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Les frais de closing s'ajoutent à l'apport
Aux États-Unis, le moment où l'achat est finalisé et où la propriété est transférée s'appelle le closing (la signature définitive). Les frais payés à ce moment-là sont les frais de closing, et ils s'ajoutent à votre apport (down payment). Le Consumer Financial Protection Bureau les situe généralement entre 2 et 5 % du prix d'achat, apport non compris.
Ce qui entre dans cette fourchette dépend du prix, du type de prêt, du prêteur, du type de bien et surtout de l'endroit. Les postes habituels sont les frais du prêteur, l'expertise de valeur, la title insurance (une assurance sur le titre de propriété), les frais d'enregistrement et les taxes publiques, ainsi que les premières provisions versées sur un compte séquestre (escrow). Considérez ces 2 à 5 % comme un repère, et budgétez-les dès le départ comme des fonds à part, au lieu d'espérer qu'ils tiendront dans l'apport.
Vous n'avez pas à deviner longtemps le montant final. Après votre demande, vous recevez un Loan Estimate, et le prêteur doit vous remettre un Closing Disclosure trois jours ouvrés avant la date prévue du closing. Comparez les deux ligne par ligne, et interrogez-le sur tout ce qui a changé.
Pourquoi un prêteur exige la title insurance
La title insurance existe parce que quelqu'un pourrait plus tard faire valoir sur le bien un droit antérieur à votre achat, par exemple une taxe impayée ou un privilège d'entrepreneur (lien) laissé par un propriétaire précédent. Il existe deux types de police.
La police du prêteur (lender's policy) protège la somme prêtée. La plupart des prêteurs exigent que vous en souscriviez une. La police du propriétaire (owner's policy) vous protège, vous, l'acheteur, et elle est facultative. La prendre ou non est votre décision, mais mieux vaut comprendre ce qu'elle couvre avant d'y renoncer, surtout si vous êtes nouvel arrivant et que vous ne connaissez pas l'historique local du bien. Souscrire les deux polices auprès du même prestataire coûte en général moins cher que de les souscrire séparément.
Escrow, property tax et assurance
Beaucoup de propriétaires américains ne paient pas la property tax (la taxe foncière locale) et l'assurance habitation sous forme de factures annuelles distinctes. À la place, le gestionnaire du prêt (servicer) prélève une part de ces sommes à chaque mensualité sur un compte séquestre (escrow), parfois appelé impound account, et règle les factures à leur échéance. De nombreux prêteurs imposent ce système pour être sûrs que les factures sont payées.
Pour votre budget, l'essentiel est que votre mensualité n'est pas fixe, même avec un prêt à taux fixe. Lorsque la property tax ou les primes d'assurance changent, le montant de l'escrow change avec elles, et votre mensualité totale aussi.
La property tax mérite une attention particulière, car elle est fixée localement. Les taux varient fortement d'un État à l'autre, et même entre des comtés voisins : deux logements au même prix, à des endroits différents, peuvent donc entraîner des coûts annuels très différents. Vérifiez l'historique fiscal du bien concerné et demandez des devis d'assurance avant de vous engager, pas après.
Ce qui se passe si vous vendez en tant que non-résident
Beaucoup de gens comptent s'installer pour de bon. D'autres prévoient de repartir ou de rentrer un jour en Europe, et pour eux les règles de la revente comptent dès le début.
En vertu de la FIRPTA, lorsqu'un non-résident (foreign person) vend un bien immobilier américain, l'acheteur est en principe tenu de retenir 15 % du montant réalisé lors de la vente et de le verser à l'IRS. Il existe des exceptions pour les logements que l'acheteur occupera : aucune retenue lorsque le montant réalisé est inférieur ou égal à 300 000 dollars, et retenue réduite entre 300 000 dollars et 1 million de dollars, à condition que l'acheteur remplisse les conditions pour en faire sa résidence.
Savoir si vous êtes encore considéré comme non-résident au moment de la vente, et comment une éventuelle retenue s'articule avec l'impôt que vous devez réellement, dépend de votre situation à ce moment-là. C'est une question pour un conseiller fiscal spécialisé en situations transfrontalières, et il vaut mieux la poser avant d'acheter, afin que vos projets pour le bien correspondent à vos projets de vie.
Qui fait quoi lors d'un achat aux États-Unis
Attendez-vous à plus d'intervenants que dans bien des achats européens. Un agent immobilier vous représente pour la recherche et la négociation. Le prêteur gère le prêt et commande une expertise de valeur. Une title company étudie l'historique du bien et émet la title insurance. Un escrow agent ou closing agent conserve les fonds et les documents et coordonne le closing, et les modalités exactes varient d'un État à l'autre.
Beaucoup d'acheteurs font aussi réaliser une inspection du bien, distincte de l'expertise du prêteur : elle porte sur l'état de la maison et non sur sa valeur. Pour quelqu'un qui découvre la construction et le climat américains, c'est une étape judicieuse à évoquer avec votre agent.
Bien acheter aux États-Unis en tant qu'Européen
- Budgétez les frais de closing comme des fonds à part, généralement 2 à 5 % du prix.
- Comparez votre Loan Estimate avec le Closing Disclosure que vous recevez avant le closing.
- Comptez souscrire une police de title insurance pour le prêteur, et décidez en connaissance de cause pour une police du propriétaire.
- Partez du principe que la property tax et l'assurance passent par l'escrow, et qu'elles peuvent changer.
- Vérifiez l'historique de la property tax du bien précis et du comté.
- Demandez des devis d'assurance habitation avant de vous engager.
- Interrogez un conseiller fiscal spécialisé en situations transfrontalières sur la FIRPTA si vous risquez de vendre en tant que non-résident.
- Évoquez une inspection du bien avec votre agent.
Questions sur le processus d'achat aux États-Unis
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Ce guide donne des informations générales et ne constitue pas un conseil personnalisé en matière financière, juridique, fiscale ou d'immigration. Les chiffres cités sont indicatifs et ne constituent expressément pas une offre. Les coûts, les règles fiscales et les pratiques de closing varient selon l'État et le comté et évoluent avec le temps. Consultez un prêteur américain agréé, un professionnel de l'immobilier, un conseiller fiscal spécialisé en situations transfrontalières et, le cas échéant, un avocat en droit de l'immigration. Tout bien donné en garantie d'un prêt peut être mis en péril si les remboursements ne sont pas effectués.