Comprar en Miami y el sur de Florida: la guía completa

Dos mercados: casas y condos

Las casas se venden a un ritmo normal y suben unos pocos puntos porcentuales al año. Los condos son un mercado de compradores: un año de stock sin vender en Miami-Dade y precios planos. Más de la mitad de las ventas de condos en los tres condados son al contado, lo que indica lo difícil que se ha vuelto la financiación en partes de este mercado.

El edificio decide el préstamo

Cuando financias un condominio, el prestamista evalúa el edificio además de a ti. Tras el derrumbe de Surfside, Florida exigió inspecciones estructurales y reservas dotadas, y Miami-Dade recertifica ahora los edificios de condominios costeros de tres plantas o más a los 25 años y cada diez años a partir de entonces, y los demás edificios a los 30 años. Las torres antiguas se enfrentan a grandes facturas de reparación, que pagan los propietarios mediante cuotas más altas y derramas extraordinarias.

Según las normas de Fannie Mae, un proyecto no es elegible para préstamos estándar si necesita reparaciones críticas, no ha superado una inspección o se explota como un hotel con alquileres diarios. Antes de hacer una oferta, pide a la asociación los últimos informes de inspección y de recertificación, el estudio de reservas, el presupuesto, las derramas extraordinarias pendientes y la proporción de unidades alquiladas, y entrégaselos a tu prestamista. Si el edificio no cumple, tus opciones son un prestamista especializado a un precio más alto, o pagar al contado.

Comprar sobre plano

Los compradores internacionales se llevaron el 49 % de las ventas de obra nueva, preconstrucción y conversiones en un periodo reciente de 18 meses, según MIAMI Realtors. Estas compras funcionan de forma distinta a una reventa. Pagas depósitos por fases durante la construcción y el resto a la entrega, a menudo dos o tres años después. La ley de Florida protege en una cuenta en garantía el primer 10 %. Los depósitos por encima de esa cifra puede usarlos el promotor para costes de construcción si el contrato lo dice.

En cuanto a la financiación, lo que hay que entender es el momento. Ningún prestamista se compromete hoy a un préstamo que se cierra dentro de tres años, a un tipo que nadie puede conocer. Cuentas con poder pedir un préstamo, o pagar al contado, cuando se entregue el edificio, en las condiciones que haya entonces y siempre que el edificio terminado satisfaga al prestamista. Lee cómo funcionan los foreign national loans antes de firmar.

Financiar como europeo

El límite conforming es la referencia nacional de 832.750 $ en los tres condados, así que muchas casas por encima de la mediana necesitan un préstamo jumbo. Los compradores que viven en Europa usan foreign national loans (préstamos para compradores que viven fuera de EE. UU.), con entradas mayores. Los compradores que se trasladan con visado pueden usar préstamos convencionales para una vivienda en la que vayan a vivir, sujetos a la opinión del prestamista sobre el edificio si es un condominio.

Los impuestos en la compra difieren un poco aquí. Miami-Dade cobra una documentary stamp tax sobre la escritura de 60 céntimos por cada 100 $, frente a 70 céntimos en el resto de Florida, más un recargo de 45 céntimos por cada 100 $ sobre propiedades que no sean viviendas unifamiliares, lo que incluye los condos.

Alquilar, impuestos y seguro

El alquiler de corta duración está muy zonificado. La ciudad de Miami excluye las casas y los dúplex de sus principales zonas residenciales. Miami Beach lo prohíbe en las casas unifamiliares y en muchos edificios de apartamentos, y donde se permite exige un recibo del impuesto de actividades económicas (business tax receipt) y un certificado del impuesto turístico (resort tax certificate). Fort Lauderdale exige registro, por 880 $ el primer año, y una inspección. En el condado de Palm Beach, es el anfitrión, y no la plataforma de reservas, quien debe cobrar e ingresar el impuesto turístico. Los huéspedes pagan un 13 % de impuesto por estancias cortas en Miami-Dade y Broward, un 14 % en Miami Beach y un 12,5 % en el condado de Palm Beach.

La property tax media es del 0,81 % del valor en Miami-Dade, del 0,96 % en Broward y del 0,82 % en Palm Beach, pero esas medias incluyen a residentes con tasaciones limitadas. Un propietario nuevo que no vive allí se tasa por el precio de compra. El seguro requiere atención temprana: Miami-Dade y Broward tienen más pólizas con Citizens, la aseguradora de último recurso respaldada por el estado, que cualquier otro condado de esta guía. Consigue presupuestos de hogar, viento e inundación antes de que acabe tu periodo de inspección.

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