pendientes, y pregunta a tu prestamista si el edificio es aceptable.

La compra en sí

La mayoría de las reventas usan el contrato «AS IS» aprobado por Florida Realtors y The Florida Bar. Su periodo de inspección es de 15 días salvo que escribas otra cosa, y en ese plazo puedes desistir por cualquier motivo y recuperar tu depósito. El periodo de aprobación del préstamo es por defecto de 30 días. Después no hay periodo de reflexión, ni condición suspensiva de tasación salvo que la añadas.

En el closing pagas la documentary stamp tax de 35 céntimos por cada 100 $ sobre el pagaré de la hipoteca y el impuesto sobre intangibles del 0,2 % del préstamo. La documentary stamp tax sobre la escritura, de 70 céntimos por cada 100 $ del precio, es materia de negociación y de costumbre local. En una compra de 400.000 $ con un préstamo de 280.000 $, son, según nuestros cálculos, 2.800 $ sobre la escritura, 980 $ sobre el pagaré y 560 $ de impuesto sobre intangibles.

Muchos barrios nuevos están dentro de una asociación de propietarios, de un Community Development District, o de ambos. Una asociación cobra cuotas y fija normas, también sobre el alquiler. Un distrito cobra derramas anuales que aparecen en tu recibo de impuestos además de la property tax ordinaria, y el contrato debe advertírtelo en negrita. Lee ambos antes de firmar.

Alquilar a turistas

Una vivienda alquilada más de tres veces al año por periodos de menos de 30 días es un alquiler vacacional y necesita una licencia estatal. Los alquileres de seis meses o menos tributan: un 6 % de impuesto estatal sobre las ventas, un recargo del condado y un impuesto turístico del condado. Si puedes hacerlo o no lo decide el ámbito local, porque las ciudades y los condados con normas anteriores a junio de 2011 todavía pueden restringir las estancias cortas. Los prestamistas también miran el uso: un préstamo para una segunda residencia no es un préstamo para un negocio de alquiler, y un edificio explotado como hotel puede no ser apto para financiación estándar.

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