Kaufen in Miami und Südflorida: der vollständige Ratgeber

Zwei Märkte: Häuser und Condos

Häuser verkaufen sich in normalem Tempo und steigen um einige Prozent im Jahr. Eigentumswohnungen sind ein Käufermarkt: ein Jahresvorrat an unverkauften Einheiten in Miami-Dade und stagnierende Preise. Mehr als die Hälfte der Condo-Verkäufe in allen drei Countys erfolgt gegen bar, was zeigt, wie schwer die Finanzierung in Teilen dieses Marktes geworden ist.

Das Gebäude entscheidet über das Darlehen

Wenn Sie eine Eigentumswohnung finanzieren, prüft der Kreditgeber das Gebäude ebenso wie Sie. Nach dem Einsturz in Surfside hat Florida strukturelle Inspektionen und finanzierte Rücklagen vorgeschrieben, und Miami-Dade rezertifiziert heute Condo-Gebäude an der Küste mit drei oder mehr Geschossen nach 25 Jahren und danach alle zehn Jahre, andere Gebäude nach 30 Jahren. Ältere Türme stehen vor hohen Reparaturrechnungen, die die Eigentümer über höhere Gebühren und Sonderumlagen zahlen.

Nach den Regeln von Fannie Mae ist ein Projekt für Standarddarlehen nicht zulässig, wenn es kritische Reparaturen braucht, eine Inspektion nicht bestanden hat oder wie ein Hotel mit täglicher Vermietung betrieben wird. Bevor Sie ein Angebot abgeben, fragen Sie die Eigentümergemeinschaft nach den jüngsten Inspektions- und Rezertifizierungsberichten, der Rücklagenstudie, dem Budget, anstehenden Sonderumlagen und dem Anteil vermieteter Einheiten, und geben Sie diese Unterlagen an Ihren Kreditgeber weiter. Erfüllt das Gebäude die Anforderungen nicht, bleiben Ihnen ein spezialisierter Kreditgeber zu einem höheren Preis oder Barzahlung.

Kauf vom Plan

Internationale Käufer nahmen laut MIAMI Realtors in einem jüngeren Zeitraum von 18 Monaten 49 % der Verkäufe von Neubauten, Objekten vor Baubeginn (Pre-Construction) und Umwandlungen ab. Diese Käufe funktionieren anders als ein Weiterverkauf. Sie zahlen Anzahlungen in Raten während des Baus und den Rest bei Fertigstellung, oft zwei oder drei Jahre später. Das Recht Floridas schützt die ersten 10 % auf einem Treuhandkonto. Anzahlungen darüber hinaus darf der Bauträger für Baukosten verwenden, wenn der Vertrag es vorsieht.

Bei der Finanzierung ist der Zeitpunkt der entscheidende Punkt. Kein Kreditgeber sagt heute ein Darlehen zu, das in drei Jahren zu einem Zins ausgezahlt wird, den niemand kennen kann. Sie verlassen sich darauf, bei Fertigstellung des Gebäudes ein Darlehen aufnehmen oder bar zahlen zu können, zu den dann geltenden Bedingungen und vorausgesetzt, das fertige Gebäude genügt dem Kreditgeber. Lesen Sie, wie Foreign National Loans funktionieren, bevor Sie unterschreiben.

Finanzierung als Europäer

Die Conforming Loan Limit (Grenze für Standarddarlehen) liegt mit 832.750 $ in allen drei Countys auf dem landesweiten Grundniveau, sodass viele Häuser über dem Median ein Jumbo-Darlehen brauchen. Käufer, die in Europa leben, nutzen Foreign National Loans (Darlehen für Käufer außerhalb der USA) mit höheren Anzahlungen (Down Payments). Käufer, die mit einem Visum umziehen, können für eine Immobilie, in der sie wohnen, konventionelle Darlehen nutzen, vorbehaltlich der Einschätzung des Kreditgebers zum Gebäude, wenn es eine Eigentumswohnung ist.

Die Steuern beim Kauf unterscheiden sich hier leicht. Miami-Dade erhebt Deed Stamps von 60 Cent pro 100 $, gegenüber 70 Cent im übrigen Florida, plus einen Zuschlag von 45 Cent pro 100 $ auf Immobilien, die keine Einfamilienhäuser sind, wozu auch Eigentumswohnungen zählen.

Vermieten, Steuer und Versicherung

Kurzzeitvermietung ist streng zoniert. Die Stadt Miami schließt Häuser und Doppelhäuser in ihren wichtigsten Wohnzonen aus. Miami Beach verbietet sie in Einfamilienhäusern und in vielen Wohngebäuden und verlangt, wo sie erlaubt ist, eine Business Tax Receipt und ein Resort Tax Certificate. Fort Lauderdale verlangt eine Registrierung, im ersten Jahr für 880 $, und eine Inspektion. Im Palm Beach County muss der Gastgeber, nicht die Buchungsplattform, die Touristensteuer erheben und abführen. Gäste zahlen 13 % Steuer auf kurze Aufenthalte in Miami-Dade und Broward, 14 % in Miami Beach und 12,5 % im Palm Beach County.

Die Property Tax (lokale Grundsteuer) beträgt durchschnittlich 0,81 % des Werts in Miami-Dade, 0,96 % in Broward und 0,82 % in Palm Beach, doch diese Durchschnitte schließen Ansässige mit gedeckelten Veranlagungen ein. Ein neuer Eigentümer, der nicht dort wohnt, wird zum Kaufpreis veranlagt. Die Versicherung braucht früh Aufmerksamkeit: Miami-Dade und Broward haben mehr Policen bei Citizens, dem staatlich gestützten Versicherer der letzten Instanz, als alle anderen Countys in diesem Ratgeber. Holen Sie Angebote für Gebäude-, Sturm- und Hochwasserversicherung ein, bevor Ihre Inspektionsfrist endet.

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