Belgia i Stany Zjednoczone w pigułce
Dane sprawdzono:
- Podróże
- W programie Visa Waiver Program od 1991 roku: na wyjazdy w celu obejrzenia domów potrzebujesz ESTA, a nie wizy.
- Wizy traktatowe
- Dostępny status E-1 (przedsiębiorca handlowy) i E-2 (inwestor), na podstawie umowy obowiązującej od 3 października 1963.
- Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania
- Tak, obowiązuje.
- Umowa w sprawie podatku spadkowego
- Nie.
- Umowa o zabezpieczeniu społecznym
- Tak, od 1 lipca 1984.
- Waluta
- Euro, więc wkład własny niesie ryzyko kursowe wobec dolara.
- Już tam mieszkają
- Około 38 500 osób urodzonych w Belgii mieszka w Stanach Zjednoczonych (Census Bureau, 2024).
Twoja droga do Stanów Zjednoczonych
Obywatele Belgii mogą odwiedzać Stany Zjednoczone w ramach programu Visa Waiver Program, co wystarcza, żeby obejrzeć domy. Zamieszkanie w USA wymaga własnego statusu, a od niego zależy kredyt: standardowe kredyty są dla osób legalnie przebywających w USA, na podstawie green card (zielonej karty) lub wizy czasowej. Przedsiębiorcy mają kategorie E-1 i E-2, dostępne dla Belgów od 1963 roku. E-2 to inwestycja w działającą firmę, nigdy w dom.
Jeśli kupujesz drugi dom i pozostajesz rezydentem Belgii, spodziewaj się kredytu typu foreign national loan (kredyt dla kupujących mieszkających poza USA), z większym wkładem własnym (down payment) i wyższym oprocentowaniem. Poradnik o statusie wizowym i kredytach w USA omawia każdą z tych dróg.
Chcesz poznać liczby dla swojej sytuacji?
Analiza hipoteczna pokazuje, jakie kredyty pasują do twojego statusu, ile gotówki potrzebujesz i co załatwić w pierwszej kolejności.
Co amerykański kredytodawca widzi z twoich belgijskich finansów
Amerykański scoring kredytowy powstaje z danych zgłaszanych przez amerykańskich kredytodawców, więc nic z Belgii się w nim nie pojawia. Zanim wyjedziesz, sprawdź swój wpis w Centralnym Rejestrze Kredytów Indywidualnych i dołącz wyciąg do decyzji podatkowych i wyciągów bankowych.
Zgodnie z zasadami Fannie Mae dochód wypłacany przez zagranicznego pracodawcę w obcej walucie musi mieć za sobą dwa lata federalnych zeznań podatkowych USA, dokumenty muszą być po angielsku lub przetłumaczone, a oszczędności zgromadzone za granicą trzeba przed closingiem (finalizacją transakcji) wymienić na dolary i przechowywać w instytucji podlegającej amerykańskiemu nadzorowi. Dla większości nowo przybyłych oznacza to, że kredytodawca patrzy na pracę w USA i na pieniądze, które już są na amerykańskim koncie.
Zakup bez notariusza
W Belgii notariusz przeprowadza wszystkie sprawdzenia, sporządza akt i zarządza pieniędzmi, i właśnie ta praca sprawia, że po compromis mijają miesiące. W Stanach Zjednoczonych te zadania są rozdzielone. Za własność odpowiadają badanie tytułu własności (title search) i ubezpieczenie tytułu własności (title insurance), closing prowadzi firma typu title company lub escrow company albo prawnik (attorney), a akt (deed) jest rejestrowany w urzędzie hrabstwa (county).
Ponieważ nikt nie jest wyznaczony do dbania o interesy obu stron, chroni cię umowa. Uzależnij zakup od finansowania, od wyceny (appraisal) i od inspekcji technicznej (inspection), a jeśli któryś z tych warunków nie zostanie spełniony, zwykle możesz się wycofać i odzyskać wpłacony zadatek (earnest money). Nasz poradnik o amerykańskim harmonogramie na tle europejskiego opisuje kolejne kroki.
Belgijski podatek od domu za granicą
Jeśli pozostajesz belgijskim rezydentem podatkowym, musisz zgłosić nieruchomość w USA, a otrzyma ona dochód katastralny, tak jak nieruchomość w Belgii. Stany Zjednoczone opodatkowują czynsz u źródła, stawką 30% kwoty brutto, chyba że wybierzesz opodatkowanie dochodu netto i będziesz co roku składać amerykańskie zeznanie. Jak Belgia potraktuje ten dochód na podstawie umowy, warto potwierdzić u doradcy.
Jeśli się wyprowadzasz, zapytaj przed wyjazdem o trzy rzeczy: co dzieje się z ulgą podatkową związaną z belgijskim kredytem hipotecznym, gdy dom przestaje być twoim własnym miejscem zamieszkania, jak opodatkowany jest czynsz z belgijskiego domu, gdy jesteś już nierezydentem, oraz czy sprzedaż lepiej przeprowadzić przed wyjazdem, czy po nim. Nie udało nam się zweryfikować tych kwestii na stronach FPS Finance, więc nie podajemy tu żadnych reguł.
Brak umowy w sprawie podatku spadkowego
Belgia ma ze Stanami Zjednoczonymi umowę w sprawie podatku dochodowego, ale nie ma umowy w sprawie podatku spadkowego. Od właściciela, który nie jest ani rezydentem, ani obywatelem USA, zeznanie w sprawie amerykańskiego podatku spadkowego (estate tax) jest wymagane, gdy aktywa w USA przekroczą 60 000 $, a dom ten próg przekroczy. Do tego dochodzą belgijski podatek od spadków i zachowek dla spadkobierców. Najpierw ustal ze specjalistą, jak będziesz posiadać nieruchomość.
Lista kontrolna dla kupujących z Belgii
- Potwierdź swój status w USA i jego termin.
- Sprawdź swój wpis w rejestrze kredytowym i zbierz decyzje podatkowe, paski wypłat i wyciągi bankowe.
- Zleć tłumaczenie dokumentów na angielski.
- Przygotuj finansowanie przed złożeniem oferty: w USA masz tygodnie, nie miesiące.
- Zapytaj doradcę o ulgę związaną z belgijskim kredytem hipotecznym i o dochód z najmu po emigracji.
- Otwórz konto w USA, przelej wkład własny wcześnie i zaplanuj wymianę walut.
- Zasięgnij porady w sprawie podatku spadkowego, zanim zdecydujesz, jak posiadać nieruchomość.
Pytania osób przeprowadzających się z Europy
Kontynuuj poszukiwania
Źródła (11)
Liczby i zasady podane na tej stronie sprawdziliśmy w tych źródłach dnia 3 października 2026. Oprocentowanie, ceny i lokalne przepisy się zmieniają, więc zanim podejmiesz zobowiązanie, potwierdź wszystko, na czym się opierasz.
- US Department of State, 9 FAM 402.9-10, kraje objęte umową dla kupców i inwestorów
- US Department of Homeland Security, kraje objęte programem Visa Waiver Program
- IRS, amerykańskie umowy o podatku dochodowym od A do Z
- IRS, umowy w sprawie podatku spadkowego i od darowizn
- IRS, estate tax dla nierezydentów niebędących obywatelami Stanów Zjednoczonych
- US Social Security Administration, umowy międzynarodowe
- US Census Bureau, American Community Survey 2024, tabela B05006
- Narodowy Bank Belgii, Centralny Rejestr Kredytów Indywidualnych
- FPS Finance, dochód katastralny
- Notaire.be, dlaczego akt notarialny następuje kilka miesięcy po compromis
- ICE Mortgage Technology, Mortgage Monitor z maja 2026
Kto przygotował ten przewodnik. Bas Terpstra przygotowuje, sprawdza i zatwierdza każdy przewodnik, korzystając z narzędzi AI i źródeł publicznych jako punktu wyjścia. Przepisy i liczby się zmieniają, więc traktuj to jako informacje ogólne i potwierdź szczegóły dla swojej sytuacji.
Ta strona zawiera ogólne informacje i nie stanowi osobistego doradztwa finansowego, prawnego, podatkowego ani imigracyjnego. Nic tu nie jest ofertą i nie obiecujemy żadnego oprocentowania, kwoty kredytu, decyzji kredytowej ani wyniku w sprawie wizy. Dostępność kredytu hipotecznego zależy od statusu imigracyjnego, dochodów, scoringu kredytowego, wyceny nieruchomości i kryteriów kredytodawcy, a zasady dotyczące kredytów, podatków i przepisy lokalne się zmieniają. Skonsultuj się z licencjonowanym amerykańskim kredytodawcą, prawnikiem imigracyjnym i doradcą podatkowym z doświadczeniem transgranicznym. Nieruchomość stanowiąca zabezpieczenie kredytu może być zagrożona, jeśli raty nie będą spłacane.