Foreign national loans: kredyty hipoteczne w USA dla kupujących mieszkających w Europie

Dlaczego standardowe kredyty są zamknięte

Większość amerykańskich kredytów hipotecznych jest zawierana tak, by można je było sprzedać Fannie Mae lub Freddie Mac, a kredytodawcy stosują zasady tych instytucji. Zasada Fannie Mae dotycząca osób niebędących obywatelami obejmuje osoby, które są legalnymi rezydentami Stanów Zjednoczonych, stałymi lub czasowymi. Ktoś, kto mieszka w Amsterdamie, Monachium albo Manchesterze i przyjeżdża do USA na ESTA, nie jest ani jednym, ani drugim. Bez względu na to, jak mocna jest twoja sytuacja finansowa, kredytu dla ciebie nie da się sprzedać na takich warunkach.

Dlatego kredytodawcy, którzy chcą cię obsłużyć, zatrzymują kredyt u siebie albo sprzedają go prywatnym inwestorom i ustalają własne zasady. Rynek nazywa takie kredyty foreign national loans. Należą one do szerszej grupy kredytów non-QM, czyli takich, które wykraczają poza federalną definicję Qualified Mortgage.

Co ustala prawo, a co zostawia otwarte

Przy domu, z którego będziesz korzystać na własny użytek, nadal obowiązują federalne przepisy o kredycie konsumenckim. Zgodnie z zasadą ability to repay kredytodawca musi w rozsądny sposób i w dobrej wierze ustalić, że jesteś w stanie spłacić kredyt, biorąc pod uwagę twoje dochody lub majątek, zatrudnienie, inne zobowiązania i historię kredytową, a to, na czym się opiera, musi zweryfikować. Kredytodawca może udzielić kredytu, który nie jest Qualified Mortgage, pod warunkiem że robi to w ten sposób.

Prawo nie ustala natomiast ani ceny, ani wkładu własnego. Każdy kredytodawca sam decyduje, jaką część wartości sfinansuje, jakie oprocentowanie policzy za dodatkowe ryzyko, jakie kraje akceptuje i jakich dokumentów żąda. Dlatego dwie oferty dla tego samego kupującego mogą się bardzo różnić i dlatego nie podajemy tu typowych procentów.

Kredyty na czystą nieruchomość na wynajem traktuje się inaczej. Regulation Z uznaje kredyt na zakup nieruchomości na wynajem, w której właściciel nie mieszka, za kredyt biznesowy, poza przepisami konsumenckimi. Jeśli spodziewasz się korzystać z domu dłużej niż 14 dni w nadchodzącym roku, nie jest on uznawany za nieruchomość niezamieszkaną przez właściciela.

Czego zwykle żądają kredytodawcy od kupującego z Europy

Wymogi zależą od kredytodawcy, ale główne punkty są spójne z tym, czego oczekują przepisy i szerszy rynek:

• Tożsamość i status. Paszport oraz wiza lub ESTA, na której podróżujesz. Amerykańskie instytucje muszą przestrzegać przepisów sankcyjnych, więc spodziewaj się kontroli twojego nazwiska i kraju zamieszkania.
• Dochody i majątek. Zeznania podatkowe, paski wypłaty lub sprawozdania finansowe oraz wyciągi bankowe z twojego kraju, po angielsku lub w tłumaczeniu.
• Historia kredytowa. Nie będziesz mieć amerykańskiego scoringu. Niektórzy kredytodawcy sprawdzają raport kredytowy z twojego kraju albo referencje z twojego banku. Przynieś to, co wydaje twój krajowy rejestr kredytowy.
• Środki w Stanach Zjednoczonych. Wkład własny i closing costs (koszty zamknięcia transakcji) na amerykańskim koncie przed closingiem, z czytelnym śladem pochodzenia środków.
• Rezerwy. Kilka miesięcy rat, które zostają po closingu.
• Ubezpieczenie. Ubezpieczenie domu oraz ubezpieczenie od powodzi lub wiatru tam, gdzie wymaga tego lokalizacja.

Pytania do każdego kredytodawcy

• Jaki jest maksymalny kredyt jako część ceny dla mojego kraju zamieszkania i tego rodzaju nieruchomości?
• Czy oprocentowanie jest stałe i na jak długo? Jeśli się zmienia, to jak i kiedy?
• Czy jest kara za wcześniejszą spłatę i przez ile lat obowiązuje?
• Czy jakaś część kredytu jest tylko odsetkowa i co dzieje się z ratą, gdy ten okres się kończy?
• Czy uwzględnicie dochód z wynajmu i na podstawie jakich dowodów?
• Czy mogę wynajmować nieruchomość krótkoterminowo na warunkach kredytu i czy pozwalają na to lokalne przepisy zoning?
• Jakie są wasze opłaty i jakie są łączne closing costs?

Podatek podąża za nieruchomością

Trzy amerykańskie zasady podatkowe dotyczą właściciela mieszkającego za granicą, niezależnie od kredytu.

Dochód z wynajmu. Czynsz z amerykańskiej nieruchomości należącej do nierezydenta jest opodatkowany stawką 30% kwoty brutto albo niższą stawką wynikającą z umowy, chyba że wybierzesz traktowanie go jako dochodu z działalności. Przy takim wyborze płacisz podatek od kwoty netto po odliczeniu kosztów i musisz co roku składać amerykańskie zeznanie.

Sprzedaż. Gdy cudzoziemiec sprzedaje nieruchomość w USA, kupujący zazwyczaj musi zgodnie z FIRPTA zatrzymać 15% ceny i odprowadzić je do IRS. Faktyczny podatek rozliczasz w zeznaniu.

Amerykański podatek spadkowy (estate tax). Osoba, która nie jest ani obywatelem, ani rezydentem USA, musi złożyć zeznanie w sprawie podatku spadkowego, gdy jej amerykańskie aktywa przekroczą 60 000 $. To, czy twój kraj ma umowę w sprawie podatku spadkowego, zmienia obraz sytuacji: zobacz porównanie krajów.

Każda z tych sytuacji w którymś momencie wymaga numeru ITIN. IRS wymienia kredyt hipoteczny na nieruchomość w USA oraz sprzedaż nieruchomości w USA przez cudzoziemca wśród podstaw do złożenia wniosku.

Pytania osób przeprowadzających się z Europy

Kontynuuj poszukiwania

• Ile wkładu własnego i gotówki potrzebujesz na dom w USA
• Jak sfinansować dom w USA europejskimi oszczędnościami lub kapitałem w nieruchomości
• Zakup domu w USA przez Europejczyka: closing costs, title insurance i sprzedaż
• Floryda
• ITIN i konto w USA: czego potrzebuje europejski kupujący
• Wynajem domu w USA z Europy
• Rozpocznij osobistą analizę hipoteczną dla USA