Zakup domu w lokalizacji Miami i południowa Floryda: pełny poradnik

Dwa rynki: domy i condo

Domy sprzedają się w normalnym tempie i drożeją o kilka procent rocznie. Condo to rynek kupującego: roczny zapas niesprzedanych mieszkań w Miami-Dade i ceny stojące w miejscu. Ponad połowa sprzedaży condo we wszystkich trzech hrabstwach odbywa się za gotówkę, co pokazuje, jak trudne stało się finansowanie w części tego rynku.

Budynek decyduje o kredycie

Gdy finansujesz condo, kredytodawca ocenia budynek tak samo jak ciebie. Po katastrofie w Surfside Floryda wprowadziła obowiązek inspekcji konstrukcji i finansowanych rezerw, a Miami-Dade poddaje teraz nadmorskie budynki condo o trzech lub więcej kondygnacjach ponownej certyfikacji (recertification) po 25 latach i co dziesięć lat potem, a pozostałe budynki po 30 latach. Starsze wieżowce stoją przed dużymi rachunkami za naprawy, które właściciele płacą przez wyższe opłaty i opłaty dodatkowe.

Według zasad Fannie Mae projekt nie kwalifikuje się do standardowych kredytów, jeśli wymaga krytycznych napraw, nie przeszedł inspekcji albo jest prowadzony jak hotel z najmem dobowym. Zanim złożysz ofertę, poproś stowarzyszenie o najnowsze raporty z inspekcji i recertification, badanie rezerw, budżet, planowane opłaty dodatkowe oraz o udział wynajmowanych lokali, i przekaż je kredytodawcy. Jeśli budynek się nie kwalifikuje, do wyboru zostaje wyspecjalizowany kredytodawca w wyższej cenie albo gotówka.

Zakup na etapie budowy (off-plan)

Według MIAMI Realtors kupujący z zagranicy objęli 49% sprzedaży nowych budynków, przedsprzedaży i konwersji w niedawnym 18-miesięcznym okresie. Takie zakupy działają inaczej niż zakup na rynku wtórnym. Zaliczki płaci się etapami w trakcie budowy, a resztę przy ukończeniu, często dwa lub trzy lata później. Prawo Florydy chroni pierwsze 10% na rachunku escrow. Zaliczki powyżej tej kwoty deweloper może wykorzystać na koszty budowy, jeśli tak stanowi umowa.

W kwestii finansowania trzeba zrozumieć czas. Żaden kredytodawca nie zobowiąże się dziś do kredytu, który zostanie uruchomiony za trzy lata, przy oprocentowaniu, którego nikt nie zna. Polegasz na tym, że będzie można się zadłużyć albo zapłacić gotówką, gdy budynek zostanie ukończony, na warunkach, jakie wtedy będą, i pod warunkiem że gotowy budynek spełni wymagania kredytodawcy. Przeczytaj, jak działają foreign national loans, zanim podpiszesz.

Finansowanie jako Europejczyk

Limit conforming to krajowy poziom bazowy 832 750 $ we wszystkich trzech hrabstwach, więc wiele domów powyżej mediany wymaga kredytu jumbo. Kupujący mieszkający w Europie korzystają z foreign national loans, z wyższymi wkładami własnymi. Kupujący przeprowadzający się na wizie mogą korzystać z kredytów konwencjonalnych na dom, w którym będą mieszkać, z zastrzeżeniem oceny budynku przez kredytodawcę, jeśli jest to condo.

Podatki przy zakupie różnią się tu nieznacznie. Miami-Dade pobiera deed stamps w wysokości 60 centów od każdych 100 $, wobec 70 centów w pozostałej części Florydy, plus dopłatę 45 centów od każdych 100 $ dla nieruchomości innych niż domy jednorodzinne, do których należą condo.

Wynajem, podatki i ubezpieczenie

Wynajem krótkoterminowy ma ścisłe strefy. Miasto Miami wyłącza domy i budynki dwulokalowe w głównych strefach mieszkaniowych. Miami Beach zakazuje go w domach jednorodzinnych i w wielu budynkach mieszkalnych, a tam, gdzie jest dozwolony, wymaga business tax receipt (zaświadczenia o podatku od działalności) i resort tax certificate (zaświadczenia o podatku turystycznym). Fort Lauderdale wymaga rejestracji, za 880 $ w pierwszym roku, i inspekcji. W hrabstwie Palm Beach podatek turystyczny musi pobierać i odprowadzać gospodarz, a nie platforma rezerwacyjna. Goście płacą 13% podatku od krótkich pobytów w Miami-Dade i Broward, 14% w Miami Beach i 12,5% w hrabstwie Palm Beach.

Property tax wynosi średnio 0,81% wartości w Miami-Dade, 0,96% w Broward i 0,82% w Palm Beach, ale te średnie obejmują mieszkańców z ograniczoną wartością podatkową. Nowy właściciel, który tam nie mieszka, jest wyceniany według ceny zakupu. Ubezpieczenie wymaga uwagi od początku: Miami-Dade i Broward mają więcej polis w Citizens, stanowym ubezpieczycielu ostatniej szansy, niż jakiekolwiek inne hrabstwa omawiane w tym poradniku. Zbierz oferty na ubezpieczenie domu, od wiatru i od powodzi, zanim skończy się okres inspekcji.

Kontynuuj poszukiwania

• Miami, Fort Lauderdale i Palm Beach
• Rozpocznij osobistą analizę hipoteczną dla USA