Miami : le guide complet pour les acheteurs européens

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Deux marchés : les maisons et les condos
L'immeuble décide du prêt
Acheter sur plan
Se financer en tant qu'Européen
Louer, taxes et assurance

Chiffres vérifiés le 3 octobre 2026

Deux marchés : les maisons et les condos

Comté, août 2026	Maison médiane	Offre	Condo médian	Offre
Miami-Dade	680 000 $	4,9 mois	408 000 $	12,1 mois
Broward	650 000 $	4,1 mois	257 500 $	9,9 mois
Palm Beach	650 000 $	3,5 mois	300 000 $	6,7 mois

Les maisons se vendent à un rythme normal et progressent de quelques pour cent par an. Les condos sont un marché d'acheteurs : un an de stock invendu à Miami-Dade, et des prix stables. Plus de la moitié des ventes de condos dans les trois comtés se font au comptant, ce qui en dit long sur la difficulté du financement dans certaines parties de ce marché.

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L'immeuble décide du prêt

Lorsque vous financez un condo, le prêteur analyse l'immeuble autant que vous. Après l'effondrement de Surfside, la Floride a imposé des inspections structurelles et des réserves provisionnées, et Miami-Dade recertifie désormais les immeubles de copropriété côtiers de trois étages ou plus à 25 ans puis tous les dix ans, et les autres immeubles à 30 ans. Les tours anciennes font face à de lourdes factures de réparation, payées par les propriétaires au moyen de charges plus élevées et d'appels de fonds exceptionnels.

Selon les règles de Fannie Mae, un projet est inéligible aux prêts standard s'il nécessite des réparations critiques, a échoué à une inspection, ou est exploité comme un hôtel avec des locations à la journée. Avant de faire une offre, demandez à l'association les derniers rapports d'inspection et de recertification, l'étude des réserves, le budget, les appels de fonds exceptionnels en attente et la part des lots loués, et remettez-les à votre prêteur. Si l'immeuble n'est pas éligible, vos options sont un prêteur spécialisé à un prix plus élevé, ou le paiement au comptant.

Acheter sur plan

Les acheteurs internationaux ont pris 49 % des ventes de constructions neuves, de pré-construction et de rénovations en logements sur une période récente de 18 mois, selon MIAMI Realtors. Ces achats fonctionnent différemment d'une revente. Vous payez des acomptes par échéances pendant la construction et le solde à la livraison, souvent deux ou trois ans plus tard. La loi de Floride protège les premiers 10 % sous séquestre. Les acomptes au-delà peuvent être utilisés par le promoteur pour les coûts de construction si le contrat le prévoit.

Pour le financement, le point à saisir est le calendrier. Aucun prêteur ne s'engage aujourd'hui sur un prêt qui sera conclu dans trois ans, à un taux que personne ne peut connaître. Vous comptez sur la possibilité d'emprunter, ou de payer au comptant, à la livraison de l'immeuble, aux conditions qui existeront alors et à condition que l'immeuble achevé satisfasse le prêteur. Lisez comment fonctionnent les foreign national loans avant de signer.

Se financer en tant qu'Européen

Le plafond de prêt « conforming » est la base nationale de 832 750 $ dans les trois comtés, et de nombreuses maisons au-dessus de la médiane nécessitent donc un prêt jumbo. Les acheteurs qui vivent en Europe utilisent des foreign national loans (prêts pour acheteurs vivant hors des États-Unis), avec un apport (down payment) plus élevé. Les acheteurs qui s'installent avec un visa peuvent recourir à un prêt conventionnel pour un logement qu'ils habitent, sous réserve de l'avis du prêteur sur l'immeuble s'il s'agit d'un condo.

Les taxes à l'achat diffèrent légèrement ici. Miami-Dade prélève des droits de timbre sur l'acte (deed stamps) de 60 cents pour 100 $, contre 70 cents ailleurs en Floride, plus une surtaxe de 45 cents pour 100 $ sur les biens autres que les maisons individuelles, ce qui inclut les condos.

Louer, taxes et assurance

La location courte durée est étroitement zonée. La ville de Miami exclut les maisons et les duplex de ses principales zones résidentielles. Miami Beach l'interdit dans les maisons individuelles et dans de nombreux immeubles d'appartements, et exige un business tax receipt et un certificat de resort tax là où elle est permise. Fort Lauderdale exige un enregistrement, à 880 $ la première année, et une inspection. Dans le comté de Palm Beach, c'est l'hôte, et non la plateforme de réservation, qui doit percevoir et reverser la taxe touristique. Les clients paient 13 % de taxe sur les séjours courts à Miami-Dade et à Broward, 14 % à Miami Beach et 12,5 % dans le comté de Palm Beach.

La property tax moyenne représente 0,81 % de la valeur à Miami-Dade, 0,96 % à Broward et 0,82 % à Palm Beach, mais ces moyennes incluent des résidents dont l'évaluation est plafonnée. Un nouveau propriétaire qui n'y habite pas est évalué au prix d'achat. L'assurance demande une attention précoce : Miami-Dade et Broward comptent plus de contrats chez Citizens, l'assureur de dernier recours soutenu par l'État, que tous les autres comtés de ce guide. Obtenez des devis habitation, vent et inondation avant la fin de votre période d'inspection.

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Sources (19)

Les chiffres et les règles de cette page ont été vérifiés le 3 octobre 2026 auprès de ces sources. Les taux, les prix et les règles locales évoluent : vérifiez tout ce sur quoi vous vous appuyez avant de vous engager.

Conçu, relu et approuvé par Bas Terpstra, certifié AFM et PGN
Basterpstra B.V., Drachten, Pays-Bas (AFM 12050993)

Qui a réalisé ce guide. Bas Terpstra conçoit, relit et approuve chaque guide, avec des outils d'IA et des sources publiques comme point de départ. Les règles et les chiffres évoluent : ces informations sont générales, vérifiez les détails pour votre situation.

Cette page présente des informations générales et ne constitue pas un conseil financier, juridique, fiscal ou en matière d'immigration adapté à votre situation. Rien ici n'est une offre, et aucun taux, montant de prêt, accord de financement ni issue de demande de visa n'est promis. L'obtention d'un prêt immobilier dépend du statut d'immigration, des revenus, de l'historique de crédit, de l'expertise de valeur et des critères du prêteur, et les règles en matière de prêt, de fiscalité et au niveau local évoluent. Consultez un prêteur américain agréé, un avocat en droit de l'immigration et un conseiller fiscal spécialisé en situations transfrontalières. Tout bien donné en garantie d'un prêt peut être menacé si les échéances ne sont pas payées.