Cifras revisadas el
Los closing costs se suman a la entrada
En Estados Unidos, el momento en que se completa la compra y se transfiere la propiedad se llama closing (el cierre de la compraventa). Los gastos que se pagan en ese momento son los closing costs (gastos de cierre), y son independientes de tu entrada (down payment). La Consumer Financial Protection Bureau los sitúa normalmente entre el 2 y el 5 % del precio de compra, sin contar la entrada.
Lo que entra dentro de ese rango depende del precio, del tipo de préstamo, del prestamista, del tipo de vivienda y, sobre todo, de la ubicación. Entre las partidas habituales están las comisiones del prestamista, la tasación, el title insurance (seguro de título), los gastos de registro y las tasas públicas, y las primeras aportaciones a una cuenta en garantía (escrow). Toma ese 2 a 5 % como orientación y presupuéstalo desde el principio como una necesidad de efectivo aparte, en lugar de confiar en que cabrá dentro de la entrada.
No tendrás que adivinar la cifra final durante mucho tiempo. Después de presentar la solicitud recibes un Loan Estimate, y el prestamista debe entregarte un Closing Disclosure tres días hábiles antes del cierre previsto. Compara los dos documentos línea por línea y pregunta por todo lo que haya cambiado.
Por qué un prestamista insiste en el title insurance
El title insurance existe porque alguien podría reclamar más adelante un derecho sobre la vivienda que viene de antes de que la compraras, por ejemplo una deuda tributaria sin pagar o un gravamen (lien) de un contratista que dejó un propietario anterior. Hay dos tipos de póliza.
La póliza del prestamista (lender's policy) protege el importe que el prestamista ha prestado. La mayoría de los prestamistas te exigen contratar una. La póliza del propietario (owner's policy) te protege a ti, el comprador, y es opcional. Contratarla es decisión tuya, pero conviene entender qué cubre antes de rechazarla, sobre todo si acabas de llegar y no conoces el historial local de la propiedad. Contratar las dos pólizas con el mismo proveedor suele salir más barato que contratarlas por separado.
Escrow, property tax y seguro
Muchos propietarios estadounidenses no pagan la property tax (el impuesto local sobre el inmueble) ni el seguro de hogar como recibos anuales independientes. En su lugar, la entidad que gestiona la hipoteca (el servicer) cobra una parte con cada cuota mensual y la guarda en una cuenta en garantía (escrow), a veces llamada impound account, y paga los recibos cuando vencen. Muchos prestamistas exigen este sistema para asegurarse de que los recibos se pagan.
Para tu presupuesto, lo esencial es que tu cuota mensual no es fija, ni siquiera con un préstamo a tipo fijo. Cuando cambia la property tax o la prima del seguro, cambia el importe del escrow y, con él, tu pago total.
La property tax merece especial atención porque se fija a nivel local. Los tipos varían mucho de un estado a otro e incluso entre condados vecinos, así que dos viviendas del mismo precio en lugares distintos pueden tener costes anuales muy diferentes. Revisa el historial de impuestos de la propiedad concreta y pide presupuestos de seguro antes de comprometerte, no después.
Qué ocurre cuando vendes siendo persona extranjera
Mucha gente planea quedarse para siempre. Otros esperan irse a otro sitio o volver algún día a Europa, y para ellos las reglas de la venta importan desde el principio.
Según la FIRPTA, cuando una persona extranjera vende un inmueble estadounidense, el comprador debe retener por lo general el 15 % del importe realizado en la venta y abonarlo al IRS. Hay excepciones para las viviendas en las que va a vivir el comprador: no hay retención cuando el importe realizado es de 300.000 dólares o menos, y la retención se reduce entre 300.000 dólares y 1 millón de dólares, siempre que el comprador cumpla las condiciones para usarla como vivienda.
Que sigas considerándote persona extranjera cuando vendas, y cómo se relaciona cualquier retención con el impuesto que de verdad debes, depende de tu situación en ese momento. Es una pregunta para un asesor fiscal con experiencia transfronteriza, y conviene hacerla antes de comprar, para que tus planes para la propiedad encajen con tus planes de vida.
Quién hace qué en una compra en EE. UU.
Cuenta con más participantes que en muchas compras europeas. Un agente inmobiliario te representa en la búsqueda y en la negociación. El prestamista gestiona el préstamo y encarga una tasación. Una title company investiga el historial de la propiedad y emite el title insurance. Un agente de escrow o de cierre custodia fondos y documentos y coordina el cierre, y los detalles concretos varían de un estado a otro.
Muchos compradores encargan además una inspección de la vivienda (home inspection), que es distinta de la tasación del prestamista y examina el estado de la casa, no su valor. Para quien no conoce la construcción ni el clima de EE. UU., una inspección es un paso sensato que conviene hablar con tu agente.
Comprar bien en EE. UU. siendo europeo
- Presupuesta los closing costs como una necesidad de efectivo aparte, normalmente del 2 al 5 % del precio.
- Compara tu Loan Estimate con el Closing Disclosure que recibes antes del cierre.
- Cuenta con contratar una póliza de title insurance para el prestamista y decide con criterio si quieres la del propietario.
- Da por hecho que la property tax y el seguro pasarán por el escrow y que pueden cambiar.
- Revisa el historial de property tax de la vivienda y del condado concretos.
- Pide presupuestos de seguro de hogar antes de comprometerte.
- Pregunta a un asesor fiscal con experiencia transfronteriza por la FIRPTA si es posible que vendas como persona extranjera.
- Habla con tu agente de una inspección de la vivienda.
Preguntas sobre el proceso de compra en EE. UU.
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Esta guía es información general, no asesoramiento financiero, jurídico, fiscal ni migratorio personalizado. Las cifras que se citan son orientativas y, expresamente, no constituyen una oferta. Los costes, las normas fiscales y la práctica del cierre varían según el estado y el condado y cambian con el tiempo. Consulta con un prestamista estadounidense con licencia, un profesional inmobiliario, un asesor fiscal con experiencia transfronteriza y, cuando corresponda, un abogado de inmigración. Cualquier propiedad que garantice un préstamo puede estar en riesgo si no se pagan las cuotas.