Kaufen in Florida: der vollständige Ratgeber

Was Immobilien kosten

Der landesweite Median lag im August 2026 bei 415.000 $ für ein bestehendes Einfamilienhaus und bei 298.000 $ für eine Eigentumswohnung oder ein Reihenhaus. Die Preise sind seitwärts gelaufen: Einfamilienhäuser lagen 1,2 % über dem Vorjahr, und Eigentumswohnungen liegen im bisherigen Jahresverlauf leicht unter dem Vorjahresniveau. Für einen Käufer bedeutet das mehr Verhandlungsspielraum, als Florida vor einigen Jahren bot, und mehr Anlass zu verstehen, warum sich manche Eigentumswohnungen schwer verkaufen lassen.

Property Tax: Schauen Sie nicht auf den Bescheid des Verkäufers

Florida besteuert Immobilien über Millage-Sätze, die von Countys, Städten und Schulbezirken festgelegt werden, wobei ein Mill 1 $ pro 1.000 $ steuerpflichtigen Werts entspricht. Der Satz ist nur die halbe Geschichte. Die andere Hälfte ist, wie der Wert festgesetzt wird.

• Ansässige. Eine Immobilie, die Ihr ständiger Wohnsitz ist, qualifiziert sich für die Homestead Exemption (Freibetrag für Selbstnutzer), die bis zu 50.000 $ vom steuerpflichtigen Wert abzieht, und für Save Our Homes, das den jährlichen Anstieg des veranlagten Werts auf 3 % oder die Inflation begrenzt, je nachdem, was niedriger ist.
• Zweitwohnsitze und Mietobjekte. Keine Homestead Exemption. Der veranlagte Wert kann um bis zu 10 % pro Jahr steigen, und diese Obergrenze gilt nicht für den Schulanteil des Bescheids.
• Alle, beim Kauf. Die Immobilie wird am 1. Januar nach dem Verkauf zum vollen Marktwert neu veranlagt.

Ein Haus, für das der jetzige Eigentümer 3.000 $ im Jahr zahlt, kann Sie also weit mehr kosten. Fragen Sie das Büro des County Property Appraiser oder Ihren Closing Agent nach einer Schätzung auf Grundlage Ihres Kaufpreises. Die Bescheide werden im November verschickt, mit 4 % Nachlass bei Zahlung in diesem Monat, der sich jeden Monat bis Februar um einen Punkt verringert.

Am 3. November 2026 stimmen die Einwohner Floridas über Amendment 3 ab. Wenn 60 % zustimmen, steigt die Homestead Exemption für Steuern außerhalb der Schulen ab 2027 deutlich, und die Obergrenze für Immobilien ohne Homestead sinkt von 10 % auf 5 %. Die Property Tax würde dadurch nicht abgeschafft, und der größere Freibetrag käme nur Ansässigen zugute. Wir aktualisieren diese Seite nach der Abstimmung.

Die Versicherung kommt vor dem Angebot, nicht danach

Ein Kreditgeber zahlt kein Darlehen auf eine unversicherte Immobilie aus, und in Florida kann die Prämie verändern, was Sie sich leisten können. Der Markt hat sich seit seinem Tiefpunkt entspannt: Der staatlich gestützte Versicherer Citizens ist seit Ende 2023 um etwa vier Fünftel geschrumpft, weil private Versicherer zurückgekehrt sind. Dennoch unterscheiden sich drei Dinge von Europa.

• Hurrikan-Selbstbehalt. Getrennt vom gewöhnlichen Selbstbehalt und mit 500 $, 2 %, 5 % oder 10 % der Deckungssumme für das Gebäude angeboten. Bei 5 % auf eine Immobilie für 400.000 $ tragen Sie die ersten 20.000 $ des Sturmschadens selbst.
• Hochwasser. Von der Wohngebäudeversicherung nicht gedeckt. Von bundesgestützten Kreditgebern in Zonen mit hohem Hochwasserrisiko verlangt, und von Citizens-Versicherten mit Sturmschutz unabhängig von der Zone ab dem 1. Januar 2027 verlangt, mit einer Ausnahme für Eigentümer von Eigentumswohnungen.
• Inspektionen für Versicherer. Eine Wind Mitigation Inspection dokumentiert, wie das Dach befestigt ist, und kann Prämienrabatte bringen. Versicherer fragen auch nach dem Alter des Dachs.

Das Recht Floridas verlangt von jedem Versicherer, den katastrophalen Einbruch der Bodenschicht abzudecken und für eine Zusatzprämie einen weiteren Schutz gegen Erdfälle (Sinkholes) anzubieten. Gewöhnliches Setzen oder Rissbildung ist nicht gedeckt.

Eine Eigentumswohnung kaufen nach Surfside

Nach dem Einsturz eines Wohnturms in Surfside im Jahr 2021 hat Florida seine Regeln neu geschrieben. Gebäude mit drei oder mehr bewohnbaren Geschossen müssen im Alter von 30 Jahren eine Milestone Inspection der Tragstruktur durchlaufen, oder mit 25 Jahren, wo die örtliche Verwaltung dies in Küstennähe verlangt, und danach alle zehn Jahre. Eigentümergemeinschaften müssen eine Rücklagenstudie zur Tragfähigkeit der Struktur in Auftrag geben, und für seit Ende 2024 beschlossene Budgets können sie diese Rücklagen nicht mehr durch Abstimmung aussetzen oder unterfinanzieren.

Für Käufer schneidet das in zwei Richtungen. Die Gebäude sind besser dokumentiert, und die monatlichen Gebühren und Sonderumlagen in älteren Gebäuden können hoch sein. Auch die Kreditgeber sind strenger geworden: Nach den Regeln von Fannie Mae ist ein Projekt, das kritische strukturelle Reparaturen braucht, oder eines, das wie ein Hotel mit Kurzzeitvermietungen betrieben wird, für Standarddarlehen nicht zulässig. Bevor Sie für eine Wohnung ein Angebot abgeben, verlangen Sie den Bericht der Milestone Inspection, die Rücklagenstudie, das Budget und alle anstehenden Umlagen, und fragen Sie Ihren Kreditgeber, ob das Gebäude akzeptabel ist.

Der Kauf selbst

Die meisten Weiterverkäufe nutzen den von Florida Realtors und The Florida Bar genehmigten „AS IS“-Vertrag. Seine Inspektionsfrist beträgt 15 Tage, sofern Sie nichts anderes vereinbaren, und in dieser Zeit können Sie aus jedem Grund zurücktreten und Ihre Anzahlung zurückerhalten. Die Frist für die Darlehenszusage beträgt standardmäßig 30 Tage. Danach gibt es keine Widerrufsfrist und keine Rücktrittsbedingung für die Wertermittlung, es sei denn, Sie fügen eine hinzu.

Beim Closing zahlen Sie Documentary Stamp Tax von 35 Cent pro 100 $ auf den Darlehensschuldschein (Mortgage Note) und Intangible Tax von 0,2 % des Darlehens. Die Stamp Tax auf die Eigentumsurkunde, 70 Cent pro 100 $ des Preises, ist Verhandlungssache und richtet sich nach dem örtlichen Brauch. Bei einem Kauf für 400.000 $ mit einem Darlehen von 280.000 $ sind das nach unserer Rechnung 2.800 $ auf die Urkunde, 980 $ auf den Schuldschein und 560 $ Intangible Tax.

Viele neuere Wohngebiete liegen innerhalb einer Eigentümergemeinschaft (HOA), eines Community Development District oder beider. Eine Eigentümergemeinschaft erhebt Gebühren und setzt Regeln, auch zur Vermietung. Ein Distrikt erhebt jährliche Umlagen, die zusätzlich zur gewöhnlichen Property Tax auf Ihrem Steuerbescheid erscheinen, und der Vertrag muss Sie in Fettdruck darauf hinweisen. Lesen Sie beides, bevor Sie unterschreiben.

An Feriengäste vermieten

Eine Immobilie, die mehr als dreimal im Jahr für Zeiträume unter 30 Tagen vermietet wird, ist eine Vacation Rental (Ferienvermietung) und braucht eine staatliche Lizenz. Vermietungen von sechs Monaten oder weniger werden besteuert: 6 % Umsatzsteuer des Bundesstaats, ein Zuschlag des Countys und eine Touristensteuer des Countys. Ob Sie es überhaupt dürfen, wird örtlich entschieden, denn Städte und Countys mit Regeln aus der Zeit vor Juni 2011 können kurze Aufenthalte weiterhin einschränken. Auch Kreditgeber achten auf die Nutzung: Ein Darlehen für einen Zweitwohnsitz ist kein Darlehen für ein Vermietungsgeschäft, und ein Gebäude, das wie ein Hotel betrieben wird, qualifiziert sich möglicherweise nicht für die Standardfinanzierung.

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