Zakup domu w lokalizacji Naples i Cape Coral: pełny poradnik

Finansowanie

Większość kupujących kupuje tu drugi dom lub nieruchomość na wynajem, mieszkając za granicą, więc zwykła droga to foreign national loan z wyższym wkładem własnym (down payment): zobacz, jak działają takie kredyty. Limit conforming wynosi 832 750 $ w obu hrabstwach. Wiele domów w Naples jest powyżej tego limitu i jeśli jesteś kredytobiorcą rezydentem, wymaga finansowania jumbo.

Podaj dokładnie, jak będziesz używać domu. Dom, w którym mieszkasz część roku i który pozostaje pod twoją kontrolą, to drugi dom. Dom oddany na większą część roku zarządcy wynajmu to nieruchomość inwestycyjna, z innymi warunkami kredytu. Według zasad Fannie Mae dla kredytobiorców rezydentów dochód z wynajmu krótkoterminowego liczy się tylko w 50%, i to wyłącznie dla nieruchomości inwestycyjnej z jedną jednostką mieszkalną, w której krótkie najmy są zgodne z prawem.

Cape Coral: najpierw media, potem widok

Cape Coral zaplanowano jako siatkę kanałów i działek, a miasto wciąż rozbudowuje sieć wodociągową, kanalizacyjną i nawadniającą obszar po obszarze. Gdy sieć dociera do okolicy, właściciele są obciążani kosztami jej budowy. Dla rejonu North 1 West miasto publikuje opłatę za rozbudowę sieci w wysokości 26 617 $ dla standardowej działki o powierzchni 10 000 square foot (około 930 m²) oraz opłaty na infrastrukturę (capital facility charges) w wysokości 6 750 $, a podłączenie na własnej działce kosztuje dodatkowe 2 000 do 2 500 $. Zabudowane nieruchomości muszą się podłączyć w ciągu 180 dni od otrzymania powiadomienia.

Dom w rejonie, do którego sieć jeszcze nie dotarła, korzysta dziś ze studni i szamba, a rachunek czeka go później. Dom w rejonie, gdzie prace się zakończyły, może mieć opłatę już spłaconą albo nadal spłacaną w ratach. Zapytaj o to na piśmie i poproś agenta zamknięcia transakcji (closing agent), by potwierdził, co przechodzi na ciebie.

Powódź, wysokość terenu i odbudowa

To wybrzeże przyjęło pełną siłę huraganu Ian w 2022 roku. Trwałym skutkiem dla kupujących jest zasada 50% (50% rule). Hrabstwo Lee definiuje poważne uszkodzenie (substantial damage) jako takie, którego naprawa kosztowałaby 50% lub więcej wartości rynkowej budynku, i stosuje ten sam test do ulepszeń. Po przekroczeniu tej granicy cały budynek musi spełniać obowiązujące przepisy powodziowe, w tym zostać podniesiony na wysokość jednej stopy ponad bazową wysokość powodzi.

Niski, starszy dom w strefie powodziowej może wyglądać jak okazja, a skończyć się odbudową. Poproś o certyfikat wysokości, informację o strefie powodziowej, historię ubezpieczenia i rejestr pozwoleń oraz zbierz oferty ubezpieczenia od powodzi i od wiatru, zanim skończy się okres inspekcji. W strefie wysokiego ryzyka kredytodawca będzie wymagał takiej ochrony.

Wynajem

• Cape Coral. Każdy najem jest rejestrowany co roku, za 350 $ w przypadku nieruchomości wynajmowanej krótkoterminowo, czyli na sześć miesięcy lub krócej. Miasto ustala minimalny okres pobytu dla najmu krótkoterminowego, więc aktualną wartość potwierdź w biurze sekretarza miasta (city clerk).
• Miasto Naples. Okresy najmu wynoszą 30 dni lub dłużej, z tym że nieruchomość można wynająć na mniej niż 30 dni trzy razy w roku. Większość condo podlega tej samej zasadzie lub surowszej.
• Hrabstwo Collier poza granicami miast. Wymagana jest rejestracja najmu wakacyjnego krótkoterminowego, po uzyskaniu stanowej licencji, a numer rejestracyjny musi znajdować się w ogłoszeniach.

Krótkie pobyty są opodatkowane stawką 11% w hrabstwie Collier i 11,5% w hrabstwie Lee. Dochód z wynajmu właściciela niebędącego rezydentem jest opodatkowany przez Stany Zjednoczone w wysokości 30% kwoty brutto, chyba że wybierzesz opodatkowanie dochodu netto i będziesz co roku składać zeznanie podatkowe.

Dojazd

Lotnisko Southwest Florida International w Fort Myers ma w ofercie jeden europejski kierunek, Frankfurt, obsługiwany przez Discover Airlines. Pozostali kupujący z Europy zwykle łączą loty przez amerykański hub albo lecą do Tampy, Orlando lub Miami i jadą dalej samochodem.

Kontynuuj poszukiwania

• Naples, Fort Myers i Cape Coral
• Rozpocznij osobistą analizę hipoteczną dla USA