Kopen in Florida: de volledige gids

Wat woningen kosten

De mediane prijs in de hele staat was in augustus 2026 $ 415.000 voor een bestaande vrijstaande woning en $ 298.000 voor een appartement (condo) of townhouse. De prijzen zijn nauwelijks veranderd: vrijstaande woningen waren 1,2% duurder dan een jaar eerder, en appartementen liggen over het jaar tot nu toe iets onder het niveau van vorig jaar. Voor een koper betekent dat meer onderhandelingsruimte dan Florida een paar jaar geleden bood, en meer reden om te begrijpen waarom sommige appartementen moeilijk verkoopbaar zijn geworden.

Property tax: kijk niet naar de aanslag van de verkoper

Florida heft property tax, de lokale onroerendgoedbelasting, via millage rates die worden vastgesteld door county's, steden en schooldistricten. Eén mill is $ 1 per $ 1.000 belastbare waarde. Het tarief is maar het halve verhaal. De andere helft is hoe de waarde wordt vastgesteld.

• Inwoners. Een woning die je vaste hoofdverblijf is, komt in aanmerking voor de homestead exemption, een vrijstelling voor wie er zelf woont, die tot $ 50.000 van de belastbare waarde afhaalt, en voor Save Our Homes, dat de jaarlijkse stijging van de vastgestelde waarde beperkt tot 3% of de inflatie, als die lager is.
• Tweede woningen en verhuurwoningen. Geen homestead exemption. De vastgestelde waarde kan met maximaal 10% per jaar stijgen, en dat plafond geldt niet voor het deel van de aanslag dat naar de scholen gaat.
• Iedereen, bij aankoop. De woning wordt op 1 januari na de verkoop opnieuw vastgesteld op de volledige marktwaarde.

Een huis waarvoor de huidige eigenaar $ 3.000 per jaar betaalt, kan jou dus veel meer kosten. Vraag het kantoor van de property appraiser van de county, of je closing agent, om een schatting op basis van jouw aankoopprijs. De aanslagen worden in november verstuurd, met 4% korting als je in die maand betaalt. Die korting daalt elke maand met een procentpunt, tot en met februari.

Op 3 november 2026 stemmen de inwoners van Florida over Amendment 3. Als 60% voorstemt, gaat de homestead exemption voor andere belastingen dan die voor de scholen vanaf 2027 fors omhoog en daalt het plafond voor woningen zonder homestead-status van 10% naar 5%. Het voorstel schaft de property tax niet af, en van de hogere vrijstelling profiteren alleen inwoners. We werken deze pagina bij na de stemming.

De verzekering komt vóór het bod, niet erna

Een geldverstrekker keert geen lening uit op een onverzekerde woning, en in Florida kan de premie veranderen wat je je kunt veroorloven. De markt is ruimer geworden sinds het dieptepunt: de door de staat gesteunde verzekeraar Citizens is sinds eind 2023 met ongeveer vier vijfde gekrompen doordat particuliere verzekeraars zijn teruggekeerd. Toch zijn drie dingen anders dan in Europa.

• Eigen risico bij orkaanschade. Staat los van het gewone eigen risico en wordt aangeboden als $ 500, 2%, 5% of 10% van de verzekerde waarde van de woning. Bij 5% op een woning van $ 400.000 draag je de eerste $ 20.000 aan stormschade zelf.
• Overstroming. Niet gedekt door de woonhuisverzekering. Een overstromingsverzekering is verplicht bij geldverstrekkers met federale steun in overstromingszones met een hoog risico, en vanaf 1 januari 2027 ook voor polishouders van Citizens met een winddekking, ongeacht de zone, met een uitzondering voor eigenaren van een appartement.
• Keuringen voor verzekeraars. Een wind mitigation inspection legt vast hoe het dak is bevestigd en kan premiekorting opleveren. Verzekeraars vragen ook naar de leeftijd van het dak.

De wet in Florida verplicht elke verzekeraar om catastrofale bodeminstorting te dekken, en om tegen een extra premie een ruimere dekking tegen sinkholes aan te bieden. Gewone zetting of scheurvorming is niet gedekt.

Een appartement kopen na Surfside

Na de instorting van een appartementengebouw in Surfside in 2021 heeft Florida zijn regels herschreven. Gebouwen met drie of meer bewoonbare verdiepingen moeten een milestone inspection ondergaan, een verplichte constructieve keuring, zodra ze 30 jaar oud zijn, of 25 jaar waar de lokale overheid dat dicht bij zout water voorschrijft, en daarna elke tien jaar. Verenigingen van eigenaren moeten een structural integrity reserve study laten uitvoeren, een onderzoek naar de reserves voor constructief onderhoud, en voor begrotingen die sinds eind 2024 zijn vastgesteld mogen ze er niet meer voor stemmen om die reserves achterwege te laten of te laag aan te houden.

Voor kopers snijdt dit aan twee kanten. Gebouwen zijn beter gedocumenteerd, en de maandelijkse bijdragen en eenmalige extra bijdragen (special assessments) kunnen in oudere gebouwen hoog zijn. Ook geldverstrekkers zijn strenger geworden: volgens de regels van Fannie Mae komt een project dat ingrijpende constructieve reparaties nodig heeft, of een project dat als een hotel met kortetermijnverhuur wordt geëxploiteerd, niet in aanmerking voor standaardleningen. Vraag voordat je een bod doet op een appartement om het rapport van de milestone inspection, de reserve study, de begroting en eventuele aangekondigde extra bijdragen, en vraag je geldverstrekker of het gebouw acceptabel is.

De aankoop zelf

Bij de meeste bestaande woningen wordt het "AS IS"-contract gebruikt dat is goedgekeurd door Florida Realtors en The Florida Bar. De keuringstermijn daarin is 15 dagen, tenzij je iets anders invult, en binnen die tijd kun je om welke reden dan ook afzien van de koop en je waarborgsom terugkrijgen. De termijn voor goedkeuring van de lening is standaard 30 dagen. Daarna is er geen bedenktijd, en er geldt geen ontbindende voorwaarde voor de taxatie, tenzij je die zelf toevoegt.

Bij de closing, de overdracht, betaal je zegelrecht (documentary stamp tax) van 35 cent per $ 100 op de schuldbekentenis van de hypotheek en intangible tax van 0,2% van de lening. Wie het zegelrecht op de akte betaalt, 70 cent per $ 100 van de prijs, hangt af van de onderhandeling en het lokale gebruik. Bij een aankoop van $ 400.000 met een lening van $ 280.000 is dat, volgens onze berekening, $ 2.800 op de akte, $ 980 op de schuldbekentenis en $ 560 intangible tax.

Veel nieuwere wijken vallen onder een vereniging van eigenaren (HOA), een Community Development District, of allebei. Een vereniging brengt bijdragen in rekening en stelt regels, ook over verhuur. Een district heft jaarlijkse bijdragen die op je belastingaanslag staan, boven op de gewone property tax, en het contract moet je daar in vetgedrukte letters voor waarschuwen. Lees beide voordat je tekent.

Verhuren aan vakantiegangers

Een woning die meer dan drie keer per jaar wordt verhuurd voor periodes korter dan 30 dagen is een vacation rental en heeft een vergunning van de staat nodig. Verhuur voor zes maanden of korter wordt belast: 6% omzetbelasting van de staat, een opslag van de county en een toeristenbelasting van de county. Of je het überhaupt mag doen, wordt lokaal bepaald, omdat steden en county's met regels van vóór juni 2011 korte verblijven nog steeds kunnen beperken. Geldverstrekkers kijken ook naar het gebruik: een lening voor een tweede woning is geen lening voor een verhuurbedrijf, en een gebouw dat als hotel wordt geëxploiteerd komt mogelijk niet in aanmerking voor standaardfinanciering.

Lees verder

• Florida
• Start een persoonlijke hypotheekscan voor de VS