Comprare casa a New York City: la guida completa

Quanto costano le case

I registri di vendita della città per il 2025 mostrano un prezzo mediano di una casa unifamiliare di 950.000 $ a Brooklyn, 830.000 $ nel Queens, 710.000 $ a Staten Island e 660.000 $ nel Bronx. Le poche case unifamiliari di Manhattan avevano una mediana di 7,4 milioni di $. Queste cifre escludono gli appartamenti, che costituiscono la maggior parte del mercato di Manhattan e per i quali non abbiamo trovato una mediana ufficiale aggiornata.

In periferia, i dati dello Stato di New York per il 2025 indicano un prezzo di vendita residenziale mediano di 925.000 $ nella Westchester County, 840.000 $ a Nassau e 695.000 $ a Suffolk. Il conforming loan limit per il 2026 è di 1.209.750 $ a Manhattan e Brooklyn, quindi i mutui fino a quell'importo possono essere mutui standard. Oltre serve un jumbo.

Come si svolge l'acquisto

New York fa le cose a modo suo. Secondo la State Bar Association, dopo l'accettazione dell'offerta l'avvocato del venditore redige il contratto di vendita, il tuo anticipo (down payment) viene versato all'avvocato del venditore perché lo tenga in escrow, e la vendita è di norma subordinata all'ottenimento del mutuo da parte tua. Entrambe le parti hanno degli avvocati come cosa ovvia, e la title insurance si acquista a spese dell'acquirente. Finché il contratto non è firmato, nulla è vincolante per nessuna delle due parti.

Gli appartamenti nuovi si vendono in base a un offering plan depositato presso l'Attorney General. Leggilo, o fallo leggere al tuo avvocato. È la cosa più vicina a un prospetto informativo dell'edificio.

Imposte alla chiusura

Per un acquirente europeo che paga in contanti buona parte del prezzo, la mortgage recording tax è un motivo per riflettere su quanto prendere in prestito. Per qualsiasi acquirente vicino a 1 milione, 2 milioni o 3 milioni di $, le imposte a scaglioni fanno sì che una piccola differenza di prezzo possa cambiare il conto di migliaia di dollari.

Possedere da non residente: tre costi che i residenti non hanno

Nessuna riduzione. La città concede ai proprietari di co-op e condo una riduzione della property tax (abatement) dal 17,5% al 28,1%, ma solo se l'unità è l'abitazione principale del proprietario, e non quando è posseduta tramite una società come una LLC.

La sovrattassa. La Non-Primary Residence Surcharge, fatturata a partire da gennaio 2027, aggiunge un onere annuale sulle case di alto valore che non sono l'abitazione principale di nessuno. La città valuta co-op e condo come se fossero edifici in affitto, quindi la sua valutazione non coincide con il prezzo che hai pagato. Un appartamento affittato a un inquilino che ci vive come abitazione principale è esente.

Niente affitti brevi. Non puoi compensare i costi con gli affitti per vacanze. I soggiorni in un intero appartamento sotto i 30 giorni non sono consentiti.

Messo tutto insieme, un pied-a-terre a New York costa sensibilmente di più da mantenere dello stesso appartamento per un residente. Fai questi conti prima di innamorarti della vista.

Imposta di successione e alluvioni

New York ha una propria imposta di successione (estate tax), con un'esenzione di 7.350.000 $ per il 2026 e un effetto soglia: quando un patrimonio supera il 105% dell'esenzione, viene tassato l'intero patrimonio, non solo l'eccedenza. Il patrimonio di un non residente che comprende un immobile a New York può rientrare nel suo ambito. Si applicano anche le regole federali per i non residenti, con la loro soglia di dichiarazione di 60.000 $.

Il rischio alluvione è reale nei quartieri sul mare. Un mutuo garantito a livello federale su un edificio in una zona ad alto rischio sulle mappe della FEMA richiede un'assicurazione contro le alluvioni, che le polizze standard non includono, e le mappe delle alluvioni della città sono nel pieno di una lunga revisione.

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