Een huis in de VS kopen vanuit Polen

Jouw route naar de Verenigde Staten

Sinds november 2019 kunnen Poolse staatsburgers de Verenigde Staten zonder visum bezoeken, op een ESTA. Dat maakt een bezichtigingsreis eenvoudig en verandert niets aan het wonen daar, waarvoor je een eigen status nodig hebt. Geldverstrekkers bieden standaardhypotheken aan mensen die rechtmatig in de VS verblijven, met een green card of een tijdelijk visum, en veel Polen komen via familie of via een werkgever. Ondernemers kunnen de categorieën E-1 en E-2 gebruiken, die sinds 1994 voor Polen openstaan. Een E-2 is een investering in een actieve onderneming. Een huis telt niet mee.

Koop je voordat je in de VS woont, dan betekent dat meestal een foreign national loan, een lening voor kopers die buiten de VS wonen, met een hogere aanbetaling (down payment) en een hogere rente. De gids over visumstatus en Amerikaanse leningen legt de mogelijkheden uit.

Zloty, geen euro's

De meeste pagina's op deze site gaan over het omwisselen van euro's. Jouw spaargeld staat in zloty, en de zloty en de dollar kunnen los van de euro ten opzichte van elkaar bewegen. Op een aanbetaling van een paar honderdduizend zloty is een beweging van enkele procenten tussen je bod en je closing, de overdracht, echt geld.

De regels die de meeste geldverstrekkers volgen, dwingen ook het moment af. Vermogen buiten de Verenigde Staten moet zijn omgewisseld in dollars, bij een financiële instelling onder federaal of statelijk toezicht staan en daar zijn gecontroleerd voordat de lening wordt afgerond. Het omwisselen kan dus niet tot de laatste dag wachten. Open vroeg een Amerikaanse rekening en leg elke overboeking vast, van je Poolse bankafschrift tot het Amerikaanse.

Wat een Amerikaanse geldverstrekker ziet van je Poolse financiën

Je geschiedenis bij BIK wordt geen Amerikaanse kredietscore. Koop je rapport of vraag de gratis kopie aan, en voeg het toe aan je dossier met belastingaangiften en loonstroken. Inkomen wordt streng beoordeeld: volgens de regels van Fannie Mae moet inkomen van een buitenlandse werkgever in vreemde valuta worden onderbouwd met twee jaar Amerikaanse federale belastingaangiften, en documenten moeten in het Engels zijn of vertaald worden. Een geldverstrekker vertrouwt vooral op je Amerikaanse baan en op geld dat al in het land is.

Je Poolse woning

Betaal je de aankoop uit een verkoop in Polen, dan bepaalt de vijfjaarsregel of je belasting verschuldigd bent. De termijn loopt vanaf het einde van het kalenderjaar waarin je de woning hebt verkregen. Binnen die termijn wordt de winst belast tegen 19%, tenzij de woonvrijstelling geldt. Ga er niet zonder controle van uit dat die vrijstelling ook een huis in de Verenigde Staten dekt.

Houd je het Poolse appartement aan en verhuur je het, of blijf je in Polen wonen terwijl je een woning in de VS bezit, bedenk dan dat inwoners van Polen worden belast over hun wereldwijde inkomen en dat de methode uit het verdrag bepaalt hoe de Amerikaanse belasting wordt meegenomen. Polen belast ook ongerealiseerde winst bij een verandering van fiscale woonplaats als het vermogen boven een hoge waardedrempel uitkomt. Dat speelt vooral bij ondernemers.

Geen verdrag over erfbelasting

Voor een eigenaar die geen Amerikaans staatsburger en geen inwoner van de VS is, is een aangifte voor de estate tax, de Amerikaanse erfbelasting, verplicht zodra de Amerikaanse bezittingen, waaronder een huis, meer waard zijn dan $ 60.000. Polen heeft geen verdrag over erfbelasting met de Verenigde Staten dat daar iets aan verandert. Vraag een specialist hoe je het huis in eigendom houdt voordat je tekent.

Vragen van mensen die vanuit Europa verhuizen

Lees verder

• Een hypotheek in de VS na je verhuizing vanuit Europa
• Een huis in de VS financieren met Europees spaargeld of overwaarde
• Hoe lang de aankoop van een huis in de VS duurt, vergeleken met Europa
• Waarheen in de Verenigde Staten? Bestemmingen voor Europeanen
• Start een persoonlijke hypotheekscan voor de VS