Kopen in Miami en South Florida: de volledige gids

Twee markten: huizen en appartementen

Huizen worden in een normaal tempo verkocht en stijgen een paar procent per jaar in prijs. Bij appartementen is het een kopersmarkt: een jaar aan onverkochte voorraad in Miami-Dade, en prijzen die niet stijgen. Meer dan de helft van de appartementen in alle drie de county's wordt zonder lening gekocht, wat laat zien hoe lastig financiering in delen van deze markt is geworden.

Het gebouw bepaalt de lening

Als je een appartement financiert, beoordeelt de geldverstrekker niet alleen jou, maar ook het gebouw. Na de instorting in Surfside heeft Florida constructieve keuringen en gevulde reserves verplicht gesteld, en Miami-Dade hercertificeert appartementengebouwen aan de kust met drie of meer verdiepingen nu na 25 jaar en daarna elke tien jaar, en andere gebouwen na 30 jaar. Oudere torens staan voor hoge reparatierekeningen, die de eigenaren betalen via hogere bijdragen en eenmalige extra bijdragen (special assessments).

Volgens de regels van Fannie Mae komt een project niet in aanmerking voor standaardleningen als het ingrijpende reparaties nodig heeft, een keuring niet heeft doorstaan of als een hotel met verhuur per dag wordt geëxploiteerd. Vraag de vereniging van eigenaren voordat je een bod doet om de meest recente keurings- en hercertificeringsrapporten, de reserve study (het onderzoek naar de reserves), de begroting, aangekondigde extra bijdragen en het aandeel appartementen dat wordt verhuurd, en geef die stukken aan je geldverstrekker. Als het gebouw niet in aanmerking komt, heb je twee mogelijkheden: een gespecialiseerde geldverstrekker tegen een hogere prijs, of betalen zonder lening.

Kopen vóór de bouw

Internationale kopers namen volgens MIAMI Realtors in een recente periode van 18 maanden 49% van de verkopen van nieuwbouw, woningen in aanbouw en verbouwde panden voor hun rekening. Zo'n aankoop werkt anders dan de koop van een bestaande woning. Je betaalt aanbetalingen in termijnen tijdens de bouw en het restant bij de oplevering, vaak twee of drie jaar later. De wet in Florida beschermt de eerste 10% op een escrow-rekening. Aanbetalingen daarboven mag de ontwikkelaar voor bouwkosten gebruiken als het contract dat bepaalt.

Voor de financiering is het moment waar het om draait. Geen geldverstrekker verbindt zich vandaag aan een lening die over drie jaar wordt afgesloten, tegen een rente die niemand kan kennen. Je vertrouwt erop dat je kunt lenen, of zonder lening kunt betalen, wanneer het gebouw wordt opgeleverd, op de voorwaarden die dan gelden en op voorwaarde dat het voltooide gebouw aan de eisen van de geldverstrekker voldoet. Lees hoe foreign national loans werken voordat je tekent.

Financieren als Europeaan

De conforming loan limit, de grens voor standaardleningen, is in alle drie de county's gelijk aan het landelijke basisbedrag van $ 832.750. Voor veel huizen boven de mediaan is dus een jumbo loan nodig. Kopers die in Europa wonen, gebruiken een foreign national loan, een lening voor kopers die buiten de VS wonen, met een hogere aanbetaling (down payment). Kopers die met een visum verhuizen, kunnen een conventionele lening (conventional loan) gebruiken voor een woning waarin ze zelf wonen, afhankelijk van het oordeel van de geldverstrekker over het gebouw als het om een appartement gaat.

De belastingen bij aankoop wijken hier iets af. Miami-Dade heft zegelrecht op de akte van 60 cent per $ 100, tegen 70 cent in de rest van Florida, plus een opslag van 45 cent per $ 100 op ander vastgoed dan eengezinswoningen, waaronder appartementen.

Verhuur, belasting en verzekering

Kortetermijnverhuur is via het bestemmingsplan strak gereguleerd. De City of Miami sluit huizen en duplexwoningen in de belangrijkste woonzones uit. Miami Beach verbiedt het in eengezinswoningen en in veel appartementengebouwen, en eist een business tax receipt en een resort tax certificate waar het wel is toegestaan. Fort Lauderdale eist registratie, voor $ 880 in het eerste jaar, en een keuring. In Palm Beach County moet de verhuurder, en niet het boekingsplatform, de toeristenbelasting innen en afdragen. Gasten betalen 13% belasting op korte verblijven in Miami-Dade en Broward, 14% in Miami Beach en 12,5% in Palm Beach County.

De property tax, de lokale onroerendgoedbelasting, bedraagt gemiddeld 0,81% van de waarde in Miami-Dade, 0,96% in Broward en 0,82% in Palm Beach, maar in die gemiddelden zitten ook inwoners van wie de vastgestelde waarde is begrensd. Een nieuwe eigenaar die er niet woont, wordt aangeslagen op basis van de aankoopprijs. De verzekering vraagt vroeg aandacht: Miami-Dade en Broward hebben meer polissen bij Citizens, de door de staat gesteunde verzekeraar voor wie nergens anders terechtkan, dan welke andere county's in deze gids ook. Vraag offertes aan voor de woonhuis-, storm- en overstromingsverzekering voordat je keuringstermijn afloopt.

Lees verder

• Miami, Fort Lauderdale en Palm Beach
• Start een persoonlijke hypotheekscan voor de VS