Comprare casa a Naples e Cape Coral: la guida completa

Finanziamento

La maggior parte degli acquirenti qui compra una seconda casa o un immobile da affittare vivendo all'estero, quindi la strada abituale è un foreign national loan (mutuo per acquirenti residenti fuori dagli USA) con un anticipo (down payment) più alto: vedi come funzionano. Il conforming loan limit è di 832.750 $ in entrambe le contee. Molte case di Naples lo superano e, se sei un mutuatario residente, richiedono un mutuo jumbo.

Sii preciso sull'uso quando fai domanda. Una casa che occupi per parte dell'anno e tieni sotto il tuo controllo è una seconda casa. Una casa affidata a un gestore di affitti per la maggior parte dell'anno è un immobile d'investimento, con condizioni di mutuo diverse. Secondo le regole di Fannie Mae per i mutuatari residenti, il reddito da affitto breve viene conteggiato solo al 50%, e solo per un immobile d'investimento a una sola unità legalmente autorizzato agli affitti brevi.

Cape Coral: controlla le utenze prima della vista

Cape Coral è stata progettata come una griglia di canali e lotti, e la città continua ad estendere le reti di acqua, fognatura e irrigazione zona per zona. Quando le reti arrivano, ai proprietari viene addebitato il costo. Per l'area North 1 West la città pubblica un contributo per l'estensione della rete di 26.617 $ per un lotto standard da 10.000 square foot (il square foot è la misura americana per le superfici, pari a circa 0,09 metri quadrati) e capital facility charges di 6.750 $, e il collegamento sul tuo terreno costa altri 2.000 a 2.500 $. Gli immobili edificati devono collegarsi entro 180 giorni dalla notifica.

Una casa in una zona non ancora raggiunta oggi ha un pozzo e una fossa settica e dovrà affrontare quel conto in seguito. Una casa in una zona completata può avere il contributo già saldato o ancora in corso di pagamento a rate. Chiedi quale dei due casi, per iscritto, e fatti confermare dal tuo agente di closing che cosa passa a te.

Alluvioni, quota di elevazione e ricostruzione

Questa costa ha preso in pieno l'uragano Ian nel 2022. L'effetto duraturo per chi compra è la regola del 50%. La Lee County definisce danno sostanziale un danno la cui riparazione costerebbe il 50% o più del valore di mercato della struttura, e applica lo stesso criterio ai miglioramenti. Oltre quella soglia l'intero edificio deve rispettare le norme attuali sulle alluvioni, compreso l'innalzamento a un piede sopra la quota di riferimento di piena (base flood elevation).

Una casa bassa e datata in zona alluvionale può sembrare un affare e trasformarsi in una ricostruzione. Chiedi il certificato di elevazione, la zona alluvionale, lo storico assicurativo e il registro dei permessi, e fatti fare preventivi per l'assicurazione contro alluvioni e vento prima che finisca il periodo di ispezione. In una zona ad alto rischio il finanziatore richiederà la copertura.

Affittare

• Cape Coral. Ogni affitto è registrato ogni anno, a 350 $ per un immobile in affitto breve, definito come affitto di sei mesi o meno. La città fissa una durata minima del soggiorno per gli affitti brevi, quindi conferma il valore attuale con il city clerk.
• City of Naples. Affitti di 30 giorni o più, con l'eccezione che un immobile può essere affittato per meno di 30 giorni tre volte l'anno. La maggior parte dei condomini rientra nella stessa regola o in una più severa.
• Collier County fuori dai comuni. La registrazione degli affitti turistici a breve termine è obbligatoria, dopo aver ottenuto la licenza statale, e il numero di registrazione deve comparire negli annunci.

I soggiorni brevi sono tassati all'11% nella Collier County e all'11,5% nella Lee County. Il reddito da affitto di un proprietario non residente viene tassato dagli Stati Uniti al 30% dell'importo lordo, a meno che tu non scelga di essere tassato sul reddito netto e di presentare ogni anno una dichiarazione.

Come arrivarci

Il Southwest Florida International di Fort Myers elenca una sola destinazione europea, Francoforte, operata da Discover Airlines. Gli altri acquirenti europei di norma fanno scalo in un hub americano oppure volano a Tampa, Orlando o Miami e proseguono in auto.

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