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I closing costs si sommano all'anticipo
Negli Stati Uniti il momento in cui l'acquisto si perfeziona e la proprietà passa di mano si chiama closing (la chiusura dell'acquisto). I costi pagati in quel momento sono i closing costs (spese di chiusura) e sono distinti dal tuo anticipo (down payment). Il Consumer Financial Protection Bureau li colloca in genere tra il 2 e il 5% del prezzo di acquisto, anticipo escluso.
Che cosa rientra in quella fascia dipende dal prezzo, dal tipo di prestito, dal finanziatore, dal tipo di casa e soprattutto dalla località. Tra le voci tipiche ci sono le commissioni del finanziatore, la perizia, la title insurance, le spese di registrazione e gli oneri governativi, e i primi versamenti su un conto escrow. Considera il 2-5% come un'indicazione di massima e inseriscilo fin dall'inizio nel budget come fabbisogno di liquidità a sé, invece di sperare che rientri nell'anticipo.
Non dovrai tirare a indovinare la cifra finale a lungo. Dopo la richiesta ricevi un Loan Estimate, e il finanziatore deve consegnarti un Closing Disclosure tre giorni lavorativi prima del closing fissato. Confronta i due documenti voce per voce e chiedi spiegazioni su tutto ciò che è cambiato.
Perché il finanziatore pretende la title insurance
La title insurance (assicurazione sul titolo) esiste perché qualcuno potrebbe in seguito rivendicare un diritto sulla casa risalente a prima del tuo acquisto, ad esempio un debito fiscale non pagato o un privilegio (lien) di un'impresa edile lasciato da un precedente proprietario. Esistono due tipi di polizza.
La polizza del finanziatore tutela la somma che il finanziatore ha prestato. La maggior parte dei finanziatori ti impone di sottoscriverla. La polizza del proprietario tutela te, l'acquirente, ed è facoltativa. Se prenderla è una tua scelta, ma conviene capire che cosa copre prima di rinunciarvi, soprattutto se sei appena arrivato e non conosci la storia dell'immobile nella zona. Acquistare entrambe le polizze dallo stesso fornitore costa in genere meno che acquistarle separatamente.
Escrow, property tax e assicurazione
Molti proprietari statunitensi non pagano la property tax (l'imposta locale sugli immobili) e l'assicurazione sulla casa come bollette annuali separate. Il servicer del mutuo, invece, ne incassa una quota con ogni rata mensile in un conto di garanzia (escrow), a volte chiamato impound account, e paga le scadenze quando arrivano. Molti finanziatori richiedono questa formula per avere la certezza che le scadenze vengano pagate.
Ai fini del budget, il punto chiave è che la tua rata mensile non è fissa nemmeno con un prestito a tasso fisso. Quando cambiano la property tax o i premi assicurativi, cambiano l'importo dell'escrow e quindi la rata complessiva.
La property tax merita particolare attenzione perché è fissata a livello locale. Le aliquote variano molto da uno Stato all'altro e persino tra contee vicine, quindi due case dello stesso prezzo in luoghi diversi possono avere costi annui molto differenti. Controlla lo storico fiscale dell'immobile specifico e chiedi preventivi assicurativi prima di impegnarti, non dopo.
Che cosa succede quando vendi da persona straniera
Molti progettano di restare per sempre. Altri prevedono di trasferirsi altrove o di tornare in Europa un giorno, e per loro le regole sulla vendita contano fin dall'inizio.
In base alla FIRPTA, quando una persona straniera vende un immobile statunitense, l'acquirente deve in genere trattenere il 15% del corrispettivo della vendita e versarlo all'IRS. Esistono eccezioni per le case in cui l'acquirente andrà a vivere: nessuna ritenuta se il corrispettivo è pari o inferiore a 300.000 $, e ritenuta ridotta tra 300.000 $ e 1 milione di $, a condizione che l'acquirente soddisfi i requisiti per usarla come residenza.
Se al momento della vendita conti ancora come persona straniera, e come l'eventuale ritenuta si rapporta all'imposta che devi davvero, dipende dalla tua situazione di allora. È una domanda per un consulente fiscale con esperienza transfrontaliera, ed è bene farla prima di comprare, in modo che i tuoi piani per l'immobile siano coerenti con quelli per la tua vita.
Chi fa che cosa in un acquisto negli USA
Aspettati più partecipanti che in molti acquisti europei. Un agente immobiliare ti rappresenta nella ricerca e nella trattativa. Il finanziatore gestisce il prestito e ordina una perizia. Una title company esamina la storia dell'immobile ed emette la title insurance. Un escrow o closing agent custodisce fondi e documenti e coordina il closing, e le modalità precise variano da Stato a Stato.
Molti acquirenti incaricano anche un'ispezione della casa, distinta dalla perizia del finanziatore, che esamina lo stato dell'abitazione e non il suo valore. Per chi non conosce le costruzioni e il clima degli USA, l'ispezione è un passo sensato da discutere con il tuo agente.
Comprare bene negli USA da europeo
- Inserisci i closing costs nel budget come fabbisogno di liquidità a parte, in genere dal 2 al 5% del prezzo.
- Confronta il tuo Loan Estimate con il Closing Disclosure che ricevi prima del closing.
- Metti in conto di acquistare una polizza title insurance del finanziatore e decidi con cognizione di causa sulla polizza del proprietario.
- Parti dal presupposto che property tax e assicurazione passeranno dall'escrow e che possono cambiare.
- Controlla lo storico della property tax della casa e della contea specifiche.
- Chiedi preventivi per l'assicurazione sulla casa prima di impegnarti.
- Chiedi a un consulente fiscale con esperienza transfrontaliera della FIRPTA, se potresti vendere da persona straniera.
- Parla con il tuo agente di un'ispezione della casa.
Domande sul processo d'acquisto negli USA
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Questa guida contiene informazioni generali e non costituisce consulenza finanziaria, legale, fiscale o in materia di immigrazione personalizzata. Le cifre citate sono indicative e non costituiscono in alcun modo un'offerta. Costi, norme fiscali e prassi di closing variano da Stato a Stato e da contea a contea e cambiano nel tempo. Rivolgiti a un finanziatore statunitense autorizzato, a un professionista immobiliare, a un consulente fiscale con esperienza transfrontaliera e, se serve, a un avvocato dell'immigrazione. Qualsiasi immobile a garanzia di un prestito può essere a rischio se i pagamenti non vengono effettuati.