Comprare casa a Miami e il sud della Florida: la guida completa

Due mercati: case e condo

Le case si vendono a un ritmo normale e salgono di qualche punto percentuale all'anno. I condomini sono un mercato favorevole a chi compra: un anno di giacenza invenduta a Miami-Dade e prezzi piatti. Più della metà delle vendite di condo in tutte e tre le contee avviene in contanti, il che dice quanto sia diventato difficile ottenere un finanziamento in alcune parti di questo mercato.

L'edificio decide il mutuo

Quando finanzi un condominio, il finanziatore valuta l'edificio oltre a te. Dopo il crollo di Surfside, la Florida ha imposto ispezioni strutturali e riserve finanziate, e Miami-Dade ora ricertifica gli edifici condominiali costieri di tre o più piani a 25 anni e poi ogni dieci anni, e gli altri edifici a 30 anni. Le torri più vecchie affrontano grosse spese di riparazione, pagate dai proprietari con spese più alte e contributi straordinari.

Secondo le regole di Fannie Mae un progetto non è idoneo ai mutui standard se richiede riparazioni critiche, non ha superato un'ispezione o è gestito come un albergo con affitti giornalieri. Prima di fare un'offerta, chiedi all'associazione gli ultimi rapporti di ispezione e ricertificazione, lo studio sulle riserve, il bilancio preventivo, i contributi straordinari in sospeso e la quota di unità affittate, e consegnali al tuo finanziatore. Se l'edificio non è idoneo, le alternative sono un finanziatore specializzato a un prezzo più alto, oppure il pagamento in contanti.

Comprare sulla carta

Gli acquirenti internazionali hanno preso il 49% delle vendite di nuove costruzioni, pre-costruzioni e conversioni in un recente periodo di 18 mesi, secondo MIAMI Realtors. Questi acquisti funzionano diversamente da una rivendita. Paghi i depositi a rate durante la costruzione e il saldo al completamento, spesso due o tre anni dopo. La legge della Florida protegge in escrow (conto di garanzia) il primo 10%. I depositi oltre tale quota possono essere usati dal costruttore per i costi di costruzione se il contratto lo prevede.

Per il finanziamento, il punto da capire è la tempistica. Nessun finanziatore si impegna oggi su un mutuo che si chiude tra tre anni, a un tasso che nessuno può conoscere. Fai affidamento sulla possibilità di prendere un prestito, o di pagare in contanti, quando l'edificio sarà completato, alle condizioni che esisteranno allora e a patto che l'edificio finito soddisfi il finanziatore. Leggi come funzionano i foreign national loan prima di firmare.

Il finanziamento da europeo

Il conforming loan limit, il limite dei mutui standard, è la soglia nazionale di base di 832.750 $ in tutte e tre le contee, quindi molte case sopra la mediana richiedono un mutuo jumbo. Gli acquirenti che vivono in Europa usano i foreign national loan, con anticipi (down payment) più alti. Chi si trasferisce con un visto può usare i mutui convenzionali per una casa in cui vive, fatto salvo il giudizio del finanziatore sull'edificio se è un condominio.

Le imposte all'acquisto qui differiscono leggermente. Miami-Dade applica deed stamps (bollo sull'atto) di 60 centesimi ogni 100 $, contro 70 centesimi altrove in Florida, più una sovrimposta di 45 centesimi ogni 100 $ sugli immobili diversi dalle case unifamiliari, tra cui i condomini.

Affitti, tasse e assicurazione

L'affitto breve è soggetto a una zonizzazione rigida. La città di Miami esclude case e duplex nelle sue principali zone residenziali. Miami Beach lo vieta nelle case unifamiliari e in molti condomini e, dove è consentito, richiede una business tax receipt (ricevuta dell'imposta sulle attività) e un resort tax certificate (certificato dell'imposta di soggiorno). Fort Lauderdale richiede la registrazione, a 880 $ per il primo anno, e un'ispezione. Nella contea di Palm Beach deve riscuotere e versare la tassa turistica l'host, non la piattaforma di prenotazione. Gli ospiti pagano un'imposta del 13% sui soggiorni brevi a Miami-Dade e Broward, del 14% a Miami Beach e del 12,5% nella contea di Palm Beach.

La property tax, l'imposta locale sugli immobili, ha una media dello 0,81% del valore a Miami-Dade, dello 0,96% a Broward e dello 0,82% a Palm Beach, ma queste medie includono residenti con valutazioni limitate da un tetto. Un nuovo proprietario che non vive lì viene valutato al prezzo d'acquisto. L'assicurazione richiede attenzione fin da subito: Miami-Dade e Broward hanno più polizze con Citizens, l'assicuratore di ultima istanza sostenuto dallo Stato, di qualsiasi altra contea di questa guida. Ottieni preventivi per casa, vento e alluvioni prima che finisca il periodo di ispezione.

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