US-Immobilie aus Belgien kaufen: Hypothek, Visum, Steuern

Q: Was kann ich einem US-Kreditgeber über meine Kredithistorie in Belgien zeigen?

Die Belgische Nationalbank führt die Zentrale für Kredite an Privatpersonen. Sie erfasst die in Belgien von Privatpersonen aufgenommenen Verbraucher- und Hypothekendarlehen sowie etwaige Zahlungsausfälle. Ihre eigenen Daten können Sie kostenlos einsehen. Daraus wird kein US-Kreditscore, und ob ein Kreditgeber den Auszug berücksichtigt, entscheidet er selbst, doch es ist eine amtliche Übersicht, die in Ihre Unterlagen gehört.

Q: Muss ich ein Haus in den USA in Belgien angeben?

Belgische Steuerinländer müssen Immobilien, die sie im Ausland besitzen, angeben, und seit einem Gesetz von 2021 wird auch ausländischem Immobilienbesitz ein Katastereinkommen zugewiesen, genau wie Immobilien in Belgien. Wie das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Belgien und den USA anschließend eine doppelte Besteuerung vermeidet, hängt von Ihrer Situation ab. Der FÖD Finanzen und ein Steuerberater können Ihnen die Einzelheiten bestätigen.

Q: Wie verhält sich der US-Zeitplan zum belgischen?

Der belgische Notarverband beschreibt eine Wartezeit von mehreren Monaten zwischen dem Compromis und der notariellen Urkunde, wobei vier Monate als üblicher Höchstwert gelten. In den Vereinigten Staaten sind 30 bis 45 Tage vom angenommenen Angebot bis zum Closing normal, und das durchschnittliche Darlehen für einen Hauskauf wurde im März 2026 in 36,8 Tagen abgeschlossen. Die Finanzierung muss daher stehen, bevor Sie ein Angebot abgeben.

Q: Spielt es eine Rolle, dass Belgien kein Erbschaftsteuerabkommen mit den USA hat?

Ja. Die Vereinigten Staaten verlangen von Personen, die weder Staatsbürger noch ansässig sind, eine Erklärung zur Estate Tax, sobald ihr US-Vermögen, Immobilien eingeschlossen, mehr als 60.000 $ beträgt. Belgien hat kein Abkommen, das daran etwas ändert. Die Eigentumsstruktur eines Hauses in den USA sollten Sie daher vor dem Kauf mit einem Spezialisten besprechen.

Belgien und die Vereinigten Staaten im Überblick

Zahlen zuletzt geprüft: 3. Oktober 2026

Besuch: Seit 1991 im Visa Waiver Program: Für Besichtigungsreisen genügt eine ESTA, ein Visum ist nicht nötig.
Vertragsvisa: Der E-1-Status für Handelsunternehmer und der E-2-Status für Investoren sind möglich, auf Grundlage des seit dem 3. Oktober 1963 geltenden Abkommens.
Doppelbesteuerungsabkommen: Ja, in Kraft.
Erbschaftsteuerabkommen: Nein.
Sozialversicherungsabkommen: Ja, seit dem 1. Juli 1984.
Währung: Euro, daher trägt Ihre Anzahlung ein Wechselkursrisiko gegenüber dem Dollar.
Bereits dort: Etwa 38.500 in Belgien geborene Menschen leben in den Vereinigten Staaten (Census Bureau, 2024).

Ihr Weg in die Vereinigten Staaten

Belgische Staatsbürger können im Rahmen des Visa Waiver Program in die Vereinigten Staaten reisen, und das genügt, um Häuser zu besichtigen. Wer in den USA leben will, braucht einen eigenen Aufenthaltsstatus, und die Hypothek hängt davon ab: Gängige Darlehen gibt es für Menschen, die rechtmäßig aufhältig sind, mit Green Card oder einem befristeten Visum. Für Unternehmer gibt es die Kategorien E-1 und E-2, die Belgiern seit 1963 offenstehen. Ein E-2 ist eine Investition in ein operatives Unternehmen, niemals in ein Haus.

Kaufen Sie einen Zweitwohnsitz und bleiben in Belgien ansässig, müssen Sie mit einem Foreign National Loan (Darlehen für Käufer außerhalb der USA) rechnen, mit einer höheren Anzahlung (down payment) und einem höheren Zinssatz. Der Ratgeber zu Visumstatus und US-Darlehen behandelt jeden Weg.

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Was ein US-Kreditgeber von Ihren belgischen Finanzen sieht

Ein US-Kreditscore baut sich aus dem auf, was US-Kreditgeber melden. Aus Belgien fließt also nichts ein. Rufen Sie Ihre Daten bei der Zentrale für Kredite an Privatpersonen ab, bevor Sie ausreisen, und bewahren Sie den Auszug zusammen mit Ihren Steuerbescheiden und Kontoauszügen auf.

Nach den Regeln von Fannie Mae muss Einkommen eines ausländischen Arbeitgebers in Fremdwährung durch zwei Jahre US-Bundessteuererklärungen belegt werden. Unterlagen müssen auf Englisch vorliegen oder übersetzt werden, und Ersparnisse im Ausland müssen vor dem Closing (dem Abschluss) in Dollar umgetauscht sein und bei einem in den USA regulierten Institut liegen. Für die meisten Neuankömmlinge heißt das: Der Kreditgeber schaut auf die Stelle in den USA und auf Geld, das bereits auf einem US-Konto liegt.

Ein Kauf ohne Notar

In Belgien führt der Notar die Recherchen durch, setzt die Urkunde auf und wickelt das Geld ab, und genau diese Arbeit ist der Grund, warum nach dem Compromis Monate vergehen. Die Vereinigten Staaten verteilen diese Aufgaben. Eine Prüfung der Eigentumsverhältnisse (title search) und Title Insurance (Eigentumsversicherung) sichern das Eigentum ab. Eine Title Company, ein Escrow-Unternehmen oder ein Anwalt leitet das Closing, und die Urkunde wird beim County eingetragen.

Da niemand dafür bestellt ist, beide Seiten zu betreuen, muss der Vertrag Sie schützen. Machen Sie den Kauf von der Finanzierung, vom Wertgutachten und von einer Hausinspektion abhängig, können Sie in der Regel zurücktreten, ohne Ihr Earnest Money (Anzahlung bei Angebot) zu verlieren, wenn eine dieser Bedingungen nicht erfüllt wird. Unser Ratgeber zum US-Zeitplan im Vergleich mit Europa stellt die Schritte der Reihe nach dar.

Belgische Steuer auf ein Haus im Ausland

Bleiben Sie in Belgien steuerlich ansässig, müssen Sie die Immobilie in den USA angeben, und sie erhält ein Katastereinkommen, so wie eine belgische Immobilie. Die Vereinigten Staaten besteuern eine etwaige Miete an der Quelle, mit 30 % des Bruttobetrags, es sei denn, Sie entscheiden sich für die Besteuerung des Nettoeinkommens und reichen jedes Jahr eine US-Steuererklärung ein. Wie Belgien dieses Einkommen anschließend nach dem Abkommen behandelt, lassen Sie sich von einem Berater bestätigen.

Wandern Sie aus, fragen Sie vor der Abreise nach drei Dingen: was mit der steuerlichen Förderung Ihres belgischen Wohnkredits geschieht, sobald das Haus nicht mehr Ihre eigene Wohnung ist, wie die Miete aus dem belgischen Haus besteuert wird, wenn Sie nicht mehr ansässig sind, und ob Sie besser vor oder nach der Abreise verkaufen. Wir konnten diese Punkte nicht anhand der Seiten des FÖD Finanzen selbst überprüfen. Deshalb nennen wir hier keine Regeln.

Kein Erbschaftsteuerabkommen

Belgien hat ein Doppelbesteuerungsabkommen mit den Vereinigten Staaten, aber kein Erbschaftsteuerabkommen. Für einen Eigentümer, der weder ansässig noch Staatsbürger ist, ist eine Erklärung zur US-Erbschaftsteuer (Estate Tax) Pflicht, sobald das US-Vermögen mehr als 60.000 $ wert ist, und ein Haus liegt darüber. Die belgische Erbschaftsteuer und der Pflichtteil der Erben kommen noch hinzu. Klären Sie zuerst mit einem Spezialisten, wie Sie das Haus halten.

Checkliste für belgische Käufer

Lassen Sie Ihren US-Aufenthaltsstatus und dessen Zeitplan bestätigen.
Rufen Sie Ihre Daten aus dem Kreditregister ab und sammeln Sie Steuerbescheide, Gehaltsabrechnungen und Kontoauszüge.
Lassen Sie Unterlagen ins Englische übersetzen.
Regeln Sie die Finanzierung vor dem Angebot: In den USA haben Sie Wochen, nicht Monate.
Fragen Sie einen Berater nach der steuerlichen Förderung Ihres belgischen Wohnkredits und nach Mieteinnahmen nach der Auswanderung.
Eröffnen Sie ein US-Konto, überweisen Sie die Anzahlung früh und planen Sie den Währungsumtausch.
Lassen Sie sich zur Estate Tax beraten, bevor Sie entscheiden, wie Sie das Haus halten.

Fragen von Menschen, die aus Europa umziehen

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Quellen (11)

Zahlen und Regeln auf dieser Seite wurden am 3. Oktober 2026 anhand dieser Quellen geprüft. Zinssätze, Preise und lokale Regeln ändern sich. Prüfen Sie daher alles, worauf Sie sich verlassen, bevor Sie sich verpflichten.

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Diese Seite enthält allgemeine Informationen und ist keine persönliche Finanz-, Rechts-, Steuer- oder Einwanderungsberatung. Nichts hier ist ein Angebot, und es werden weder ein Zinssatz, ein Darlehensbetrag, eine Zusage noch ein Visumsergebnis zugesichert. Ob eine Hypothek möglich ist, hängt von Aufenthaltsstatus, Einkommen, Bonität, Wertgutachten und den Kriterien des Kreditgebers ab. Regeln für Darlehen, Steuern und lokale Vorschriften ändern sich. Wenden Sie sich an einen zugelassenen US-Kreditgeber, einen Einwanderungsanwalt und einen Steuerberater mit grenzüberschreitender Erfahrung. Eine Immobilie, die ein Darlehen besichert, kann gefährdet sein, wenn die Raten nicht gezahlt werden.