Comprar en Naples y Cape Coral: la guía completa

Financiación

La mayoría de los compradores de aquí adquieren una segunda residencia o un inmueble para alquilar mientras viven en el extranjero, así que lo habitual es un foreign national loan (préstamo para compradores que viven fuera de EE. UU.) con una entrada (down payment) mayor: consulta cómo funcionan. El límite conforming (el tope de los préstamos estándar) es de 832.750 $ en los dos condados. Muchas casas de Naples lo superan y necesitan un préstamo jumbo si eres prestatario residente.

Sé preciso sobre el uso cuando presentes la solicitud. Una vivienda que ocupas parte del año y que mantienes bajo tu propio control es una segunda residencia. Una casa que entregas a un gestor de alquileres la mayor parte del año es un inmueble de inversión, con condiciones de préstamo distintas. Según las normas de Fannie Mae para prestatarios residentes, los ingresos por alquiler de corta duración se computan solo al 50 %, y únicamente en un inmueble de inversión de una sola unidad que esté legalmente autorizado para alquileres cortos.

Cape Coral: comprueba los servicios antes que las vistas

Cape Coral se diseñó como una cuadrícula de canales y parcelas, y la ciudad sigue ampliando las redes de agua, alcantarillado y riego zona por zona. Cuando llegan las redes, se cobra su coste a los propietarios. Para la zona de North 1 West, la ciudad publica un cargo por ampliación de la red de 26.617 $ para una parcela estándar de 10.000 pies cuadrados (square feet) y capital facility charges de 6.750 $, y la conexión dentro de tu propia parcela cuesta otros 2.000 $ a 2.500 $. Las propiedades ya edificadas deben conectarse en un plazo de 180 días desde la notificación.

Una casa situada en una zona a la que aún no ha llegado la red tiene hoy pozo y fosa séptica, y se enfrentará más adelante a esa factura. Una casa en una zona ya terminada puede tener la assessment pagada o estar pagándola a plazos. Pregunta cuál es el caso, por escrito, y pide a tu agente de cierre (closing agent) que confirme qué se transmite a tu nombre.

Inundación, elevación y reconstrucción

Esta costa recibió de lleno el huracán Ian en 2022. El efecto duradero para el comprador es la regla del 50 %. El condado de Lee define el daño sustancial como aquel cuya reparación costaría el 50 % o más del valor de mercado de la estructura, y aplica el mismo criterio a las mejoras. Superado ese umbral, todo el edificio debe cumplir la normativa de inundaciones vigente, lo que incluye elevarlo un pie por encima de la cota de inundación base (base flood elevation).

Una casa baja y antigua en una zona de inundación puede parecer una ganga y acabar siendo una reconstrucción. Pide el certificado de elevación, la zona de inundación, el historial del seguro y el registro de permisos, y consigue presupuestos de seguro contra inundaciones y contra viento antes de que termine tu periodo de inspección. El prestamista exigirá la cobertura en una zona de alto riesgo.

Alquiler

• Cape Coral. Todo alquiler se registra cada año, por 350 $ en el caso de un inmueble de corta duración, definido como alquileres de seis meses o menos. La ciudad fija una estancia mínima para los alquileres de corta duración, así que confirma la cifra vigente con la secretaría municipal (city clerk).
• City of Naples. Alquileres de 30 días o más, salvo que un inmueble puede alquilarse por menos de 30 días tres veces al año. La mayoría de los condominios se rigen por la misma norma o por una más estricta.
• Parte del condado de Collier sin municipio. Es obligatorio registrar los alquileres vacacionales de corta duración, tras obtener la licencia estatal, y el número de registro debe figurar en los anuncios.

Las estancias cortas tributan al 11 % en el condado de Collier y al 11,5 % en el condado de Lee. Estados Unidos grava los ingresos por alquiler de un propietario no residente con el 30 % del importe bruto, salvo que optes por tributar sobre el ingreso neto y presentes una declaración cada año.

Cómo llegar

Southwest Florida International, en Fort Myers, tiene un solo destino europeo, Fráncfort, operado por Discover Airlines. Los demás compradores europeos suelen enlazar en un hub estadounidense o volar a Tampa, Orlando o Miami y continuar en coche.

Sigue investigando

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