Een huis kopen in de VS als Europeaan: closing costs, title insurance en verkopen

Closing costs komen boven op de aanbetaling

In de Verenigde Staten heet het moment waarop de aankoop wordt afgerond en de eigendom overgaat de closing, de overdracht. De kosten die je op dat moment betaalt zijn de closing costs, de bijkomende kosten bij de overdracht, en die staan los van je aanbetaling (down payment). Het Consumer Financial Protection Bureau schat ze doorgaans op 2 tot 5 procent van de koopprijs, de aanbetaling niet meegerekend.

Wat binnen die bandbreedte valt, hangt af van de prijs, het type lening, de geldverstrekker, het soort woning en vooral de locatie. Gebruikelijke posten zijn kosten van de geldverstrekker, de taxatie, title insurance (een verzekering van de eigendomstitel), registratiekosten en overheidsheffingen, en de eerste stortingen op een escrow-rekening. Zie de 2 tot 5 procent als richtlijn, en begroot het vanaf het begin als een eigen bedrag dat je in contanten nodig hebt, in plaats van te hopen dat het binnen de aanbetaling past.

Je hoeft niet lang naar het eindbedrag te raden. Na je aanvraag ontvang je een Loan Estimate, en de geldverstrekker moet je drie werkdagen voor de geplande closing een Closing Disclosure geven. Vergelijk die twee regel voor regel, en vraag door over alles wat is veranderd.

Waarom een geldverstrekker op title insurance staat

Title insurance bestaat omdat iemand later aanspraak kan maken op een recht op de woning dat dateert van voordat jij die kocht, bijvoorbeeld een onbetaalde belastingaanslag of een pandrecht van een aannemer (lien) dat een vorige eigenaar heeft achtergelaten. Er zijn twee soorten polissen.

Een polis voor de geldverstrekker (lender's policy) beschermt het bedrag dat de geldverstrekker heeft uitgeleend. De meeste geldverstrekkers verplichten je om er een af te sluiten. Een polis voor de eigenaar (owner's policy) beschermt jou, de koper, en is optioneel. Of je die neemt is jouw beslissing, maar het is de moeite waard om te begrijpen wat de polis dekt voordat je ervan afziet, zeker als nieuwkomer die de lokale geschiedenis van het pand niet kent. Beide polissen bij dezelfde aanbieder afsluiten is over het algemeen goedkoper dan ze apart afsluiten.

Escrow, property tax en verzekering

Veel Amerikaanse huiseigenaren betalen property tax, de lokale onroerendgoedbelasting, en de woonhuisverzekering niet als aparte jaarlijkse rekeningen. In plaats daarvan int de servicer, het bedrijf dat je hypotheek beheert, bij elke maandelijkse betaling een deel op een escrow-rekening, soms impound account genoemd, en betaalt hij de rekeningen wanneer die vervallen. Veel geldverstrekkers eisen deze regeling, zodat ze weten dat de rekeningen worden betaald.

Voor je begroting is het belangrijkste punt dat je maandbedrag niet vaststaat, ook niet bij een lening met vaste rente. Als de property tax of de verzekeringspremie verandert, verandert het escrow-bedrag mee, en daarmee je totale maandbedrag.

Property tax verdient extra aandacht, omdat die lokaal wordt vastgesteld. De tarieven lopen sterk uiteen tussen staten en zelfs tussen aangrenzende county's, dus twee huizen met dezelfde prijs op verschillende plekken kunnen heel verschillende jaarlijkse kosten hebben. Bekijk de belastinghistorie van het specifieke pand en vraag verzekeringsoffertes op voordat je je vastlegt, niet erna.

Wat er gebeurt als je als buitenlander verkoopt

Veel mensen zijn van plan om voorgoed te blijven. Anderen verwachten ooit verder te trekken of terug te keren naar Europa, en voor hen doen de regels rond verkopen er vanaf het begin toe.

Op grond van FIRPTA moet de koper, wanneer een buitenlander (foreign person) Amerikaans onroerend goed verkoopt, in het algemeen 15 procent van de gerealiseerde opbrengst van de verkoop inhouden en afdragen aan de IRS. Er zijn uitzonderingen voor woningen waarin de koper zelf gaat wonen: geen inhouding als de gerealiseerde opbrengst 300.000 dollar of minder is, en een verlaagde inhouding tussen 300.000 dollar en 1 miljoen dollar, mits de koper voldoet aan de voorwaarden om de woning zelf te bewonen.

Of je bij verkoop nog als buitenlander telt, en hoe een inhouding zich verhoudt tot de belasting die je werkelijk verschuldigd bent, hangt af van je situatie op dat moment. Dat is een vraag voor een belastingadviseur met grensoverschrijdende ervaring, en het loont om die te stellen voordat je koopt, zodat je plannen voor de woning passen bij je plannen voor je leven.

Wie doet wat bij een aankoop in de VS

Reken op meer betrokkenen dan bij veel Europese aankopen. Een makelaar vertegenwoordigt je bij het zoeken en onderhandelen. De geldverstrekker regelt de lening en geeft opdracht voor een taxatie. Een title company onderzoekt de geschiedenis van het pand en geeft de title insurance af. Een escrow agent of closing agent houdt geld en documenten in bewaring en coördineert de closing. De precieze gang van zaken verschilt per staat.

Veel kopers laten ook een bouwkundige keuring (home inspection) uitvoeren. Die staat los van de taxatie van de geldverstrekker en kijkt naar de staat van het huis, niet naar de waarde. Voor wie de Amerikaanse bouwwijze en het klimaat niet kent, is een keuring een verstandige stap om met je makelaar te bespreken.

Vragen over het aankoopproces in de VS

Lees verder

• Een hypotheek in de VS na je verhuizing vanuit Europa
• Een huis in de VS financieren met Europees spaargeld of overwaarde
• Start een persoonlijke hypotheekscan voor de VS