Acheter aux États-Unis depuis la Belgique : prêt et impôts

Q: Que puis-je montrer à un prêteur américain sur mon crédit en Belgique ?

La Banque nationale de Belgique tient la Centrale des crédits aux particuliers, qui enregistre les crédits à la consommation et les crédits hypothécaires contractés en Belgique par des particuliers, ainsi que les défauts de paiement. Vous pouvez consulter gratuitement vos propres données. Elles ne se transforment pas en score de crédit américain, et c'est au prêteur de décider s'il les prend en compte, mais c'est un document officiel utile à joindre à votre dossier.

Q: Dois-je déclarer un logement américain en Belgique ?

Les résidents fiscaux belges doivent déclarer les biens immobiliers qu'ils possèdent à l'étranger, et depuis une loi de 2021, un bien situé à l'étranger se voit attribuer un revenu cadastral de la même manière qu'un bien situé en Belgique. La façon dont la convention fiscale entre la Belgique et les États-Unis élimine ensuite la double imposition dépend de votre situation. Le SPF Finances et un conseiller fiscal peuvent vous en confirmer les détails.

Q: Comment le calendrier américain se compare-t-il au calendrier belge ?

La fédération des notaires belges décrit une attente de plusieurs mois entre le compromis et l'acte notarié, quatre mois étant le maximum habituel. Aux États-Unis, 30 à 45 jours entre l'offre acceptée et le closing sont la norme, et le prêt d'achat moyen a été conclu en 36,8 jours en mars 2026. Le financement doit donc être préparé avant de faire une offre.

Q: Est-ce important que la Belgique n'ait pas de convention sur les successions avec les États-Unis ?

Oui. Les États-Unis exigent une déclaration d'impôt successoral américain (estate tax) des personnes qui ne sont ni citoyens ni résidents dès que leurs actifs américains, immobilier compris, dépassent 60 000 dollars. La Belgique n'a pas de convention qui change cela : la structure de détention d'un logement américain mérite donc d'être discutée avec un spécialiste avant l'achat.

La Belgique et les États-Unis en bref

Chiffres vérifiés le 3 octobre 2026

Visite: Dans le Visa Waiver Program depuis 1991 : un voyage de visite demande une ESTA, pas un visa.
Visas de traité: Statuts E-1 (commerçant) et E-2 (investisseur) accessibles, en vertu du traité en vigueur depuis le 3 octobre 1963.
Convention fiscale: Oui, en vigueur.
Convention sur les successions: Non.
Convention de sécurité sociale: Oui, depuis le 1er juillet 1984.
Devise: Euro : l'apport (down payment) est donc exposé au risque de change face au dollar.
Déjà sur place: Environ 38 500 personnes nées en Belgique vivent aux États-Unis (Census Bureau, 2024).

Votre voie d'accès aux États-Unis

Les citoyens belges peuvent se rendre aux États-Unis dans le cadre du Visa Waiver Program (exemption de visa), ce qui suffit pour visiter des logements. Y vivre exige un statut à part entière, et le prêt en dépend : les prêts classiques s'adressent aux personnes qui résident légalement dans le pays, avec une green card ou un visa temporaire. Les entrepreneurs disposent des catégories E-1 et E-2, accessibles aux Belges depuis 1963. Le E-2 est un investissement dans une entreprise en activité, jamais dans une maison.

Si vous achetez une résidence secondaire tout en restant résident en Belgique, attendez-vous à un foreign national loan (prêt pour acheteurs vivant hors des États-Unis), avec un apport (down payment) plus important et un taux plus élevé. Le guide sur le statut de visa et les prêts américains couvre chaque voie.

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Ce qu'un prêteur américain voit de vos finances belges

Un score de crédit américain se construit uniquement à partir de ce que déclarent les prêteurs américains : rien de la Belgique n'y apparaît. Consultez votre fiche à la Centrale des crédits aux particuliers avant de partir, et conservez l'extrait avec vos avertissements-extraits de rôle et vos relevés bancaires.

Selon les règles de Fannie Mae, un revenu versé par un employeur étranger en devise étrangère doit s'appuyer sur deux années de déclarations fiscales fédérales américaines, les documents doivent être en anglais ou traduits, et l'épargne détenue à l'étranger doit être convertie en dollars et placée dans un établissement soumis à la réglementation américaine avant le closing (la signature définitive). Pour la plupart des nouveaux arrivants, cela signifie que le prêteur examine l'emploi américain et l'argent déjà présent sur un compte américain.

Un achat sans notaire

En Belgique, le notaire effectue les recherches, rédige l'acte et gère les fonds, et ce travail explique les mois qui s'écoulent après le compromis. Aux États-Unis, ces tâches sont réparties. Une recherche de titre et une assurance titre (title insurance) couvrent la propriété, une title company ou une société d'escrow, ou un avocat, conduit le closing, et l'acte de propriété est enregistré auprès du comté.

Comme personne n'est désigné pour veiller sur les deux parties, c'est le contrat qui protège. Faites dépendre l'achat du financement, de l'expertise de valeur (appraisal) et d'une inspection du bien, et vous pourrez en général vous rétracter en récupérant votre dépôt si l'un d'eux échoue. Notre guide sur le calendrier américain comparé à celui de l'Europe détaille les étapes.

Fiscalité belge d'un logement à l'étranger

Si vous restez résident fiscal belge, vous devez déclarer le bien américain, et il se voit attribuer un revenu cadastral comme un bien belge. Les États-Unis imposent tout loyer à la source, à hauteur de 30 % du montant brut, sauf si vous optez pour une imposition sur le revenu net et déposez chaque année une déclaration américaine. La façon dont la Belgique traite ensuite ce revenu au regard de la convention doit être confirmée avec un conseiller.

Si vous émigrez, posez trois questions avant de partir : ce qu'il advient de l'avantage fiscal lié à votre prêt immobilier belge lorsque le logement n'est plus votre habitation propre, comment est imposé le loyer du logement belge une fois que vous êtes non-résident, et s'il vaut mieux vendre avant ou après le départ. Nous n'avons pas pu vérifier ces points sur les pages du SPF Finances elles-mêmes, nous n'énonçons donc pas de règles ici.

Pas de convention sur les successions

La Belgique a une convention fiscale sur le revenu avec les États-Unis, mais pas de convention sur les successions. Pour un propriétaire non-résident et non-citoyen, une déclaration d'impôt successoral américain (estate tax) est requise dès que les actifs américains dépassent 60 000 $, et une maison dépassera ce montant. Les droits de succession belges et la réserve des héritiers viennent s'y ajouter. Réglez d'abord avec un spécialiste la façon dont le bien sera détenu.

Liste de contrôle pour les acheteurs belges

Confirmez votre statut américain et son calendrier.
Consultez votre fiche à la Centrale des crédits et réunissez avertissements-extraits de rôle, bulletins de salaire et relevés.
Faites traduire les documents en anglais.
Préparez le financement avant l'offre : les États-Unis vous laissent des semaines, pas des mois.
Interrogez un conseiller sur l'avantage lié à votre prêt immobilier belge et sur les loyers après une émigration.
Ouvrez un compte américain, transférez l'apport tôt et prévoyez la conversion de devises.
Demandez conseil sur l'estate tax avant de décider comment détenir le bien.

Les questions de ceux qui s'installent depuis l'Europe

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Sources (11)

Les chiffres et les règles de cette page ont été vérifiés le 3 octobre 2026 auprès de ces sources. Les taux, les prix et les règles locales évoluent : vérifiez tout ce sur quoi vous vous appuyez avant de vous engager.

Conçu, relu et approuvé par Bas Terpstra, certifié AFM et PGN
Basterpstra B.V., Drachten, Pays-Bas (AFM 12050993)

Qui a réalisé ce guide. Bas Terpstra conçoit, relit et approuve chaque guide, avec des outils d'IA et des sources publiques comme point de départ. Les règles et les chiffres évoluent : ces informations sont générales, vérifiez les détails pour votre situation.

Cette page présente des informations générales et ne constitue pas un conseil financier, juridique, fiscal ou en matière d'immigration adapté à votre situation. Rien ici n'est une offre, et aucun taux, montant de prêt, accord de financement ni issue de demande de visa n'est promis. L'obtention d'un prêt immobilier dépend du statut d'immigration, des revenus, de l'historique de crédit, de l'expertise de valeur et des critères du prêteur, et les règles en matière de prêt, de fiscalité et au niveau local évoluent. Consultez un prêteur américain agréé, un avocat en droit de l'immigration et un conseiller fiscal spécialisé en situations transfrontalières. Tout bien donné en garantie d'un prêt peut être menacé si les échéances ne sont pas payées.