Een huis in de VS kopen vanuit België

Jouw route naar de Verenigde Staten

Belgische staatsburgers kunnen de Verenigde Staten bezoeken onder het Visa Waiver Program, en dat is genoeg om huizen te bezichtigen. Om in de VS te wonen heb je een eigen status nodig, en de hypotheek hangt daarvan af: gangbare leningen zijn er voor mensen die rechtmatig in de VS verblijven, met een green card of een tijdelijk visum. Ondernemers hebben de categorieën E-1 en E-2, die sinds 1963 voor Belgen beschikbaar zijn. Een E-2 is een investering in een actieve onderneming, nooit in een huis.

Koop je een tweede woning en blijf je in België wonen, reken dan op een foreign national loan, een lening voor kopers die buiten de VS wonen, met een hogere aanbetaling (down payment) en een hogere rente. De gids over visumstatus en Amerikaanse leningen behandelt elke route.

Wat een Amerikaanse geldverstrekker ziet van je Belgische financiën

Een Amerikaanse kredietscore wordt opgebouwd uit wat Amerikaanse geldverstrekkers melden. Niets uit België komt er dus in voor. Raadpleeg je gegevens in de Centrale voor kredieten aan particulieren voordat je vertrekt, en bewaar het uittreksel bij je belastingaanslagen en bankafschriften.

Volgens de regels van Fannie Mae moet inkomen van een buitenlandse werkgever in vreemde valuta worden onderbouwd met twee jaar Amerikaanse federale belastingaangiften. Documenten moeten in het Engels zijn of vertaald worden, en spaargeld in het buitenland moet vóór de closing, de overdracht, zijn omgewisseld in dollars en bij een instelling onder Amerikaans toezicht staan. Voor de meeste nieuwkomers betekent dit dat de geldverstrekker kijkt naar de Amerikaanse baan en naar geld dat al op een Amerikaanse rekening staat.

Een aankoop zonder notaris

In België doet de notaris de opzoekingen, stelt hij de akte op en regelt hij het geld, en door dat werk verstrijken er maanden na het compromis. De Verenigde Staten verdelen die taken. Een onderzoek naar de eigendomstitel en title insurance, een verzekering van de eigendomstitel, dekken de eigendom. Een title company, een escrow-bedrijf of een advocaat leidt de closing, en de akte wordt ingeschreven bij de county.

Omdat niemand is aangesteld om voor beide partijen te zorgen, moet het contract je beschermen. Maak de koop afhankelijk van de financiering, van de taxatie en van een bouwkundige keuring, dan kun je je meestal met behoud van je waarborgsom terugtrekken als een van die voorwaarden niet wordt vervuld. Onze gids over de Amerikaanse planning vergeleken met de Europese zet de stappen op een rij.

Belgische belasting op een huis in het buitenland

Blijf je fiscaal inwoner van België, dan moet je de woning in de VS aangeven en krijgt ze een kadastraal inkomen, zoals een Belgische woning. De Verenigde Staten belasten eventuele huur aan de bron, tegen 30% van het brutobedrag, tenzij je ervoor kiest om over het netto-inkomen te worden belast en elk jaar een Amerikaanse aangifte doet. Hoe België dat inkomen daarna op grond van het verdrag behandelt, laat je bevestigen door een adviseur.

Emigreer je, vraag dan vóór je vertrek naar drie dingen: wat er gebeurt met het belastingvoordeel dat aan je Belgische woonkrediet is gekoppeld zodra het huis niet langer je eigen woning is, hoe de huur van het Belgische huis wordt belast als je niet-inwoner bent, en of je beter vóór of na je vertrek verkoopt. We hebben deze punten niet kunnen controleren aan de hand van de pagina's van de FOD Financiën zelf. Daarom noemen we hier geen regels.

Geen verdrag over erfbelasting

België heeft een belastingverdrag met de Verenigde Staten, maar geen verdrag over erfbelasting. Voor een eigenaar die geen inwoner en geen staatsburger is, is een aangifte voor de estate tax, de Amerikaanse erfbelasting, verplicht zodra de Amerikaanse bezittingen meer waard zijn dan $ 60.000, en een woning komt boven dat bedrag. De Belgische erfbelasting en de reserve voor erfgenamen komen daar nog bij. Regel eerst met een specialist hoe je het huis in eigendom houdt.

Vragen van mensen die vanuit Europa verhuizen

Lees verder

• Een hypotheek in de VS na je verhuizing vanuit Europa
• Een huis in de VS financieren met Europees spaargeld of overwaarde
• Hoe lang de aankoop van een huis in de VS duurt, vergeleken met Europa
• Waarheen in de Verenigde Staten? Bestemmingen voor Europeanen
• Start een persoonlijke hypotheekscan voor de VS