US-Immobilie aus Polen kaufen: Hypothek, Visum, Steuern

Q: Kann ich meinen BIK-Bericht für eine US-Hypothek verwenden?

Er verschafft Ihnen keinen US-Kreditscore, weil US-Scores nur aus dem entstehen, was US-Kreditgeber melden. BIK verkauft Privatpersonen ihren eigenen Bericht nach einer Identitätsprüfung für 59 Zloty, und eine kostenlose Kopie Ihrer Daten ist einmal alle sechs Monate erhältlich. Beides ist ein vernünftiges Dokument, das Sie einem Kreditgeber anbieten können, der dann entscheidet, ob er es berücksichtigt.

Q: Zahle ich polnische Steuer, wenn ich meine Wohnung verkaufe, um ein US-Haus zu finanzieren?

Laut dem polnischen Steuerportal wird ein Verkauf innerhalb von fünf Jahren, gerechnet ab dem Ende des Kalenderjahres, in dem Sie die Immobilie gekauft oder gebaut haben, mit 19 % besteuert und auf dem PIT-39 gemeldet. Nach fünf Jahren ist der Verkauf nicht steuerpflichtig. Eine Wohnraumbefreiung nimmt den Gewinn in dem Umfang von der Steuer aus, in dem Sie den Erlös innerhalb von drei Jahren für Ihren eigenen Wohnbedarf ausgeben, doch klären Sie mit einem Berater, ob ein Haus in den Vereinigten Staaten dafür infrage kommt.

Q: Brauche ich ein Visum, um Häuser zu besichtigen?

Nein. Polen ist am 11. November 2019 dem Visa Waiver Program beigetreten, ein kurzer Besuch zur Besichtigung von Immobilien erfordert daher eine genehmigte ESTA. Das gilt nur für Besuche. Um in den Vereinigten Staaten zu leben, brauchen Sie einen eigenen Status, und dieser Status entscheidet darüber, welche Hypotheken Ihnen offenstehen.

Q: Wie schütze ich meine Anzahlung (down payment) vor dem Wechselkurs?

Legen Sie den Zeitpunkt fest, statt es der Closing-Woche zu überlassen. Nach den Regeln, denen die meisten Kreditgeber folgen, müssen im Ausland gehaltene Mittel vor dem Closing ohnehin in Dollar umgetauscht sein und auf einem in den USA regulierten Konto liegen, daher tauschen viele Käufer in Etappen um, sobald der Kauf konkret wird. Ein Währungsspezialist kann Termingeschäfte (Forward-Kontrakte) und ihre Kosten erklären.

Polen und die Vereinigten Staaten im Überblick

Zahlen zuletzt geprüft: 3. Oktober 2026

Besuch: Seit dem 11. November 2019 im Visa Waiver Program: Für Besichtigungsreisen genügt eine ESTA, ein Visum ist nicht nötig.
Vertragsvisa: Der E-1-Status für Handelsunternehmer und der E-2-Status für Investoren sind möglich, auf Grundlage des seit dem 6. August 1994 geltenden Abkommens.
Doppelbesteuerungsabkommen: Ja, in Kraft.
Erbschaftsteuerabkommen: Nein.
Sozialversicherungsabkommen: Ja, seit dem 1. März 2009.
Währung: Polnischer Zloty, daher tragen Sie das Wechselkursrisiko gegenüber dem Dollar direkt, ohne den Euro dazwischen.
Bereits dort: Etwa 390.000 in Polen geborene Menschen leben in den Vereinigten Staaten (Census Bureau, 2024).

Ihr Weg in die Vereinigten Staaten

Seit November 2019 können polnische Staatsbürger ohne Visum, mit einer ESTA, in die Vereinigten Staaten reisen. Das macht Besichtigungsreisen einfach und ändert nichts daran, dass man für ein Leben dort einen eigenen Status braucht. Kreditgeber bieten gängige Hypotheken Menschen an, die rechtmäßig aufhältig sind, mit Green Card oder befristetem Visum, und viele Polen kommen über die Familie oder über einen Arbeitgeber. Unternehmer können die Kategorien E-1 und E-2 nutzen, die polnischen Staatsangehörigen seit 1994 offenstehen. Ein E-2 ist eine Investition in ein operatives Unternehmen. Ein Haus qualifiziert nicht.

Wer kauft, bevor er ein US-Aufenthaltsrecht hat, braucht meist ein Foreign National Loan (Darlehen für Käufer außerhalb der USA), mit höherer Anzahlung und höherem Zinssatz. Der Ratgeber zu Visumstatus und US-Darlehen erklärt die Möglichkeiten.

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Zloty, nicht Euro

Die meisten Seiten dieser Website sprechen vom Umtausch von Euro. Ihre Ersparnisse liegen in Zloty, und Zloty und Dollar können sich unabhängig vom Euro gegeneinander bewegen. Bei einer Anzahlung von mehreren Hunderttausend Zloty sind ein paar Prozent Bewegung zwischen Ihrem Angebot und Ihrem Closing echtes Geld.

Auch der Zeitpunkt wird durch die Regeln vorgegeben, denen die meisten Kreditgeber folgen. Vermögenswerte außerhalb der Vereinigten Staaten müssen in Dollar umgetauscht und bei einem in den USA oder auf Ebene eines Bundesstaats regulierten Finanzinstitut gehalten und dort verifiziert werden, bevor das Darlehen zum Closing (Abschluss) kommt. Der Umtausch lässt sich also nicht auf den letzten Tag verschieben. Eröffnen Sie früh ein US-Konto und dokumentieren Sie jede Überweisung, vom polnischen Kontoauszug bis zum US-Kontoauszug.

Was ein US-Kreditgeber von Ihren polnischen Finanzen sieht

Ihre Historie bei BIK wird nicht zu einem US-Kreditscore. Kaufen Sie Ihren Bericht oder fordern Sie die kostenlose Kopie an und legen Sie ihn zusammen mit Steuererklärungen und Gehaltsabrechnungen in Ihre Unterlagen. Einkommen wird streng behandelt: Nach den Regeln von Fannie Mae brauchen Einkünfte eines ausländischen Arbeitgebers in Fremdwährung zwei Jahre US-Bundessteuererklärungen als Rückhalt, und Unterlagen müssen auf Englisch vorliegen oder übersetzt werden. Ein Kreditgeber stützt sich meist auf Ihre Anstellung in den USA und auf Mittel, die bereits im Land liegen.

Ihre polnische Immobilie

Finanziert ein Verkauf in Polen den Kauf, entscheidet die Fünfjahresfrist, ob Steuer anfällt. Die Frist läuft ab dem Ende des Kalenderjahres, in dem Sie die Immobilie erworben haben. Innerhalb dieser Frist wird der Gewinn mit 19 % besteuert, sofern nicht die Wohnraumbefreiung greift. Nehmen Sie nicht an, dass diese Befreiung ein Haus in den Vereinigten Staaten abdeckt, ohne es zu prüfen.

Behalten Sie die polnische Wohnung und vermieten sie, oder bleiben Sie in Polen ansässig und besitzen in den USA, denken Sie daran, dass in Polen Ansässige mit ihrem Welteinkommen besteuert werden und dass die im Abkommen vorgesehene Methode bestimmt, wie die US-Steuer berücksichtigt wird. Polen besteuert außerdem nicht realisierte Gewinne bei einem Wechsel der steuerlichen Ansässigkeit, wenn das Vermögen eine hohe Wertgrenze übersteigt, was vor allem Unternehmer betrifft.

Kein Erbschaftsteuerabkommen

Für einen Eigentümer, der weder US-Staatsbürger noch in den USA ansässig ist, ist eine Erklärung zur US-Erbschaftsteuer (Estate Tax) erforderlich, sobald das US-Vermögen, ein Haus eingeschlossen, 60.000 $ übersteigt. Polen hat kein Erbschaftsteuerabkommen mit den Vereinigten Staaten, das daran etwas ändern würde. Fragen Sie einen Spezialisten, wie Sie die Immobilie halten, bevor Sie unterschreiben.

Checkliste für polnische Käufer

Lassen Sie Ihren US-Status und dessen Beginn bestätigen.
Besorgen Sie sich Ihren BIK-Bericht und sammeln Sie PIT-Erklärungen, Gehaltsabrechnungen und Kontoauszüge.
Lassen Sie Unterlagen ins Englische übersetzen.
Prüfen Sie die Fünfjahresfrist, bevor Sie Immobilien in Polen verkaufen.
Eröffnen Sie ein US-Konto und planen Sie den Umtausch von Zloty in Dollar in Etappen.
Behalten Sie die Rücktrittsbedingungen zu Finanzierung und Hausinspektion in Ihrem US-Vertrag.
Lassen Sie sich zur Estate Tax beraten, bevor Sie entscheiden, wie Sie die Immobilie halten.

Fragen von Menschen, die aus Europa umziehen

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Quellen (11)

Zahlen und Regeln auf dieser Seite wurden am 3. Oktober 2026 anhand dieser Quellen geprüft. Zinssätze, Preise und lokale Regeln ändern sich. Prüfen Sie daher alles, worauf Sie sich verlassen, bevor Sie sich verpflichten.

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Diese Seite enthält allgemeine Informationen und ist keine persönliche Finanz-, Rechts-, Steuer- oder Einwanderungsberatung. Nichts hier ist ein Angebot, und es werden weder ein Zinssatz, ein Darlehensbetrag, eine Zusage noch ein Visumsergebnis zugesichert. Ob eine Hypothek möglich ist, hängt von Aufenthaltsstatus, Einkommen, Bonität, Wertgutachten und den Kriterien des Kreditgebers ab. Regeln für Darlehen, Steuern und lokale Vorschriften ändern sich. Wenden Sie sich an einen zugelassenen US-Kreditgeber, einen Einwanderungsanwalt und einen Steuerberater mit grenzüberschreitender Erfahrung. Eine Immobilie, die ein Darlehen besichert, kann gefährdet sein, wenn die Raten nicht gezahlt werden.