Acheter aux États-Unis depuis la Pologne : prêt et impôts

Q: Puis-je utiliser mon rapport BIK pour un prêt immobilier américain ?

Il ne vous donnera pas de score de crédit américain, car les scores américains ne viennent que de ce que déclarent les prêteurs américains. Le BIK vend à chaque particulier son propre rapport pour 59 zlotys après vérification d'identité, et une copie gratuite de vos données est disponible une fois tous les six mois. L'un comme l'autre est un document raisonnable à présenter à un prêteur, qui décide ensuite s'il en tient compte.

Q: Vais-je payer l'impôt polonais si je vends mon appartement pour financer un logement américain ?

Selon le portail fiscal polonais, une vente intervenant dans les cinq ans, comptés à partir de la fin de l'année civile au cours de laquelle vous avez acheté ou construit le bien, est imposée à 19 % et déclarée sur le PIT-39. Passé ce délai de cinq ans, la vente n'est pas imposée. Une exonération pour le logement exonère la plus-value dans la mesure où vous consacrez le produit de la vente à votre propre logement dans un délai de trois ans, mais vérifiez auprès d'un conseiller si un logement aux États-Unis y ouvre droit.

Q: Ai-je besoin d'un visa pour aller visiter des logements ?

Non. La Pologne a rejoint le Visa Waiver Program le 11 novembre 2019, si bien qu'une courte visite pour voir un bien exige une ESTA approuvée. Cela ne couvre que la visite. Pour vivre aux États-Unis, il faut un statut distinct, et ce statut détermine les prêts qui vous sont ouverts.

Q: Comment protéger mon apport contre le taux de change ?

Décidez du moment au lieu de laisser faire la semaine du closing. Selon les règles que suivent la plupart des prêteurs, les fonds détenus à l'étranger doivent de toute façon être convertis en dollars et se trouver sur un compte réglementé aux États-Unis avant le closing. Beaucoup d'acheteurs convertissent donc par étapes dès que l'achat devient concret. Un spécialiste des devises peut expliquer les contrats à terme et leur coût.

La Pologne et les États-Unis en bref

Chiffres vérifiés le 3 octobre 2026

Visite: Dans le Visa Waiver Program depuis le 11 novembre 2019 : un voyage de visite demande une ESTA, pas un visa.
Visas de traité: Statuts E-1 (commerçant) et E-2 (investisseur) accessibles, en vertu du traité en vigueur depuis le 6 août 1994.
Convention fiscale: Oui, en vigueur.
Convention sur les successions: Non.
Convention de sécurité sociale: Oui, depuis le 1er mars 2009.
Devise: Zloty polonais : vous supportez donc le risque de change face au dollar sans l'euro comme intermédiaire.
Déjà sur place: Environ 390 000 personnes nées en Pologne vivent aux États-Unis (Census Bureau, 2024).

Votre voie d'accès aux États-Unis

Depuis novembre 2019, les citoyens polonais peuvent se rendre aux États-Unis sans visa, avec une ESTA. Cela facilite les voyages de visite et ne change rien à la vie sur place, qui exige un statut à part entière. Les prêteurs proposent des prêts classiques aux personnes qui résident légalement dans le pays, avec une green card ou un visa temporaire, et beaucoup de Polonais arrivent par la famille ou par un employeur. Les chefs d'entreprise peuvent recourir aux catégories E-1 et E-2, ouvertes aux ressortissants polonais depuis 1994. Le E-2 est un investissement dans une entreprise en activité. Un logement n'y donne pas droit.

Acheter avant d'avoir la résidence américaine implique généralement un foreign national loan (prêt pour acheteurs vivant hors des États-Unis), avec un apport (down payment) plus important et un taux plus élevé. Le guide sur le statut de visa et les prêts américains explique les options.

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Des zlotys, pas des euros

La plupart des pages de ce site parlent de conversion d'euros. Votre épargne est en zlotys, et le zloty et le dollar peuvent évoluer l'un par rapport à l'autre indépendamment de l'euro. Sur un apport de plusieurs centaines de milliers de zlotys, quelques pour cent de variation entre votre offre et votre closing (la signature définitive) représentent une vraie somme.

Les règles que suivent la plupart des prêteurs imposent aussi le calendrier. Les avoirs situés hors des États-Unis doivent être convertis en dollars et placés dans un établissement financier américain ou réglementé par un État, et vérifiés sur place, avant la conclusion du prêt. La conversion ne peut donc pas être laissée au dernier jour. Ouvrez tôt un compte américain et gardez chaque virement documenté, du relevé de votre banque polonaise à celui de la banque américaine.

Ce qu'un prêteur américain voit de vos finances polonaises

Votre historique au BIK ne devient pas un score de crédit américain. Achetez votre rapport ou demandez la copie gratuite, et ajoutez-le à votre dossier avec vos déclarations fiscales et vos bulletins de salaire. Le revenu est traité strictement : selon les règles de Fannie Mae, les revenus d'un employeur étranger versés en devise étrangère doivent s'appuyer sur deux années de déclarations fiscales fédérales américaines, et les documents doivent être en anglais ou traduits. Un prêteur s'appuiera surtout sur votre emploi américain et sur les fonds déjà présents dans le pays.

Votre bien immobilier en Pologne

Si une vente en Pologne finance l'achat, la règle des cinq ans décide si un impôt est dû. Le délai court à partir de la fin de l'année civile au cours de laquelle vous avez acquis le bien. À l'intérieur de ce délai, la plus-value est imposée à 19 % sauf si l'exonération pour le logement s'applique. Ne supposez pas que cette exonération couvre un logement aux États-Unis sans vérifier.

Si vous gardez l'appartement polonais et le louez, ou restez résident en Pologne tout en possédant aux États-Unis, n'oubliez pas que les résidents polonais sont imposés sur leurs revenus mondiaux et que la méthode prévue par la convention détermine comment l'impôt américain est pris en compte. La Pologne impose aussi les plus-values latentes lors d'un changement de résidence fiscale lorsque les actifs dépassent un seuil de valeur élevé, ce qui concerne surtout les chefs d'entreprise.

Pas de convention sur les successions

Pour un propriétaire qui n'est ni citoyen ni résident américain, une déclaration d'impôt successoral américain (estate tax) est requise dès que les actifs américains, maison comprise, dépassent 60 000 $. La Pologne n'a pas avec les États-Unis de convention sur l'estate tax qui y changerait quoi que ce soit. Demandez à un spécialiste comment détenir le bien avant de signer.

Liste de contrôle pour les acheteurs polonais

Confirmez votre statut américain et sa date de début.
Procurez-vous votre rapport BIK et réunissez déclarations PIT, bulletins de salaire et relevés bancaires.
Faites traduire les documents en anglais.
Vérifiez la règle des cinq ans avant de vendre un bien en Pologne.
Ouvrez un compte américain et planifiez la conversion du zloty en dollar par étapes.
Conservez dans votre contrat américain les conditions suspensives de financement et d'inspection.
Demandez conseil sur l'estate tax avant de décider comment détenir le bien.

Les questions de ceux qui s'installent depuis l'Europe

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Sources (11)

Les chiffres et les règles de cette page ont été vérifiés le 3 octobre 2026 auprès de ces sources. Les taux, les prix et les règles locales évoluent : vérifiez tout ce sur quoi vous vous appuyez avant de vous engager.

Conçu, relu et approuvé par Bas Terpstra, certifié AFM et PGN
Basterpstra B.V., Drachten, Pays-Bas (AFM 12050993)

Qui a réalisé ce guide. Bas Terpstra conçoit, relit et approuve chaque guide, avec des outils d'IA et des sources publiques comme point de départ. Les règles et les chiffres évoluent : ces informations sont générales, vérifiez les détails pour votre situation.

Cette page présente des informations générales et ne constitue pas un conseil financier, juridique, fiscal ou en matière d'immigration adapté à votre situation. Rien ici n'est une offre, et aucun taux, montant de prêt, accord de financement ni issue de demande de visa n'est promis. L'obtention d'un prêt immobilier dépend du statut d'immigration, des revenus, de l'historique de crédit, de l'expertise de valeur et des critères du prêteur, et les règles en matière de prêt, de fiscalité et au niveau local évoluent. Consultez un prêteur américain agréé, un avocat en droit de l'immigration et un conseiller fiscal spécialisé en situations transfrontalières. Tout bien donné en garantie d'un prêt peut être menacé si les échéances ne sont pas payées.