Als Europäer ein US-Haus kaufen: Closing Costs, Title Insurance und Verkauf

Closing Costs kommen zur Anzahlung hinzu

In den Vereinigten Staaten heißt der Moment, in dem der Kauf vollzogen wird und das Eigentum übergeht, Closing (der Abschluss). Die Kosten, die Sie zu diesem Zeitpunkt zahlen, sind die Closing Costs (Nebenkosten beim Abschluss), und sie fallen zusätzlich zu Ihrer Anzahlung (down payment) an. Das Consumer Financial Protection Bureau beziffert sie typischerweise auf 2 bis 5 Prozent des Kaufpreises, ohne die Anzahlung.

Was in diese Spanne fällt, hängt vom Preis, der Darlehensart, dem Kreditgeber, der Art des Hauses und vor allem vom Standort ab. Typische Posten sind Gebühren des Kreditgebers, das Wertgutachten, die Title Insurance (Eigentumsversicherung), Eintragungs- und Behördengebühren sowie die ersten Einzahlungen auf ein Escrow-Konto. Verstehen Sie die 2 bis 5 Prozent als Orientierung und planen Sie sie von Anfang an als eigenen Bargeldbedarf ein, statt zu hoffen, dass sie in die Anzahlung passen.

Sie müssen nicht lange über den Endbetrag rätseln. Nach Ihrem Antrag erhalten Sie einen Loan Estimate, und der Kreditgeber muss Ihnen drei Geschäftstage vor dem geplanten Closing eine Closing Disclosure aushändigen. Vergleichen Sie beide Zeile für Zeile und fragen Sie bei allem nach, was sich geändert hat.

Warum ein Kreditgeber auf Title Insurance besteht

Eine Title Insurance gibt es, weil später jemand einen Anspruch auf das Haus geltend machen könnte, der aus der Zeit vor Ihrem Kauf stammt, zum Beispiel eine unbezahlte Steuerforderung oder ein Pfandrecht eines Handwerkers (lien), das ein Vorbesitzer hinterlassen hat. Es gibt zwei Arten von Policen.

Eine Police für den Kreditgeber (lender's policy) schützt den Betrag, den der Kreditgeber verliehen hat. Die meisten Kreditgeber verlangen, dass Sie eine abschließen. Eine Police für den Eigentümer (owner's policy) schützt Sie als Käufer und ist optional. Ob Sie sie abschließen, entscheiden Sie selbst, aber es lohnt sich zu verstehen, was sie abdeckt, bevor Sie darauf verzichten, vor allem als Neuankömmling, der die örtliche Geschichte der Immobilie nicht kennt. Beide Policen beim selben Anbieter abzuschließen ist in der Regel günstiger, als sie getrennt abzuschließen.

Escrow, Property Tax und Versicherung

Viele US-Hausbesitzer zahlen die Property Tax (lokale Grundsteuer) und die Wohngebäudeversicherung nicht als getrennte Jahresrechnungen. Stattdessen zieht der Mortgage Servicer, also die Stelle, die Ihr Darlehen verwaltet, mit jeder Monatsrate einen Anteil auf ein Escrow-Konto ein, manchmal auch Impound Account genannt, und begleicht die Rechnungen, wenn sie fällig werden. Viele Kreditgeber verlangen diese Regelung, damit sie sicher sein können, dass die Rechnungen bezahlt werden.

Für Ihre Budgetplanung ist entscheidend, dass Ihre monatliche Zahlung selbst bei einem Darlehen mit fester Verzinsung nicht feststeht. Ändern sich Property Tax oder Versicherungsprämien, ändern sich der Escrow-Betrag und damit Ihre Gesamtzahlung.

Die Property Tax verdient besondere Aufmerksamkeit, weil sie lokal festgelegt wird. Die Sätze unterscheiden sich stark zwischen den Bundesstaaten und sogar zwischen benachbarten Countys, sodass zwei Häuser zum selben Preis an verschiedenen Orten sehr unterschiedliche jährliche Kosten verursachen können. Prüfen Sie die Steuerhistorie der konkreten Immobilie und holen Sie Versicherungsangebote ein, bevor Sie sich festlegen, nicht danach.

Was beim Verkauf als ausländische Person geschieht

Viele Menschen planen, dauerhaft zu bleiben. Andere rechnen damit, eines Tages weiterzuziehen oder nach Europa zurückzukehren, und für sie sind die Regeln zum Verkauf von Anfang an wichtig.

Nach FIRPTA muss der Käufer, wenn eine ausländische Person US-Immobilien verkauft, in der Regel 15 Prozent des Veräußerungserlöses (amount realised) einbehalten und an den IRS abführen. Für Häuser, die der Käufer selbst bewohnen wird, gibt es Ausnahmen: keinen Einbehalt bei einem Veräußerungserlös von 300.000 $ oder weniger und einen reduzierten Einbehalt zwischen 300.000 $ und 1 Million $, sofern der Käufer die Voraussetzungen für die Nutzung als Wohnsitz erfüllt.

Ob Sie beim Verkauf noch als ausländische Person gelten und wie ein Einbehalt zu der Steuer steht, die Sie tatsächlich schulden, hängt von Ihren Umständen zu diesem Zeitpunkt ab. Das ist eine Frage für einen Steuerberater mit grenzüberschreitender Erfahrung, und es lohnt sich, sie vor dem Kauf zu stellen, damit Ihre Pläne für die Immobilie zu Ihren Lebensplänen passen.

Wer bei einem US-Kauf welche Aufgabe hat

Rechnen Sie mit mehr Beteiligten als bei vielen europäischen Käufen. Ein Immobilienmakler vertritt Sie bei Suche und Verhandlung. Der Kreditgeber kümmert sich um das Darlehen und beauftragt ein Wertgutachten. Eine Title Company recherchiert die Geschichte der Immobilie und stellt die Title Insurance aus. Ein Escrow- oder Closing-Agent verwahrt Gelder und Unterlagen und koordiniert das Closing, wobei die genauen Abläufe von Bundesstaat zu Bundesstaat variieren.

Viele Käufer beauftragen außerdem eine Hausinspektion, die vom Wertgutachten des Kreditgebers getrennt ist und den Zustand des Hauses statt seines Werts prüft. Für jemanden, der US-Bauweise und Klima nicht kennt, ist eine Inspektion ein sinnvoller Schritt, den Sie mit Ihrem Makler besprechen sollten.

Fragen zum Kaufprozess in den USA

Weiterführende Informationen

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