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Chiffres vérifiés le
Ce que coûtent les logements
Les registres de vente de la ville pour 2025 indiquent un prix médian de 950 000 $ pour une maison individuelle à Brooklyn, de 830 000 $ dans le Queens, de 710 000 $ à Staten Island et de 660 000 $ dans le Bronx. Les rares maisons individuelles de Manhattan avaient un prix médian de 7,4 millions de $. Ces chiffres excluent les appartements, qui forment l'essentiel du marché de Manhattan et pour lesquels nous n'avons pas trouvé de médiane officielle récente.
En banlieue, les chiffres 2025 de l'État de New York situent le prix de vente résidentiel médian à 925 000 $ dans le comté de Westchester, à 840 000 $ dans celui de Nassau et à 695 000 $ dans celui de Suffolk. Le plafond de prêt conforming pour 2026 est de 1 209 750 $ à Manhattan et à Brooklyn : les prêts jusqu'à ce montant peuvent donc être des prêts standard. Au-dessus, il vous faut un prêt jumbo.
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Comment se déroule l'achat
New York fait les choses à sa façon. Selon la State Bar Association, une fois l'offre acceptée, l'avocat du vendeur rédige le contrat de vente, votre apport (down payment) est versé à l'avocat du vendeur, qui le conserve sur un compte séquestre (escrow), et la vente est en général conditionnée à l'obtention de votre prêt. Les deux parties ont des avocats comme une évidence, et la title insurance (assurance titre) est souscrite aux frais de l'acheteur. Tant que le contrat n'est pas signé, rien n'engage personne.
Les appartements neufs sont vendus selon un offering plan (notice d'information) déposé auprès de l'Attorney General. Lisez-le, ou faites-le lire par votre avocat. C'est ce qui se rapproche le plus d'un prospectus pour l'immeuble.
Taxes à la signature
| Taxe | Taux | Qui paie |
|---|---|---|
| Mansion tax | 1 % du prix à partir de 1 million de dollars | Acheteur |
| Taxe supplémentaire de NYC | 0,25 % à partir de 2 millions de dollars, qui monte par paliers jusqu'à 2,9 % à partir de 25 millions | Acheteur |
| Mortgage recording tax (maisons et condos à NYC) | 2,05 $ pour 100 $ empruntés, ou 2,175 $ pour 100 $ sur les prêts de 500 000 $ ou plus | Surtout l'emprunteur |
| Taxe de transfert de l'État de New York | 0,4 %, plus 0,25 % à NYC à partir de 3 millions de dollars | Vendeur |
| NYC Real Property Transfer Tax | 1 % jusqu'à 500 000 $, 1,425 % au-delà | La dette incombe aux deux parties |
Pour un acheteur européen qui paie une grande partie comptant, la mortgage recording tax est une raison de réfléchir au montant à emprunter. Pour tout acheteur proche de 1 million, 2 millions ou 3 millions de dollars, les taxes par paliers font qu'un petit écart de prix peut modifier la facture de plusieurs milliers de dollars.
Posséder en tant que non-résident : trois coûts que les résidents n'ont pas
Pas d'abattement. La ville accorde aux propriétaires de co-op et de condo un abattement de property tax de 17,5 % à 28,1 %, mais seulement lorsque le lot est la résidence principale du propriétaire, et pas lorsqu'il est détenu par une société telle qu'une LLC.
La surtaxe. La Non-Primary Residence Surcharge, facturée à partir de janvier 2027, ajoute une charge annuelle sur les logements de grande valeur qui ne sont la résidence principale de personne. La ville évalue les co-ops et les condos comme s'il s'agissait d'immeubles locatifs : son évaluation n'est donc pas le prix que vous avez payé. Un appartement loué à un locataire qui y vit comme résidence principale en est exempté.
Pas de locations courtes. Vous ne pouvez pas compenser vos frais par des locations de vacances. Les séjours de moins de 30 jours dans un appartement entier ne sont pas autorisés.
Au total, un pied-à-terre à New York coûte nettement plus cher à détenir que le même appartement pour un résident. Faites ces calculs avant de vous laisser séduire par la vue.
Impôt sur les successions et inondations
New York a son propre impôt sur les successions (estate tax), avec une exonération de 7 350 000 $ pour 2026 et un effet de falaise : dès qu'une succession dépasse 105 % de l'exonération, c'est la succession entière qui est taxée, et non le seul excédent. La succession d'un non-résident qui comprend un bien immobilier new-yorkais peut entrer dans son champ. Les règles fédérales pour les non-résidents, avec leur seuil de déclaration de 60 000 $, s'appliquent aussi.
Le risque d'inondation est réel dans les quartiers en bord d'eau. Un prêt adossé à une garantie fédérale sur un immeuble situé en zone à haut risque sur les cartes de la FEMA exige une assurance inondation, que les contrats standard n'incluent pas, et les cartes d'inondation de la ville sont en pleine révision de longue durée.
Poursuivre vos recherches
Sources (22)
Les chiffres et les règles de cette page ont été vérifiés le 3 octobre 2026 auprès de ces sources. Les taux, les prix et les règles locales évoluent : vérifiez tout ce sur quoi vous vous appuyez avant de vous engager.
- NYC Department of Finance, ventes annualisées 2025 pour l'ensemble de la ville
- New York State Department of Taxation and Finance, prix de vente résidentiel médian par comté
- New York Attorney General, coopératives
- New York Attorney General, condominiums
- New York Attorney General, comprendre le conseil d'administration d'un co-op et traiter avec lui
- Fannie Mae Selling Guide B4-2.3-04, prêts sur parts de co-op
- New York State Bar Association, 5 étapes pour acheter un logement dans l'État de New York
- État de New York, taxe de transfert immobilier
- État de New York, TSB-M-19(1)R, modifications de la taxe de transfert et de la mansion tax
- État de New York, mortgage recording tax
- État de New York, formulaire MT-15, taux de la mortgage recording tax
- NYC Department of Finance, Real Property Transfer Tax
- NYC Department of Finance, taux de la taxe foncière
- NYC Department of Finance, détermination de votre valeur vénale
- NYC Department of Finance, abattement de taxe pour co-op et condo
- NYC Department of Finance, Non-Primary Residence Surcharge
- Gouverneur de New York, signature du budget de l'exercice fiscal 2027 (28 mai 2026)
- NYC Office of Special Enforcement, questions fréquentes des futurs hôtes de location de courte durée
- État de New York, impôt sur les successions (estate tax)
- Cartes d'inondation de NYC
- FHFA, plafonds des prêts conforming pour 2026
- Aéroport JFK, compagnies aériennes
Qui a réalisé ce guide. Bas Terpstra conçoit, relit et approuve chaque guide, avec des outils d'IA et des sources publiques comme point de départ. Les règles et les chiffres évoluent : ces informations sont générales, vérifiez les détails pour votre situation.
Cette page présente des informations générales et ne constitue pas un conseil financier, juridique, fiscal ou en matière d'immigration adapté à votre situation. Rien ici n'est une offre, et aucun taux, montant de prêt, accord de financement ni issue de demande de visa n'est promis. L'obtention d'un prêt immobilier dépend du statut d'immigration, des revenus, de l'historique de crédit, de l'expertise de valeur et des critères du prêteur, et les règles en matière de prêt, de fiscalité et au niveau local évoluent. Consultez un prêteur américain agréé, un avocat en droit de l'immigration et un conseiller fiscal spécialisé en situations transfrontalières. Tout bien donné en garantie d'un prêt peut être menacé si les échéances ne sont pas payées.