Bélgica y Estados Unidos de un vistazo
Cifras revisadas el
- Visitas
- En el Programa de Exención de Visados desde 1991: para viajar a ver casas hace falta una ESTA, no un visado.
- Visados por tratado
- Disponibles los estatus E-1 de comerciante y E-2 de inversor, al amparo del tratado en vigor desde el 3 de octubre de 1963.
- Convenio para evitar la doble imposición
- Sí, en vigor.
- Convenio sobre sucesiones
- No.
- Convenio de seguridad social
- Sí, desde el 1 de julio de 1984.
- Moneda
- Euro, así que la entrada (down payment) lleva un riesgo de tipo de cambio frente al dólar.
- Ya viven allí
- Unas 38.500 personas nacidas en Bélgica viven en Estados Unidos (Census Bureau, 2024).
Tu ruta hacia Estados Unidos
Los ciudadanos belgas pueden visitar el país con el Programa de Exención de Visados (Visa Waiver Program), que basta para ver casas. Vivir en Estados Unidos exige un estatus propio, y de él depende la hipoteca: los préstamos habituales son para residentes legales, con green card o con un visado temporal. Los emprendedores tienen las categorías E-1 y E-2, abiertas a los belgas desde 1963. Un E-2 es una inversión en un negocio en funcionamiento, nunca en una casa.
Si compras una segunda residencia y sigues siendo residente en Bélgica, cuenta con un foreign national loan (préstamo para compradores que viven fuera de EE. UU.), con una entrada mayor y un tipo más alto. La guía sobre visado y préstamos en EE. UU. recoge todas las vías.
¿Quieres las cifras para tu situación?
El análisis hipotecario muestra qué préstamos encajan con tu estatus, cuánto efectivo necesitas y qué conviene organizar primero.
Lo que ve un prestamista estadounidense de tus finanzas en Bélgica
Una puntuación crediticia estadounidense se construye con lo que comunican los prestamistas de EE. UU., así que nada de Bélgica figura en ella. Consulta tu registro en la Central de Crédito a Particulares antes de irte y guarda el extracto junto con tus liquidaciones de impuestos y tus extractos bancarios.
Según las normas de Fannie Mae, los ingresos pagados por un empleador extranjero en moneda extranjera necesitan dos años de declaraciones federales de impuestos de EE. UU. que los respalden, los documentos deben estar en inglés o traducidos, y los ahorros que tengas en el extranjero han de cambiarse a dólares y depositarse en una entidad regulada en Estados Unidos antes del closing. Para la mayoría de los recién llegados esto significa que el prestamista mira el empleo en EE. UU. y el dinero que ya está en una cuenta estadounidense.
Una compra sin notario
En Bélgica el notario hace las comprobaciones, redacta la escritura y gestiona el dinero, y ese trabajo es la razón de que pasen meses después del compromis. Estados Unidos reparte esas tareas. Una búsqueda de título y un seguro de título (title insurance) cubren la propiedad, una title company, una empresa de escrow (cuenta en garantía) o un abogado dirige el closing, y la escritura se inscribe en el condado.
Como no hay nadie designado para velar por las dos partes, es el contrato el que protege. Condiciona la compra a la financiación, a la tasación y a una inspección, y normalmente podrás retirarte con tu depósito si alguna de ellas falla. Nuestra guía sobre el calendario de EE. UU. frente al europeo detalla los pasos.
Impuestos belgas sobre una vivienda en el extranjero
Si sigues siendo residente fiscal en Bélgica, debes declarar el inmueble de EE. UU., y se le asigna una renta catastral como a un inmueble belga. Estados Unidos grava cualquier alquiler en origen, al 30 % del importe bruto, salvo que optes por tributar sobre el ingreso neto y presentes cada año una declaración en EE. UU. Cómo trata después Bélgica esos ingresos con arreglo al convenio debe confirmarse con un asesor.
Si emigras, pregunta por tres cosas antes de irte: qué ocurre con la ventaja fiscal vinculada a tu préstamo para la vivienda belga cuando esta deja de ser tu vivienda habitual, cómo se gravan los alquileres de la vivienda belga cuando ya eres no residente, y si conviene vender antes o después de la salida. No hemos podido verificarlo en las propias páginas del SPF Finanzas, por lo que aquí no enunciamos normas.
Sin convenio sobre sucesiones
Bélgica tiene un convenio de impuesto sobre la renta con Estados Unidos y ningún convenio sobre sucesiones. Para un propietario no residente y no ciudadano se exige una declaración del estate tax estadounidense cuando los bienes en EE. UU. superan los 60.000 $, y una vivienda superará esa cifra. A ello se suman el impuesto de sucesiones belga y la reserva hereditaria para los herederos. Antes de nada, define con un especialista cómo se va a titular el inmueble.
Lista de comprobación para compradores belgas
- Confirma tu estatus en EE. UU. y su calendario.
- Consulta tu registro en la central de crédito y reúne liquidaciones de impuestos, nóminas y extractos.
- Haz traducir los documentos al inglés.
- Prepara la financiación antes de la oferta: en EE. UU. tienes semanas, no meses.
- Pregunta a un asesor por la ventaja fiscal de tu préstamo para la vivienda belga y por los alquileres tras emigrar.
- Abre una cuenta en EE. UU., transfiere la entrada cuanto antes y planifica el cambio de divisa.
- Pide asesoramiento sobre el estate tax antes de decidir cómo titular el inmueble.
Preguntas de quienes se mudan desde Europa
Sigue investigando
- Conseguir una hipoteca en EE. UU. después de mudarte desde Europa
- Financiar una vivienda en EE. UU. con ahorros europeos o con el capital de tu casa
- Cuánto tarda comprar una casa en EE. UU., comparado con Europa
- ¿Dónde en Estados Unidos? Destinos para europeos
- Iniciar un análisis hipotecario personal para EE. UU.
Fuentes (11)
Las cifras y las normas de esta página se contrastaron con estas fuentes el 3 de octubre de 2026. Los tipos, los precios y las normas locales cambian, así que confirma todo aquello en lo que te apoyes antes de comprometerte.
- US Department of State, 9 FAM 402.9-10, países con tratado para comerciantes e inversores
- US Department of Homeland Security, países del Visa Waiver Program
- IRS, convenios de impuesto sobre la renta de Estados Unidos de la A a la Z
- IRS, convenios sobre sucesiones y donaciones
- IRS, estate tax para no residentes que no son ciudadanos de Estados Unidos
- US Social Security Administration, convenios internacionales
- US Census Bureau, American Community Survey 2024, tabla B05006
- Banco Nacional de Bélgica, Central de Crédito a Particulares
- SPF Finanzas, renta catastral
- Notaire.be, por qué la escritura llega meses después del compromis
- ICE Mortgage Technology, Mortgage Monitor de mayo de 2026
Quién elaboró esta guía. Bas Terpstra elabora, revisa y aprueba cada guía, con herramientas de IA y fuentes públicas como punto de partida. Las normas y las cifras cambian, así que toma esto como información general y confirma los detalles para tu situación.
Esta página ofrece información general y no constituye asesoramiento financiero, jurídico, fiscal ni migratorio personalizado. Nada de lo que aparece aquí es una oferta, y no se promete ningún tipo de interés, importe de préstamo, aprobación ni resultado de visado. La disponibilidad de una hipoteca depende del estatus migratorio, de los ingresos, del historial crediticio, de la tasación y de los criterios del prestamista, y las normas sobre préstamos, impuestos y ámbito local cambian. Consulta con un prestamista estadounidense autorizado, un abogado de inmigración y un asesor fiscal con experiencia transfronteriza. Cualquier inmueble que garantice un préstamo puede correr peligro si no se pagan las cuotas.