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Cifras revisadas el
Cuánto cuestan las viviendas
Los registros de ventas de la ciudad de 2025 muestran un precio mediano de la casa unifamiliar de 950.000 $ en Brooklyn, 830.000 $ en Queens, 710.000 $ en Staten Island y 660.000 $ en el Bronx. Las pocas casas unifamiliares de Manhattan tuvieron una mediana de 7,4 millones de dólares. Estas cifras excluyen los apartamentos, que son la mayor parte del mercado de Manhattan y para los que no hemos encontrado una mediana oficial actual.
En las afueras, las cifras del estado de New York para 2025 sitúan el precio de venta residencial mediano en 925.000 $ en el condado de Westchester, 840.000 $ en Nassau y 695.000 $ en Suffolk. El límite conforming (el tope de los préstamos estándar) para 2026 es de 1.209.750 $ en Manhattan y Brooklyn, de modo que los préstamos de hasta esa cuantía pueden ser préstamos estándar. Por encima necesitas un préstamo jumbo.
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Cómo se desarrolla la compra
New York hace las cosas a su manera. Según la State Bar Association, una vez aceptada la oferta, el abogado del vendedor redacta el contrato de compraventa, tu entrada (down payment) se entrega al abogado del vendedor para que la custodie en depósito (escrow), y la venta suele quedar condicionada a que obtengas una hipoteca. Ambas partes tienen abogado como cosa normal, y el seguro de título (title insurance) se contrata a cargo del comprador. Hasta que se firma el contrato, nada obliga a ninguna de las dos partes.
Los apartamentos nuevos se venden con arreglo a un plan de oferta (offering plan) presentado ante la Attorney General. Léelo, o pide a tu abogado que lo lea. Es lo más parecido a un folleto informativo del edificio.
Impuestos al cierre
| Impuesto | Tipo | Quién paga |
|---|---|---|
| Mansion tax | 1 % del precio a partir de 1 millón de dólares | Comprador |
| Impuesto complementario de NYC | 0,25 % a partir de 2 millones, que sube por tramos hasta el 2,9 % con 25 millones o más | Comprador |
| Mortgage recording tax (casas y condos en NYC) | 2,05 $ por cada 100 $ prestados, o 2,175 $ por cada 100 $ en préstamos de 500.000 $ o más | Sobre todo el prestatario |
| Transfer tax del estado de New York | 0,4 %, más un 0,25 % en NYC a partir de 3 millones de dólares | Vendedor |
| NYC Real Property Transfer Tax | 1 % hasta 500.000 $, 1,425 % por encima | La obligación recae sobre ambas partes |
Para un comprador europeo que paga una parte importante al contado, el mortgage recording tax es una razón para pensar cuánto pedir prestado. Para cualquier comprador que ronde 1 millón, 2 millones o 3 millones de dólares, los impuestos por tramos hacen que una pequeña diferencia de precio pueda cambiar la factura en miles de dólares.
Ser propietario sin residir: tres costes que los residentes no tienen
Sin abatement. La ciudad concede a los propietarios de co-ops y condos una bonificación (abatement) del property tax de entre el 17,5 % y el 28,1 %, pero solo cuando la unidad es la residencia principal del propietario, y no cuando pertenece a una sociedad como una LLC.
El recargo. El Non-Primary Residence Surcharge, que se factura a partir de enero de 2027, añade un cargo anual sobre las viviendas de alto valor que no son la residencia principal de nadie. La ciudad valora los co-ops y los condos como si fueran edificios de alquiler, de modo que su valoración no es el precio que pagaste. Un apartamento alquilado a un inquilino que vive en él como residencia principal queda exento.
Sin alquileres cortos. No puedes compensar los costes con alquileres vacacionales. No se permiten estancias de menos de 30 días en un apartamento entero.
En conjunto, un pied-à-terre en New York cuesta bastante más de mantener que el mismo apartamento para un residente. Haz esas cuentas antes de enamorarte de las vistas.
Impuesto de sucesiones e inundaciones
New York tiene su propio impuesto de sucesiones (estate tax), con una exención de 7.350.000 $ para 2026 y un efecto de precipicio: cuando un patrimonio supera el 105 % de la exención, tributa todo el patrimonio, no solo el exceso. El patrimonio de un no residente que incluya bienes inmuebles en New York puede entrar en su ámbito. También se aplican las normas federales para no residentes, con su umbral de declaración de 60.000 $.
El riesgo de inundación es real en los barrios junto al agua. Una hipoteca respaldada por el gobierno federal sobre un edificio en una zona de alto riesgo de los mapas de la FEMA exige un seguro contra inundaciones, que las pólizas estándar no incluyen, y los mapas de inundación de la ciudad están en plena revisión, que será larga.
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Fuentes (22)
Las cifras y las normas de esta página se contrastaron con estas fuentes el 3 de octubre de 2026. Los tipos, los precios y las normas locales cambian, así que confirma todo aquello en lo que te apoyes antes de comprometerte.
- NYC Department of Finance, ventas anualizadas de 2025 en toda la ciudad
- New York State Department of Taxation and Finance, precio de venta residencial mediano por condado
- New York Attorney General, cooperativas
- New York Attorney General, condominios
- New York Attorney General, cómo entender la junta directiva de un co-op y tratar con ella
- Fannie Mae Selling Guide B4-2.3-04, préstamos sobre participaciones de co-op
- New York State Bar Association, 5 pasos para comprar una vivienda en el estado de New York
- New York State, real estate transfer tax
- New York State, TSB-M-19(1)R, cambios en el transfer tax y el mansion tax
- New York State, mortgage recording tax
- New York State, formulario MT-15, tipos del mortgage recording tax
- NYC Department of Finance, Real Property Transfer Tax
- NYC Department of Finance, tipos del property tax
- NYC Department of Finance, cómo se determina tu valor de mercado
- NYC Department of Finance, abatement del property tax para co-ops y condos
- NYC Department of Finance, Non-Primary Residence Surcharge
- Gobernador de New York, firma del presupuesto del año fiscal 2027 (28 de mayo de 2026)
- NYC Office of Special Enforcement, preguntas frecuentes para futuros anfitriones de alquiler de corta duración
- New York State, estate tax
- Mapas de inundación de NYC
- FHFA, conforming loan limits para 2026
- JFK Airport, aerolíneas
Quién elaboró esta guía. Bas Terpstra elabora, revisa y aprueba cada guía, con herramientas de IA y fuentes públicas como punto de partida. Las normas y las cifras cambian, así que toma esto como información general y confirma los detalles para tu situación.
Esta página ofrece información general y no constituye asesoramiento financiero, jurídico, fiscal ni migratorio personalizado. Nada de lo que aparece aquí es una oferta, y no se promete ningún tipo de interés, importe de préstamo, aprobación ni resultado de visado. La disponibilidad de una hipoteca depende del estatus migratorio, de los ingresos, del historial crediticio, de la tasación y de los criterios del prestamista, y las normas sobre préstamos, impuestos y ámbito local cambian. Consulta con un prestamista estadounidense autorizado, un abogado de inmigración y un asesor fiscal con experiencia transfronteriza. Cualquier inmueble que garantice un préstamo puede correr peligro si no se pagan las cuotas.